工程監理單位應當依據法律、法規和有關技術標準、設計文件以及建設工程合同，代表建設單位對工程質量進行監理，並對工程質量承擔監理責任。以下是我給大家帶來的建設監理項目合同管理的基礎知識。歡迎閱讀瀏覽。
建築合同的訂立
壹、合同文件
1.合同文件的組成和解釋順序:合同協議書、中標通知書、投標函和投標函福臨、專用合同條款、通用合同條款、技術標準和要求、圖紙、已標價工程量清單及其他。
2、幾個文件的含義:
1)、中標通知書:寫明承包施工標段、投標價格、工期、工程質量標準及中標人項目經理姓名。履行合同時，項目經理必須到位；
2)投標函及投標函附錄:只是放在招標文件首頁的承諾文件，保證投標人中標後與發包人簽訂合同，按要求提供履約擔保，按期完成施工任務；
第二，合同內容需要明確。
1、施工場地範圍及施工臨時用地
2.發包人提供圖紙的期限和數量
3.發包人提供的材料和工程設備；
4.異常氣候條件的範圍:異常氣候條件由雇主負責；不利天氣條件對施工的影響屬於承包人應承擔的風險；
5.價格波動引起的合同價格調整:
1)，基準日:通用條款指投標截止日前第28天。承包人以基準日之前的價格編制投標報價，合同中調價公式中的價格指數來源於基準日的價格；當基準日期後的法律法規包含承包商在履行合同中要求的工程費用的意外增加或減少時，合同價格應相應調整。
2)價格調整:12月內簡明施工合同無價格調整條款；工期超過12個月的施工合同，應提供價格調整條款，由發包人和承包人共同承擔市場價格變動風險。公式調價僅適用於工程量清單中以單價支付的工程款部分，總價部分不考慮價格波動對合同價格的影響。
第三，明確保險責任
1，工程保險和第三方責任險
1).辦理保險的責任:標準合同和簡明施工合同均規定，承包商負責投保“建築工程壹切險”、安裝工程壹切險和第三者責任險，並將承擔辦理保險的費用。
2)、采用平行承包方式的，由多個承包商分別進行施工，由雇主投保為宜；雙方在專用條款中約定。
3)、無論是由承包人還是發包人辦理保險，都必須以發包人和承包人的名義* * *。
施工準備階段的合同管理
壹、雇主的義務
1，提供施工場地:
1)、施工場地:發包人及時完成施工場地的征用、搬遷和拆遷；
2)地下管線和地下設施的相關信息:發包人應保證信息的真實、準確和完整，但不對承包人據此做出的錯誤判斷和推斷所造成的後果負責；
3)場地外的通行權
2、組織設計交底
3、約定開始時間
施工階段的合同管理
壹、合同履行涉及的幾個時間段
1.合同工期:承包人在投標函中承諾完成合同工程的工期和根據合同條款應通過變更和索賠程序延長的時間之和。是判斷承包商是否按時完成工程的標準。
2.工期:從開工通知中規定的開工日期至工程接收證書中規定的實際竣工日期。是判斷竣工是提前還是延後的依據。
3.缺陷責任期:壹般為自接收證書中註明的竣工日期起壹年。影響工程正常運行的缺陷工程或部件，修復檢查前已過的時間無效，缺陷責任期重新計算，但缺陷責任期最長時間，包括延長時間，不得超過2年。
4.保修期:從實際竣工日期開始計算。
二、施工進度管理
1.合同進度動態管理:承包商可以主動提交計劃報告修改合同進度；監理人也可向承包人發出指令，修改合同進度。
2、可以延期的合同期限:
1)，雇主原因:
(1)、增加合同工作內容；
②改變合同中任何工作的質量要求或其他特征；
(3)、發包人延期提供材料、工程設備或變更交貨地點；
(4)因發包人原因暫停施工；
⑤延遲提供圖紙；
6.未按合同約定及時支付預付款和進度款；
2)異常惡劣的氣候條件:應正確區分氣候條件對施工進度影響的責任；異常天氣情況下的停工是否會影響總工期。
3.因承包商原因造成的延誤:承包商應支付逾期完工的違約金，最高金額為合同價格的3%；
