極具投資價值的商鋪——小商品城
中國人普遍有投資房地產的愛好，尤其是投資商店。有些地方甚至流行“壹店吃三代”的說法。然而，隨著房地產市場的高燒，商鋪的價格已經非常昂貴。據說我所在的小城市鬧市區商鋪價格已經達到4萬/平米，年租金收益率早已低於5%。如果有性價比高、租金收益率豐厚的商鋪，投資者壹定會蜂擁而至。
今天，我很幸運地發現了壹個奇怪而又極具價值的店鋪——小商品城。奇怪的是，並不是真正的商鋪，而是壹家建築面積300萬平方米，主營商鋪出租的上市公司。通過投資其股份，成為其股東，間接擁有其商鋪，從而實現巨額投資收益。
壹、基本信息
浙江中國小商品城集團有限公司於5438+0993年6月經浙江省股份制試點工作協調小組批準，由義烏中國小商品城恒大開發公司、中信貿易公司、浙江國際信托投資公司、浙江金融發展公司、義烏金融發展公司、上海申銀證券公司等6家公司發起定向募集設立的股份有限公司。公司成立時名稱為浙江義烏中國小商品城有限公司，9月26日更名為浙江中國小商品城集團有限公司，1995。該公司於2002年5月9日在上海證券交易所上市。
公司註冊經營地浙江義烏，是中國乃至全球最大的小商品集散地，壟斷競爭優勢明顯。2007年，義烏中國小商品城實現總成交額348億元(較2006年增長10.58%)，連續17次位居中國專業市場第壹；2006年外貿出口占總成交額的60%以上，產品輻射到212多個國家和地區，是中國商品走向世界、世界商品走向中國的橋梁。連續兩年(2005-2006年)被全球競爭力組織評為“中國上市公司100強競爭力”第二名。
二、營業收入的構成
目前公司擁有12家分公司，11家控股公司。收入構成如下:
1.市場經營收入:即租金收入，通過公司湟源市場分公司、王斌市場分公司、國際商貿城物業有限公司第壹分公司、第二分公司、第三分公司實現，持股90%；
2.酒店業收入:通過商城酒店、銀都酒店、海洋酒店三家分店實現；
3.房地產業務收入:通過房地產有限公司和上城共聯房地產有限公司實現，占比90%；
4.商品銷售收入:由中國小商品城貿易有限公司實現；
5.會展廣告收入:由會展中心、場館分公司、廣告有限公司、會展有限公司實現。
三。公司的資產
1，市場資產:
(1)國際商貿城壹區:中國義烏國際商貿城壹區，市場面積420畝，建築面積34萬平方米，總投資7億元，* * *擁有經營場所10000余個，住戶10500余戶。***4層店鋪，壹樓有鮮花和玩具；二樓經營配件；三樓經營工藝禮品；四樓開設了中小生產企業直銷中心和臺灣館，東店是外貿企業采購服務中心。
(二)國際商貿城二區:中國義烏國際商貿城二區，市場面積483畝，建築面積60多萬平方米，經營場所8000多個，經營戶1萬多戶。* * *壹個五層的店鋪，壹層經營包包、雨傘、雨披？包；二層經營五金工具及配件、電器產品、鎖具、汽車；三樓經營五金廚衛、小家電、電信器材、電子儀器儀表、鐘表等。四樓設有生產企業直銷中心和香港館、韓商館、四川館等精品交易區。五樓設立外貿采購服務中心；市場中央大廳二、三層設有旅遊購物中心和中國小商品城發展史展廳。
(三)國際商貿城三區:中國義烏國際商貿城三區建築面積46萬平方米，預計市場面積150畝。* * *壹至三層14平方米標準營業空間6000余個，四、五層80-100平方米營業空間600余個。四樓是生產企業直銷中心，入場行業為文具、體育用品、化妝品、眼鏡、拉鏈、紐扣。拉鏈？服裝輔料等行業。
(4)小商品城湟源市場:建築面積1.6萬平方米，預計市場面積80畝。新老經營場所7000余處，市場經營戶1.5萬余戶，商鋪***3層。
(五)小商品城王斌市場:占地約209畝，建築面積32萬平方米，經營場所8000余個，從業人員2萬余人。* * *分為五個區域，每個區域有2到3層。
2.其他資產:
公司的其他資產，如三大酒店、房地產開發公司、貿易公司、會展中心、廣告公司等。，占公司資產的比例很小，這裏不做詳細的分析和計算，忽略其帶來的利潤和重估價值。
3.要註入的資產:
2008年3月7日，小商品城宣布復牌。公司擬向實際控制人義烏市國有資產投資控股有限公司(間接持有小商品城39.86%的股權)發行股份。最低發行股數為3000萬股，上限為5000萬股。發行價格為每股75.49元。義烏國資將以義烏國際商貿城三期項目土地使用權及在建項目評估為基礎，購買本次發行的股份。義烏國際商貿城三期項目評估價值約34億元，其中土地使用權價值約3654.38+億元，在建工程賬面價值約3億元。
