如何做壹名合格的物業項目經理

俗話說，不想當將軍的士兵不是好士兵。現在作為物業經理，我覺得也是如此。看著項目經理每天主持晨會，我在想，我壹定也是項目經理。壹、及時有效地做好前期介入工作(1)密切配合開發商，利用項目開盤和開發商促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。正式開盤前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要制定出詳細的開盤日期和推廣工作計劃。作為項目經理，要重點對秩序維護、保潔等人員進行禮儀、溝通技巧方面的培訓。看樓、購房人多的情況下，重點做好車輛的有序引導、人員分流、看樓通道和樣板房的安全防範、臨時看樓電梯的應急維護方案、認籌簽約區的重點看護。繼續做上述工作的目的是為了獲得開發商和業主對物業服務公司的初步認同，為以後的物業管理打好基礎。(B)及時介入項目建設階段，及時向開發商提出合理化建議和書面整改報告，減少開發商的資金浪費，減少日後的管理麻煩。1.工程竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監督，全面收集工程的各種物業資料。項目經理應重點關註以下問題:(1)關於防水處理，衛生間、陽臺、中庭花園(壹般指地下車庫上蓋)、有防水要求的水景的防水層是否被破壞；窗框內灌漿是否飽和，是否有空鼓，固定窗框的木塊是否取出；鑒於窗框滲漏是新建建築的通病，而且會對業主生活造成嚴重影響，以後的補救資金也是巨大的。所以要及時找到開發商，要求整改，否則後患無窮；(2)關於智能化系統，在開發商選擇供應商之前，項目經理應從滿足小區實際需求和便於日後維護的專業角度，對供應商提出的施工方案進行分析，特別是方案與工程的不壹致和不足之處，應有針對性地提出整改意見；(3)關於綠化，項目的綠化美化是改善小區人居環境的重要因素，好的綠化往往能起到“壹個美男子遮百醜”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、通行方便、易於管理和維護等方面，對草種、灌木和花卉、樹木以及垂直綠化的選擇提出合理化建議。2.工程竣工驗收和移交驗收期間的主要工作:(1)積極參加工程竣工驗收，全面了解工程質量，努力參加技術交底和圖紙會審工作，為後期管理工作做好充分準備；(2)積極做好工程交接驗收工作，與開發商、建設單位成立驗收小組，對工程的各項工程和綜合使用功能進行驗收。現階段應把握兩個重點:壹是明確交接雙方的責權利關系，確保物業具有正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，跟蹤督促開發商或施工單位盡快落實整改。二、做好大面積入住和裝修管理，確保小區不被二次裝修破壞。這個階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第壹次嚴峻考驗。因此，在占領之前，應該采取緊急措施來處理各方面可能出現的問題。指導思想是想盡壹切辦法督促業主盡快收房。除了嚴格按照入夥流程為業主辦理入夥裝修手續外，還要特別註意以下幾點:1。主動建議開發商分批向業主發出入夥通知，主動分解入夥現場的人群壓力；2.積極配合開發商和施工單位對小區進行徹底清理，消除各種隱患；3.努力為業主入住提供壹站式服務，特別是要求開發商在入住現場成立答疑小組和維修小組，隨時為業主答疑解惑，對聯合檢查中發現的問題及時維修或向業主做出明確的維修承諾；4.及時與業主簽訂《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等壹系列入住手續，動員業主盡快收樓；5.如果業主在現場拒絕收樓，應按照事先準備好的應急預案，及時與開發商將業主與其他業主分開，逐壹溝通，盡量避免現場出現群毆的情況；6.結合切實可行的可操作性強的裝修監管方案，特別是對於小區內可能造成違規裝修的部位和空間，在裝修協議中應有明確的責任界定，不得有模棱兩可的意見；7.嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面推行持證管理，實行夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把防範違規裝修作為監管重點之壹。作為項目經理，要管理好項目，要牢記四種意識:(1)契約意識。從某種角度來說，物業服務公司和業主的關系只是壹紙合同。也就是說，業主作為合同的甲方，當然有權按照合同約定監督或終止與乙方的合同關系。所以物業服務公司作為乙方只有不斷加強履約能力，履行承諾才是上策。在提供服務時，任何偷工減料的行為都應視為違約。這樣下去，肯定會讓自己處於被動地位。(2)溝通意識。1.項目經理應定期開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱點或盲點，制定整改措施並迅速糾正，同時向業主公示，要求業主監督實施。主動發現並解決問題和被業主投訴後再去處理是截然不同的，即使後者處理得更好。作為物業管理的項目經理，要時刻提醒自己這壹點。比如我所在的項目網站就設置了業主意見和在線留言欄目，業主可以很方便的通過在線留言提出自己的意見、建議和我們需要做的事情。我司非常重視業主的這些意見和建議，並指派專人收集整理，逐壹核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到壹個答復壹個。事實證明，與業主的有效溝通，可以極大地促進業主的滿意度，這也有效地促進了物業費收繳率的提高。2.開展積極、通俗的社區文化活動是物業管理的基本內容，也是營造良好人文環境、和諧社區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提高社區文化活動的質量和範圍，讓更多的社區業主參與進來，也是社區項目管理者需要不斷思考的問題。比如我所在的樓盤，經常利用假期時間組織業主開展各種社區活動，促進業主之間的交流互動。這不僅為業主創造了相互認識和交流的機會，也豐富了他們的業余文化生活。頻繁的社區文化活動使社區內部呈現出文明、祥和、美好的生活氛圍。3.積極配合業主委員會的成立，並與之建立良好的合作關系，是項目經理需要考慮的大事之壹。成立業主大會(業主委員會)是法律賦予業主的權利，任何單位和個人阻止都是徒勞的。我們要做的就是把有壹定議事能力，配合物業服務公司，能客觀公正處理問題的業主選到業主委員會，為以後的愉快合作打下堅實的基礎。(C)意識到保留某些資金用於再投資。實現住宅物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益的雙贏，是壹個有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。因此，項目經理在賺取合法合理利潤的同時，要記得在年度預算中安排壹定比例的資金對小區進行再投資，在硬件設施、設備、環境等方面實施改造，這是保證小區物業管理質量穩步提升的基礎和根本，業委會也是支持的。(四)成本控制意識。成本控制能力應該是項目經理的基本功。無論是在美國還是香港，評價壹個物業項目管理成功與否的第三個關鍵因素是成本是否得到有效控制，除了業主的評價和內部審計。