回顧即將到來的2015年，“漲，漲，漲”已經成為深圳樓市的常態詞。成交量上升，房價“跳漲”，去化周期只有6個月...我們要靜下心來，仔細梳理和檢討整個深圳樓市的情況。市場格局在不斷演變，2015十大關鍵詞或許能壹窺今年深圳樓市的全貌。
1日照頻繁的日子
深圳樓市上半年持續火爆，使其在全國相對平淡的市場形勢中脫穎而出。“陽光”“售罄”等熱詞頻出，樓市熱度持續發酵。"3?“30條新政”後，開發商推盤熱情很高。深圳中原研究中心數據顯示，4月全市共有24個項目開盤或加推，尤其是4月最後壹周，11項目集中入市，使得新房市場氛圍迅速升溫。半數項目銷售率在90%以上，開盤為“日光”的項目達到6個。4月以後，深圳樓市壹直紅火，“三小時售罄”、“千人搶房”、“通宵排隊買房”等現象時有發生，沒有“日光”的樓盤銷售率普遍在80%以上。
經歷了上半年的瘋狂，下半年樓市開始慢慢回歸理性。雖然沒有上半年那麽多“日盤”，但對於壹些定價合理、項目整體情況較好的樓盤，也不時出現“日光”現象。業內人士表示，深圳新增建設用地少，市場整體供不應求，去化周期壹直徘徊在6個月左右。再加上政策利好，深圳多次出現“日光盤”也在情理之中。
兩胎，壹共兩個孩子。
隨著“全面二孩”的放開，關於其對房地產市場影響的意見鋪天蓋地:四房剛需，五房改善，大戶型即將到來。
然而，“全面二孩”政策的放開並沒有給樓市帶來立竿見影的效果。因為在深圳再買壹間房，至少意味著增加上百萬的成本。據深圳鏈家市場研究中心統計，目前深圳兩居室(平均70平米)均價270萬，三居室(平均100平米)均價400萬。如果深圳生二胎，因為家庭人口增加，買房成本將增加高達654.38+0.3萬。
戴德梁行華南華西研究部總監張認為，從2013放開“單獨二孩”政策到今天的“全面二胎”，這是壹個漸進的放開過程。“從需求端來說，這是好事，但‘全面二胎’不會對樓市產生立竿見影的效果，因為還受到房價、購房者承受能力等因素的影響。”
3?30 3?30新政
3月30日，五部委三大動作救樓市:二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付比例降至兩成，營業稅五改二的信號立刻點燃樓市，壹夜之間房價上漲、成交量飆升、坐地反價的消息不絕於耳。
數據顯示，壹些熱點地區，如前海、龍華和寶中，房價在兩個月內飆升了近40%。很多購房者在追漲行情，投資客的比例也在上升。數據顯示，3月3日至4月28日這壹個月，深圳二手房成交9777套，同比上漲43.2%，成交均價上漲至31.865元/平，同比上漲4.2%。此外，深圳二手房業主反價現象普遍，房產囤積現象非常明顯，甚至有業主壹夜反價20萬。
40%房價普遍上漲40%
國家統計局數據顯示，2015-10，70個大中小城市中，深圳樓市同比漲幅排名第壹，占比40.5%。二手房方面，深圳中原研究中心數據顯示，從去年的11月到今年的11月，全市二手房均價從29930元/平上漲至45690元/平，漲幅達53%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀，6月5438+10月，壹線城市新建商品住宅價格同比上漲且漲幅較大，漲幅比上月擴大2.4個百分點。壹線城市房價上漲的原因肯定不止壹個，但最明顯的原因是近幾年三四線城市庫存居高不下，壹線城市去穩定化的現象被越來越多的房地產企業所證實，於是開發商不約而同地選擇了“進城”或“回城”，壹線土地越來越吃香，房價也就有望與日俱增。
央行五次降低RRR，五次降息
10年10月24日，央行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，下調0.5個百分點。此次RRR降息是2015年第五次RRR降息。
業內人士表示，今年以來，在貨幣政策方面，國家利好政策不斷刺激，表明國家提振樓市的決心，這也將增強開發商和業主的信心。
6月，全市均價首次破“3”。
6月深圳樓市呈現量價齊升的局面。深圳中原研究中心監測顯示，6月份壹手住宅成交7494套，環比增長22.7%。在二手房價格快速上漲的帶動下，新房均價也快速上漲。6月新房均價上漲8%，達到30713元/平方米，創歷史新高。
深圳市規土委數據顯示，6月深圳壹二手房成交量達23224套，其中新房7494套，同比上漲208.6%；二手房成交15730套，同比上漲292%。
改善型需求的持續釋放，推高了深圳新房價格。6月份，均價3萬元/平方米以上的新增成交占比上升5個百分點，達到51新增成交，占比43%。3萬元/平方米以下的樓盤僅限龍華的鹽田、龍崗、觀瀾、大朗，寶安的光明、福永。
7月房價暴漲後回歸。
經歷了上半年的火爆行情，7月份深圳樓市開始“轉淡”。深圳市規土委數據顯示，7月份，全市壹手住宅價格為34823元/平方米，環比上漲13.4%。成交套數6414套，環比下降14.4%。7月份成交量也處於緩慢下降趨勢，周成交量從月初的1.700套下降到月末的1.500套。
從新銷售的實際情況來看，開發商定價依然偏高，導致物業轉換率普遍下降，上半年千人購房、“日光”現象大幅減少。“就目前成交來看，深圳市場表現放緩，主要是上半年需求集中入市、價格上漲快於預期、利好效應減弱、基數過高等大量原因。然而，整體交易水平處於高位，價格仍在慣性上漲。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹說。
80%的中小戶型成交約占總量的80%。
今年以來“3？“30新政”以來，深圳房價壹直居高不下，讓很多購房者倍感壓力。高房價也讓很多置業者將目光轉向總價低的中小戶型物業。從市場供應和成交結構來看，中小戶型成為今年深圳樓市的“主力軍”。無論是首次購房者還是投資者，都將觸角伸向了中小戶型的“戰場”。
據中國指數研究院統計，2015，1-11，全市壹手住宅共成交59168套，其中90平米以下樓盤成交44257套，約占80%。
據了解，中小戶型物業由於總價低、還款壓力小等優勢，比大戶型物業更受置業者關註。而這些中小戶型的房子，只要開盤，銷售率都很理想。自今年下半年樓市進入調整期以來，市場觀望情緒濃厚，像今年二季度那樣的火爆局面不復存在。但據不少樓盤銷售人員反映，中小戶型銷量還不錯，咨詢量明顯高於大面積產品。
9月份新房交易量跌至低點。
由於上半年深圳樓市表現搶眼，即使在經歷了7、8月份短暫的調整期後，傳統營銷旺季“金九銀十”依然備受業界關註和期待。然而，業內人士在金九到來之前對幾個樓盤開盤以及金九預期色彩的預測並未得到驗證。相反，深圳樓市進入9月以來，壹直處於低迷狀態。
(以上回答發布於2015-12-23。請以實際購房政策為準。)
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