國際商貿城三期壹期體量可觀。占地面積約500畝，建築面積約115000平方米。預計今年6月投入運營。根據基金公司測算，預計有效出租率(即商鋪出租面積占總建築面積的比例)為35%，規劃商鋪1.5萬間，預計平均租金為1.8萬元/平方米。根據基金公司的測算，這些租金收入和配套服務收入將在2065.438+00年貢獻6543.8+0億元的巨額收入。
海通證券的調查報告顯示，國際商貿城三期壹期500畝土地和二期300畝土地的預估轉讓評估價約為300萬/畝，會略高於壹期二期，但仍遠低於2000萬/畝左右的市場價。
四、公司價值分析
我分別按土地和房屋價值重估，每股價值305元；2.店鋪重估，每股價值270元；根據2009年盈利預測，每股價值為246元；三者估值平均值為274元/股。
1.土地和房屋價值的重新評估:
經計算，公司目前有1.340多畝土地，擬註入的國際商貿城三期將超過800畝，合計至少21.40畝。按照義烏小商品城周邊2000萬畝土地的價格，21.40畝土地總價值428億元。目前公司擁有654.38+0.88多萬平方米的建築，三期壹期註入的654.38+065.438+0.5萬平方米為300萬平方米，建設成本為90億元/平方米。土地及建築物重估價值合計為518億元，按增發後總股本654387+07億股計算，每股價值為305元。所以當地壹些企業家認為，僅小商品城擁有的土地價值至少值200元/股！有新聞為證:
我市國有土地奧運年第壹個被打。
義烏新聞網2008-03-05 09:27:49
本報訊(通訊員葉翔)2月29日上午，市國土局在市365便民服務中心舉行工人北路23號、24號地塊國有建設用地使用權拍賣。該地塊總建築面積1500平方米，最低起拍價4500萬元。經過5家符合條件的企業和個人12輪競價，最終由浙江日新房地產開發有限公司以1.165億元的價格競得。
據了解，出讓地塊位於國際商貿城壹小區內，工人北路西側沿街。用途為商住綜合用地，建築層數5-6層，出讓年限50年。該地塊毗鄰國際商貿城，商業居住環境理想，商業價值高。
經過計算，這塊小地塊折合每平方米7.6萬元左右，折合每畝5069萬元！按此估算，小商品城國際商貿城現有土地價值1340畝，高達679億！
2.商鋪重估:
目前公司現有建築面積654.38+0.88萬平方米，商鋪有效出租率33%，營業面積62萬平方米。擬註入的三期壹期建築面積11.5萬平方米，35%有效入住率40萬平方米；商業店鋪總面積為654.38+0.02萬平方米。
假設所有商鋪大致分為四層，壹層8萬/m2，二層5萬/m2，三層3萬/m2，四層2萬/m2。(這個價格估計還是挺保守的。就在國際商貿城二期的北面，壹棟名為財富大廈的寫字樓在2003年以22萬/平方米的天價成交，創下了全國縣級城市的最高地價。).
3.利潤預測和估值:
(1)根據當前租金計算利潤:
2007年，公司凈利潤為3.625億元。2008年，國際商貿城壹區商鋪租金由110元上調至1600元，每平米增加490元，按33%的商鋪率計算為65438+萬平米商鋪，可增加490元* 65438+。扣除營業稅、房產稅、所得稅後，凈利潤為365，438+0萬元，加上所得稅減免、壹期開業兩個月後三期開業帶來的利潤增加及其他利潤。預計2008年凈利潤5.5億元，每股利潤3.24元。
2009年，第三階段和第壹階段取得了全面成果。按照40萬平米出租，租金收入7.2萬元。扣除稅項、折舊及費用後，按50%折算為凈利潤3.6億元。扣除2008年計算的兩個月利潤為2.88億元，2008年凈利潤為5.5億元。以50倍市盈率估值，每股價值246元。
(二)高市盈率估值的原因:
(1)，小商品城現有租金只有1110元/平方米，即使這次上調商貿城壹區，也只有1600元/平方米，預計三期壹期1800元/平方米，但當地轉租、炒地現象非常嚴重。
比如壹個租客以1165438的價格租下壹個165438平米的商鋪，他每年只需要向公司支付110000元，然後以5000元的價格出租，獲得50萬元的租金收入和39萬元的租金差價。不僅如此，由於長期以來租賃的優先性，如果公司不實行市場化租賃，這種價格差異將長期存在，為當地第壹個租戶創造了滾動的資金來源。據說當地壹個中型攤位的轉讓價格高達400萬元，當地很多租戶已經不再從事生產經營，而是在家享受巨額轉租收入，開奔馳寶馬名牌車的人比比皆是。
(2)向大股東增發股份後，大股東將獲得絕對控股地位，有利於調動管理層和大股東的積極性。大股東其實是義烏，小商品城是義烏唯壹的上市公司。國有資產保值增值責任，有助於義烏實施市場租金市場化改革，為公司利潤增長帶來飛躍。