4.暫停施工:
1)，承包人暫停施工的責任:
(1)、承包人違約造成的暫停施工；
(2)、由於承包人的原因造成國內合同施工和安全保證所必需的暫停施工；
(3)、承包人暫停施工。
2)、發包人暫停施工的責任:
(1)、發包人未能履行合同規定的義務；
(2)不可抗力:不可抗力造成的停工損失屬於發包人應承擔的風險；
③協調管理的原因:如果兩個施工單位的流程發生沖突，其中壹個需要暫停；
(4)、行政部門的指示。
5.發包人要求提前竣工:雙方協商達成提前竣工協議，作為合同附件。內容包括:承包人修改進度計劃及為保證工程質量和安全所采取的措施；由雇主提供的條件；增加的合同價格；應給予承包商提前完工的獎勵(建議為發包人實際收益的20%)。
三、施工質量管理
1、質量責任:由於發包人或承包人的責任造成工程質量達不到驗收標準，各方承擔由此產生的費用和延誤；
2、承包商的管理
2-1:項目部人事管理
1)、質檢體系:設置專門的質檢機構和專職質檢人員；
2)規範施工作業的操作程序:加強教育和技術培訓，定期考核施工人員的勞動技能，嚴格執行規範和操作規程。
3)、更換不稱職的人員。
2-2:質量檢查
1)、材料設備檢驗；
2)施工現場檢查:承包人應認真執行工序自檢、互檢、互檢制度，做好工程隱蔽前的資料檢查工作；
2-3、現場工藝測試。
3.監理的質量檢查和試驗
1)、承包人* * *檢驗試驗:承包人* * *提交檢驗報告，監理人無故不到場，承包人可另行檢驗試驗，將記錄提交監理人簽字後繼續施工。監理人不得拒絕簽證。
2)監理人指示的檢驗和試驗:材料、設備、工程和隱蔽工程的復驗和試驗:不合格品的費用由承包人承擔；如果合格，雇主應承擔費用並支付合理的利潤。
4.發包人提供的材料和工程設備的管理:發包人應在貨物到達前7天通知承包人。驗收後，承包商應負責在施工現場接收、保管和二次搬運費用。
5.承包人施工設備的控制:承包人的施工設備和臨時設施應專用於合同工程，未經監理人同意，不得將施工設備和臨時設施的任何部分運出施工現場或用於其他目的。
四、項目資金的支付管理
1，簽約合同價與合同價的差額:簽約合同價是寫入協議和中標通知書的固定價格，作為結算的依據；合同價是承包人最終完成區分施工和保修的義務後應得到的合同總價，合同價只能在最終結算時確定。
2、簽訂合同時不能確定款項:
1)、暫估價:工程量清單中發包人給出的用於支付必然發生但價格暫時無法確定的材料、設備和專業工程的金額。
2)暫定金額:在已標價的工程量清單中列出的壹筆金額，用於施工和所需的材料、工程設備、服務等。在簽署協議時尚未確定或發生不可預測的變化。
3)費用和利潤:造成承包人增加費用的事件屬於發包人不能合理預見和克服的情況，應補償費用，不考慮利潤；屬於發包人應控制而未做好的情況，如圖紙錯誤導致放線返工，應賠償費用和合理利潤。
3、單價子目的工程量已完成月度計量；總價子目的計量周期應根據經批準的承包商的支付分解報告確定。
4.進度款的支付:
1)、進度款申請單:包含本支付周結束時已實施項目的價格；變更金額；索賠金額；本次應支付的預付款和已扣除的歸還預付款；本次扣除的質量保修金；
2)付款證書:監理人向承包人簽發進度付款證書，並經發包人簽字認可。監理人有權扣除承包人未按合同要求履行任何工作或義務的相應金額，如扣除不合格部分的工程款。
3)進度款的支付:發包人應在監理人收到進度款申請後的28天內，向承包人支付應支付的進度款。發包人未按專用條款約定支付逾期付款的違約金。
動詞 （verb的縮寫）建築安全管理
1，雇主的施工安全責任
