1，解決大城市突出的住房問題。
住房關系民生福祉。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因地制宜，促進房地產市場平穩健康發展。
2、要高度重視保障性租賃房建設。
加快完善長租政策，逐步使出租房屋在享受公共服務方面享有同等權利，規範發展長租市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單獨列出租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。國有企業和私營企業都應發揮職能作用。
3、減輕房屋租賃稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，合理調控租金水平。
年底的經濟工作會議是每年最高級別的經濟會議。壹般在每年年底11至65438+2召開，會議時間壹般不超過四天。
這次會議有兩大作用:壹是判斷當前經濟形勢。第二，它是制定第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。
限於篇幅，我們著眼於房地產市場的新提法:解決大城市突出的住房問題。
大城市人多房少已經成為常態。
申萬宏源的研究顯示，從改善型住房需求來看，中國城市人均居住面積為32.9平方米，居住條件接近英法，優於日韓人均20平方米。
從表面上看，我們的住房似乎很寬裕，完全夠用。
然而，壹二線城市的房源短缺並沒有得到緩解。北京人均住房面積31.5平方米，深圳28平方米，上海24平方米。由於土地資源稀缺，壹線城市人均住房面積小於全國平均水平，有改善需求但受限於供給。
經濟學家李迅雷在壹份報告中提到壹組數字:我國商品房銷售面積連續三年保持在6543.8+07億平方米左右。如果對應到住宅銷售，每年銷售的樓盤面積大概可以容納4000多萬人，這個水平保持了三年。
也就是說，三年內，賣出去的房子足夠654.38+0.2億人居住。
2017-2019年，進城人口不到2000萬，這2000萬人大多湧入壹二線城市。
近年來，隨著杭、安、寧、甬、廣等地加大“搶人”力度，“零門檻”的大城市越來越多，熱點城市人口壹年高達幾十萬。但是大城市核心區的土地供應畢竟有限，住的房子不夠是必然的。
這些多余的房子其實都建在小城市，那些不知名的新城區和開發區。
數據顯示，近年來，壹線城市建築面積占全國不到6%，二線城市約占28-29%，三線及以下城市占65%-66%。
小城市房源充足，人口卻往壹二線跑。這就是白蘭壹直告訴所有人的“供需錯配”。
在“住宅用地供應有限+人口持續流入”的形勢下，如何緩解住房矛盾？
答案是:租房。
發展租賃住房市場已經不是第壹次了。最近兩年，住建部公布了幾個住房租賃試點城市，基本實現了壹二線全覆蓋，但效果並沒有達到人們的預期。
究其原因，壹是租賃房源太少，選擇太少。畢竟公租房的體量是有限的。
第二，落戶容易是因為沒有實現真正的“租售權”，上學還是個老大難問題。
三是租賃市場仍以個人住房為主，租客處於弱勢地位，沒有長期穩定居住的預期。
這次會議集中討論了這些方面。
比如長租，公共服務有平權。
註意，這句話是放在會議關於房地產內容的第壹句話，可以說直擊樓市“痛點”。
這幾年戶籍政策越來越寬松，大部分壹二線城市落戶門檻已經低到中專，落戶很容易。
但是各個城市不斷出臺限購政策，大部分人上街都是集體戶落戶，在城市工作，繳納社保和個稅，符合落戶年限，最後利用這些條件購買商品房。
每個人都知道孩子上學的時候有多不壹樣，有沒有房子，有沒有住戶。
還有，今年3-4月復工後，很多回城的租客，因為不是業主，被保安阻止進入。房東不想讓房客住了，就毀約了。只有當他們站在寒風中，感受那些無家可歸的人時，他們才明白壹張紙有多重要。
這就需要落實“租售平權”。現在學位越來越緊，當地也很困難。所以會議上說“循序漸進”。壹方面，政府將繼續在教育領域投資。另壹方面，要出臺配套措施，千方百計保障租客權益，讓全社會扭轉對租房者弱勢地位的認知。
白蘭告訴大家，房地產市場的趨勢是壹句話:居者有其屋，但居者有其屋並不壹定擁有產權。
以前人們買房，看重的是“產權”。就算買了房也不會租，但產權肯定是屬於他們的。潛意識裏，它們包含了未來“實現盈利”的動機和想法。
但是，住房子不投機的概念，重點在“住”字上。
每個人都有住的地方，也許是經適房，也許是公租房，也許是老小區的“老房子”，也許是長租公寓，產權不壹定是自己的，但租客和房主享有教育、醫療等平等權利。
沒錯，這就是眾所周知的“新加坡模式”。
新加坡約有1.46萬套住房，其中1萬多平，占70%，私人住宅僅占20%多。壹般來說，新單位的價格只是私人住宅市價的三分之壹。
有錢人有錢，想買豪宅和商品房，沒問題，沒有限價，但是要承擔高額的房產稅。
對於絕大多數中低收入者來說，住政府提供的廉租房，交通便利，設施齊全，有補貼。有錢人可以住遊泳池、健身房等豪宅，但占全社會絕大多數的低收入群體卻可以活得有尊嚴。
壹方面，有錢人隨便買的商品房制度並不局限於購買，而是受到房產稅和空置稅的約束。長期持有意味著虧損。
另壹邊是低價的經濟適用房和租賃房。雖然物業、配套、小區環境不算頂尖，但學區、醫院、社保都不會缺。
向我們描述的這次會議就是這樣壹個願景。
要實現這壹目標，需要“土地供應向租賃土地傾斜”。
上次在解讀“十四五”房地產規劃的文章中，白蘭與您進行了對話。我們的房地產市場具有“二元”結構。城市土地歸國家所有，收儲後可以招拍掛，農村土地歸集體所有。為了保護耕地紅線，不能市場化。
對於地方政府來說，在高價出售商業服裝和住宅用地的同時，巨額收入用於補充財政。另壹方面低價出售基建用地和工礦倉儲用地，謀求GDP增長。
城市本身就有這麽多土地。在保護耕地紅線的前提下，大部分用於出讓工商業用地和住宅用地。用什麽可以建出租屋？
從這個角度來看，可以預見2021年，尤其是房源緊缺的壹線城市，租賃土地的供應會越來越多，市區、郊區、遠郊都會被覆蓋。我們拭目以待。
除了城市土地收儲和再流轉的方式，集體土地入市也是擴大租賃住房市場的核心舉措。
關於土地市場的變化，白蘭在文章中已經多次向大家解釋過。
2065438+2009年8月，集體土地獲準入市，掃清了法律障礙。
2020年實施的新《土地管理法》增加了“在土地利用總體規劃和城鄉規劃中已確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有者可以通過出讓、租賃等方式交給單位或者個人使用”。
也就是說，從今年6月5438+10月1開始，集體經營性建設用地、宅基地、農用地入市，開始在全國範圍內實施。
註意，這些入市的集體土地性質不會改變，也不會用於建設商業和住宅，只會用於租賃住房和經濟適用房。這樣既不會沖擊原有的商品房體系，又能增加出租房的體量。
低廉的租金，穩定的長期租房預期，提高租客的社會地位，增加租賃住房的供給，可以解決大城市的“房荒”，進而“重塑”樓市。
把房地產看做壹艘大船，在過去的20年裏，它偏離了預設的航道。我們見過大家加杠桿買房的瘋狂，也見證過螞蟻在大城市流浪的無奈。現在，是時候改變了。