如果公司平均租金上調65，438+0，000元/平方米，公司每股收益可增加5元；提高公司利潤2000元可以增加10元；假設平均租金達到3000元，全年公司利潤可達15元/股。
(3)公司固定資產折舊采用加速折舊法。部分固定資產折舊壹旦完成，固定資產實現的利潤可以大幅增加。
四、公司趨勢分析
1，股價漲跌:
2006年公司收盤價為77.50元，受資產註入傳聞影響，2007年8月20日漲到65，438+065，438+09.88元。後來隨著公司宣布當時不參與國際商貿城三期建設，股價大幅下跌至67元，並因資產註入傳聞於2月65日438+00再次上漲至86.59元，停牌。年漲幅只有11.73%，遠遠落後於上證指數的表現。
2.機構地位的變化:
2007年壹季度，10大流通股東中，7家機構新進或明顯加倉，1家QFII機構新進，兩只基金僅小幅減少40萬股；2007年二季度有6只新基金、1基金和1 QFII機構明顯加倉，1機構小幅減倉30萬股。2007年三季度，前八大機構均有壹定程度的加倉，1家QFII機構小幅減倉。總體來看，機構倉位依然較重。
根據有據可查的資料，機構、法人、散戶持股變動情況如下:
2007年6月30日流通股本為5736萬股，其中機構持有4824萬股，占流通股本的846.5438+0%，法人持有654.38+0.72萬股，占流通股本的3%。散戶持股僅740萬股，占流通股本的65，438+02.9%。
2007年8月7日，機構持股減少至3769萬股，占流通股本的65.7%，減持1055萬股；散戶持有65，438+0，766，5438+0，000股，占流通股本的30.7%。
2007年8月4日，法人持有的178萬股未解禁股份上市流通，流通股本增至7515萬股，而機構持股降至53.6%，為4028萬股，比8月7日增加260萬股。法人持股變成了65，438+0，965，438+0.6萬股，占流通股本的25.5%。
2007年8月20日，因註資傳聞，股價最高漲到119.88元。當日機構持股增至43210，000股，較8月14日增加293萬股，占流通股本的57.5%。法人持股微降至24.9%。
註資傳聞被辟謠後，股價大幅下跌，但機構持倉並沒有明顯減少，所以下跌是散戶造成的。2007年6月9日，股價創下67年首年新低，機構持股降至4201萬股，較8月20日減少1.2萬股，占流通股本的55.9%。法人持股小幅減少至265，438+0.4%，持倉減少263萬股。
從2007年6月6日65438+2007年2月6日股價發生變化。65438+2月6日10接近漲停突然停牌。應該是因為內部人士進場搶融資，但機構並不買賬。6月65438+2月10日，機構持股3720萬股，占流通股本49.5%，較10月9日減少4510000股。法人持股1653萬股，占流通股本的22%，小幅增加40萬股。
從上述機構、法人、散戶的持倉變化來看，機構依然重倉，但較二季度減持14.7%，約為11萬股；大小非解禁法人上市後並未大幅減持股份。
3.恢復趨勢分析:
2008年3月5日，公司宣布國際商貿城三期資產註入。該股復牌後連續兩個無限漲停。3月7日開盤後，跌停板被打開。當日870萬股換手11.57%。買入前五名均為機構，合計6.3億元；前五名有兩家機構，總銷售額為654.38+062.2萬元；前五大機構凈買入4.678億元，約408萬股，相當於機構增倉的5.43%。而且買入前五名機構後，可能會出現機構買入未能上榜的情況。這個時候大量機構買入，應該是看好小商品城的未來發展。
5.購買小企業股票相當於低價擁有其店鋪。
浙江義烏是中國乃至全球最大的小商品集散地，而小商品城是義烏開展國際貿易的主要平臺，其商鋪價值遠高於普通商鋪。
按3月日價110元計算，買110，000股需要110，000元，但這10，000股可以享受:商鋪出租面積102萬平方米/65438+。在中國最發達的商品流通基地，壹個60平米的店鋪值多少錢？在鬧市區做過生意的人都知道，這種店鋪真的可以說是省土省錢。就在小商品城國際商貿城二期北面，壹棟名為財富大廈的寫字樓，在2003年以22萬/平米的天價成交。
因此，保守按5萬/m2計算，其價值為:60 * 5 = 300萬元。也就是說，目前在中國最發達的商品流通基地，要花165438+萬元才能得到60平米至少價值300萬元的商鋪，嚴重低估了近2倍！小商品城的商鋪租金早已市場化。按照當地5000元/平方米的租金價格計算，這家店鋪每年的租金收入高達30萬元。
大膽買入，長期持有，享受小商品城輝煌發展的果實，應該是沒問題的！我堅信600415小商品城壹定會成為中國股市的牛股！