履行合同約定的安全管理職責，授權監理人按合同約定監督檢查承包人安全工作的實施，組織承包人及相關單位進行安全檢查；發包人應對施工現場多名員工的工傷負責，但承包人應對因承包人原因造成的發包人人員的工傷負責。發包人應負責賠償因工程或工程的任何部分占用土地而造成的第三方的財產損失，以及發包人在施工場地及其鄰近地區造成的第三方的人身傷害和財產損失。
2、承包商的施工安全責任:
合同約定的安全專業環境和安全施工措施的費用已包含在相關合同價格中；監理人應按約定或確定的方式補償因采用合同未約定的安全工作環境和安全施工措施而增加的費用。
承包商應對其為履行合同而雇用的所有人員的工傷事故負責，包括分包商的人員。
3、安全事故處理程序:
(1)通知:施工中發生安全事故時，承包人應立即通知監理人，監理人應立即通知發包人；
②及時采取緩解措施:事故發生後，發包人和承包人應立即組織人員和設備進行搶險搶修，並保護現場。需要移動現場物品時，應當作出標記和書面記錄，並妥善保存相關證據；
(3)報告:及時、如實向有關部門報告事故情況和正在采取的應急措施。
不及物動詞變更管理
1，變化範圍:
1)，取消合同中的任何工作，但被取消的工作不能轉讓給雇主或他人；
2)、改變合同中某項工作的質量或其他特征；
3)改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸；
4)改變合同中任何工作的施工時間或改變批準的施工工藝或順序；
5)完成項目所需的額外工作。
2、監理人指示的變更:
1)、直接指令變更:必須執行的變更，如按業主要求提高質量標準、因設計錯誤導致的設計修改、施工中交叉幹擾的協調等。在未與承包人協商的情況下，發包人同意發出變更指令，要求承包人完成。
2)與承包商協商後確定的變更:可能的變更。如增加超出合同範圍的新工作或改變合同文件中的要求。監理人向承包人發出變更意向書→承包人同意實施的，提交書面變更建議書(實施方案、措施、完成時間、費用)；不同意，說明原因→主管發出變更指令。
3、承包人申請變更:
1)、建議變更:對發包人提供的圖紙和技術要求提出可能降低合同價格、縮短工期或提高工程經濟效益的合理化建議；
2)變更要求:監理人提供的圖紙或文件提高了工程的質量標準，增加了工作內容，改變了工程的位置或規模等。，並提出修改建議。監理人應與發包人溝通，並在14天內予以答復。
4.變更估價:承包商應在收到變更指令或意向書後14天內提交報價；監理人應在收到報價後14天內同意或確定價格。
5.不利物質條件的影響:屬於發包人應承擔的風險，包括地下和水文條件，不包括氣候條件。監理人應及時給予指示，構成變更的，按變更處理；如果監理人未能發出指示，發包人應承擔因承包人采取合理措施而增加的費用和延誤。
七。不可抗力
不可抗力事件:地震、海嘯、瘟疫、洪水、暴亂、騷亂和戰爭。
2.不可抗力發生後的管理:
1)、註意事項和措施:發包人和承包人都應采取措施，盡可能避免和減少損失。任何壹方未采取有效措施造成損失擴大的，應當對擴大的部分負責；在不可抗力事件結束後28天內提交最終報告及相關資料。
2)、不可抗力損失的原則:
(1)永久性工程:包括已運至施工現場的材料和設備的損壞，工程損壞造成的第三方人員傷亡和財產損失由發包人承擔；
(2)、承包人的設備損失由承包人承擔；
(3)、發包人和承包人應承擔其人員傷亡和其他財產損失及相關費用；
(4)、停工損失由承包人承擔，但停工期間，照管工程和清理、修復工程的費用由發包人承擔；
(5)、不能按時完工的，應合理延誤工期，承包人不需支付逾期完工的違約金；如果發包人要求趕工，承包人應采取措施趕工，趕工費用由發包人承擔。
3.因不可抗力終止合同:合同終止後，定作方應負責退回所訂材料設備或終止訂貨合同，不可退還的貨款及因退回和終止合同而產生的費用由發包方承擔。責任方應承擔因未及時退貨而造成的損失。
