大多數寫字樓都有“二房東”
壹家從事金融行業的小企業遭遇“成長的煩惱”。公司決策層想在京基100辦公，但只能租到200平米的面積，與“整層租賃”的要求相差甚遠。
如雨後春筍般發展起來的深圳中小企業面臨著“成長的煩惱”，這對於壹些有實力的商務辦公服務公司來說，是壹個商機。
這些活躍在深圳甲級寫字樓市場的商務辦公服務公司，被業界稱為寫字樓“二房東”。
“福田中心區每個甲級寫字樓都有這種商務辦公服務公司。他們整體租幾層寫字樓，然後根據客戶需求分成十幾平米到幾百平米的區域，再轉租出去。”中聯地產商務部福田東區區域經理李長偉告訴記者，壹些大公司的辦公面積高達數萬平方米。
港資陳鼎出資租下京基100大廈20至26層(其中22層由其他公司租用)共6層，約2萬平方米，然後拆分成160~600平方米的小辦公室出租。這種包機生意還不錯，今年2月至今出租率達到60%；福田中心區有金中環商務大廈、卓越時代廣場、諾德金融中心等12寫字樓。雷格斯商務服務公司租用了安聯大廈、羅湖彭年廣場和福田中心區南山新時代廣場的兩層半辦公樓。
像“僅次於甲級”的中小企業
“在甲級寫字樓辦公，非常有利於提升我們的企業形象，最重要的是有助於公司拓展業務。”壹家剛剛租下世紀卓越中心3號樓200平米面積的公司負責人告訴記者。
“這些中小企業的租賃需求大多在200平米左右，對甲級寫字樓的相關配套要求更高。”深圳中原地產商鋪部區域業務總監肖霄認為，此前，羅湖的乙級寫字樓或福田、南山的工廠，如八卦嶺、車公廟等，都存在轉租、分租的情況。現在企業的租賃需求更加高端，“次於甲級”的現象越來越普遍。
陳鼎投資張萬賢表示，壹些外國公司在深圳設立的辦事處或壹些企業的臨時租賃場所喜歡尋找甲級寫字樓物業。這些客戶“出身名門”，雖然對辦公空間的要求不大，但對辦公環境的要求卻相當高。
利潤來源於房租差價。
記者了解到，壹些包機公司在轉租寫字樓的同時，還提供甲級服務。陳鼎投資在每層設立接待處，為整層所有轉租公司服務，並在租用京基100大樓時配備2-3名專門秘書負責行政或其他後勤工作。另外還設置了樓層休閑區、會議室、培訓室，這些服務都是免費的。
“壹些有實力的包機公司為了吸引客戶，為被租賃企業提供壹些免費的配套服務，但仍然有相對豐厚的利潤空間。”李長偉表示，包租企業與開發商達成戰略合作意向，以較低的市場價格包租數年，且這壹價格在租期內保持不變。深圳的甲級寫字樓租金近年來漲幅很大。據中原地產統計，2009年深圳二手寫字樓平均租金為95元/平方米，20142年4月租金水平為142元/平方米，漲幅近50%。租賃公司轉租的租金每年都隨市場上漲，期間的租金差額相當可觀。
“包機”形成產業鏈
經過長時間的發展，包機公司已經形成了完整的產業鏈。
壹些中小型包機公司與房地產中介公司建立了長期合作關系。為了降低空置率，包機公司會在租約到期前通知中介公司釋放庫存，中介公司會很樂意為這些固定的長期客戶提供快捷服務。此外，大部分包機公司會對接手的寫字樓進行裝修，並與壹些裝修公司建立了固定的合作關系。由此，形成了壹條以包機公司為中心，前有裝修公司，後有房產中介的產業鏈。
相對於中小包機公司的粗產業鏈，實力相當的大型商務辦公服務公司延伸出來的產業鏈更長、更精細。
大型商務辦公服務公司有自己的管理團隊，通過壹個商務服務平臺，為租賃企業提供外包服務，包括人力資源服務、商務、法律咨詢、財務外包等。大型商業服務公司提供租賃服務的中小企業有幾十家、幾百家。這些中小企業壹般通過商務服務公司的服務平臺購買。“包機產業鏈”上很多下遊企業專門從事商務服務公司的外包業務，收入相當客觀。