八。索賠管理
1，承包商的索賠:
1)，承包人應在引起索賠的事件發生後28天內向監理人提交索賠意向通知，逾期無效；
2)承包人應在發出索賠意向通知後28天內，向監理人提交正式的索賠通知；
3)、監理人將在收到承包人提交的索賠通知後42天內答復承包人；承包人接受處理結果的，發包人應在對處理結果做出答復後28天內完成支付；不接受爭端解決。
4)竣工階段發包人接受承包人提交並經監理人簽署的竣工付款證書後，承包人不能再對施工階段和竣工階段進行索賠；承包人在缺陷責任期屆滿時提交的最終結算申請，僅限於工程接收證書簽發後發生的索賠。合同終止後，承包人喪失索賠權。
2.發包人的索賠；包括承包人應承擔的賠償扣除和缺陷責任期的延長；索賠事件發生後，監理人應立即書面通知承包人。(天數不限)
九。違約責任
1，承包商違約:
1)，承包人不履行或不能履行合同義務，發包人可通知承包人立即終止合同；
2)、對於承包人違反合同規定的行為，監理人應向承包人發出整改通知，要求其在規定的期限內改正。監理人發出整改通知後28天內，承包人仍未糾正違約行為的，發包人可向承包人發出解除合同的通知；
3)因承包人違約導致合同終止的，發包人有權要求承包人將材料設備訂貨合同或為實施合同而簽訂的任何服務協議移交給發包人，並在合同終止後14天內依法辦理移交手續。
2.雇主違反合同:
1)，用人單位違約:未按合同約定支付；因雇主原因造成的停工持續時間超過56天；監理人無正當理由未在約定的期限內發出復工指示，導致承包人未能復工的；
2)、發包人違約處理
(1)承包人有權暫停施工:除發包人不履行或不能履行合同義務外，承包人向發包人發出通知要求糾正違約行為；如果發包人在收到承包人通知後28天內仍不履行義務，承包人有權暫停施工；如果承包商未能在28天內糾正暫停施工，則可向雇主發出終止通知。
(2)違約解除合同:屬於用人單位不履行或者不能履行合同的情形。
3)因發包人違約導致合同終止後28天內應支付的費用:
(1)、合同終止日前完成的工作的價格；
(2)、承包人為工程建設訂購和支付的材料、工程設備和其他物品的金額；
(3)、承包人已完成的工程發包人尚未支付的金額；
(4)、承包人撤離施工現場和辭退承包人人員的補償；
(5)、因合同聯系應賠償承包人的損失；
⑥.質量保證和性能保證。
X.簽約前管理
主要是對承包商的資質、信譽和履約能力進行預審。初步審查的主要內容:
1)必須有建設主管部門核發的、合同中規定的建設工程資質等級證書。
2)必須是經工商行政管理部門核準登記，發給營業執照，實行獨立核算的承包企業。
3)具有施工擬發包的建築工程的實際能力，包括施工技術人員、管理人員和技術工人的素質，以及主要施工機械設備。
4)財務狀況。包括資金情況，尤其是流動性情況，以及近幾年的經營效益。
5)社會聲譽，包括承擔的施工任務、完成情況和合同履行情況。
對承包商進行資格預審，招標項目可以通過預招標方式進行；非招標項目可以通過社會調查進行。對承包單位進行資格審查後，認為可以將建設工程委托給它，可以與其簽訂合同。經協商，雙方就施工合同內容達成完全壹致後，即可正式簽署合同文件，施工合同經雙方簽字蓋章後生效。
Xi績效管理
雇主的績效管理主要從以下幾個方面進行管理:
1)嚴格按照合同規定履行應盡義務。只有這樣，我們才有權利要求承包商履行合同。
2)行使施工合同規定的權利。在施工合同履約管理中，發包人主要行使工期控制權、質量檢查權和數量驗收權。
3)根據施工合同行使竣工驗收權利，履行工程竣工結算義務。
4)發包人的檔案管理應按照國家檔案法及相關規定進行保存。
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