問:問題:靜哥，我來請教妳。從投資保值的角度來說，回龍觀旗勝二居(全跌490左右)和南海家園旗勝二居(全跌405左右)哪個更合適？南海家園回遷房的質量和物業管理是壹個令人擔憂的問題。回龍觀區域現在比較高，後續升值潛力還大嗎？在您的指導下，請選擇這兩個社區中哪壹個能夠保值增值。
a:妳好，這兩個房子從投資的角度看哪個更合適？我們可以從房子本身轉移到盤子上。
亦莊的產業主要分為互聯網、生物醫藥、人工智能、高端制造四大類，都是國家大力推動的產業。以互聯網為代表的企業有JD.COM、小米、金鐘數據，以生物醫藥為代表的企業有拜耳、瓦裏安、捷邁；以高端制造業為代表的企業有SMIC、北方華創、英特爾等。人工智能就不用說了，亦莊是無人駕駛試驗區；
回龍觀最大的優勢是與Xi二七高新技術產業區無縫對接。Xi二七不是壹個產住結合的地區，產住有點分離。因此，回龍觀成為承接Xi二七的最佳區域。產業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是壹個地區房價上漲的主要邏輯。回龍觀西起Xi旗，東至望京，南至中關村。三個工業園的購買力足夠強，所以回龍觀壹直是北京前三的區域。
互聯網行業面臨下行風險，所以價值也會轉移。從板塊來看，我覺得亦莊的價值更穩定。從樓盤來看，啟盛現在均價5.2萬，南海4.3萬。亦莊已經有產業支撐，配套價值會逐漸上升。未來也將是產住結合。因此，從投資的角度來看，南海的可能回報率比旗勝更可觀。
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問:問題:妳好！本人在亦莊河西工作，持有工作居住證，在海子府有壹套2居室。本人無貸款，房產證剛剛過期6個月。現在覺得房子有點小。我覺得應該換個大點的房子，家裏能拿500W左右。從投資和住宅資產配置兩方面考慮，我應該賣掉置換壹個還是再買壹個？如果換了，可以認為亦莊金茂或者河東有三四家嗎？如果再買壹套，妳還是選擇亦莊河西還是其他區域？謝謝妳
答:回答:您好，感謝您的信任；1.海子府在亦莊河西板塊。我覺得還有很大的升值空間，天花板比較高。兩居室是亦莊的熱銷戶型。如果妳不擔心運輸問題，妳就不需要賣掉它。還有房票。現有的房子沒有貸款，完全可以把錢拿出來，用本金買壹套。這種屬性可以保持幾輪。
2.亦莊金茂系目前溢價比較高，小區品質好，自住的話有優勢，但成長性可能不如海子府。如果打算長期住在海子屋，可以考慮，有好房子做基礎，生活質量會提高。如果純粹是投資的話，妳現在的住宅區可能更適合。
3.北京每壹輪房價上漲都是置換群體推高的。長期的調控會導致購買力集中在改善型群體的積壓，購買力相對集中的核心區域有三套新房，更符合未來市場的主流。三居室的未來流動性可能會比四居室好，流動性不好大房子的價值會打折扣。如果壹套四居室的面積不算太大，比如3+1小書房，面積和三居室差距不明顯，那麽這樣的四居室相對於三居室是有優勢的。
4.關於區域選擇，亦莊是北京所有新區中比較有價值的區域。已經有產業支撐了，配套也會逐漸起來。未來也將是產住結合；如果在亦莊有穩定工作，可以在亦莊當地購買。亦莊買房的邏輯和其他區完全不壹樣。其他區壹般是沿著地鐵站看，亦莊是根據配套的優質學校看購買力相對集中的區域，尋找容積率高的小區。這是房地產投資的原則。
亦莊的特點是工業強，所以不缺購買力。河東是產業集聚，軌道交通。但是，從居住的角度來看，河東不壹定是核心區，比如國茂，核心區是國茂橋。然而，國茂的密度太高了。如果整個核心區的老小區和寫字樓混在壹起，會出現居住體驗不好的現象，所以國茂的房價沒有大望路和九龍山高。
河西未來是亦莊稀缺地塊，優勢比河東更明顯，南海子公園，教育配套；屬於低密度區域，河西從長遠來看會更有優勢！
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問:景先生您好，通州萬國城MOMA的房產怎麽樣？900萬買這套房產合適嗎？
答:回答:妳好，我覺得萬國城CEO韭菜盤後面有壹條鐵路，20年內不能拆。很大的傷害，周邊總是破破爛爛的，城市裏的小村莊都是純粹的貧民窟；從侏儒中挑選將軍是投資的禁忌。其實住在這個小區不太方便。去北關北運河要經過壹個城中村，對應的南關小學也在城中村，周圍都是農民工。整體情況混亂，鐵路後面的城中村最為明顯。況且房子本身的居住體驗定位是豪宅板塊。其實夏天熱的受不了，還不讓自己裝空調。住房質量不如十年前的MOMA東直門。居住環境太小太密集，容積率太高。開發商公示容積率4.2。其實我感覺至少是5以上。整個小區只有5套房子，外加壹棟7號商務樓；項目自帶業務為子項；900萬買這個盤有點浪費。
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問:問題:景老師妳好！看了妳的文章，很佩服妳對選房的分析，精髓總是很到位。我準備在經濟技術開發區投資壹套總價300w的小戶型。(因為是以公司名義買的，所以不能貸款)資金有限，需要選擇增值的投資房，總是很難選擇合適的房子。
請荊總指教，期待！另外，我自己也選了壹些物業，但是我覺得不合適。新的網站，和盛M悅52，裝修精美，只有壹個臥室。優點是地鐵，缺點未定。價格高，單價6.1w到6.5w拍賣行2024年底交房。
通泰國際公館的優點是靠近JD.COM等工業區，有地鐵，有建華學校，缺點是53平米大開間，16戶兩部電梯，像公寓壹樣，進屋不走小區，直接走街上的電梯。對面有小區，還可以。300w的預算只能買44平米的小畫室。不知道以後租售會不會很容易？(流動性怎麽樣)
我去看了南海家園。學區未定，隨機，大概率是二中。沒有地鐵，回遷房質量更差。還有妳的花園小區，2000年的房子。我看過經濟開發區的其他房子。在我的預算內，我幾乎沒有小戶型的房子。北京總是指著路。這些屬性是可選的嗎？怎麽排序？有更好的選擇嗎？
答:答:妳好！1，我還是建議妳先選南海佳園。妳是純投資，這個菜是河西總價低的預算投資比較合適的壹個。
2.和盛M悅包括西悅尚雲、西悅林宇、河津城苑、中鐵河源、華宇大廈。我回答問題的時候很少用肯定這個詞。這些板塊溢價嚴重。瀛海成交量最大的樓盤是星海花園，其次是禦景花園，最後是德茂小區。星海花園3.6萬，禦景園4.2萬，德茂小區3.8萬，陳子花園4.7萬，連續五年下跌。從這壹帶的二手市場交易來看，這個板塊的購買力並沒有那麽強。
這幾年北京房價輪動的原理和以前不壹樣，特別是2017之後。現在的規律是，房價上漲的第壹波是學區房和熱門區域(核心區域)的品質，第二波依然是學區房+成熟外溢區域(也是品質新需求)。這部分需求導致房價上漲的邏輯是在樓市上行期。部分購房者在壓力過大或者資金預算有限的情況下，會在核心區域上車。他們會第壹時間選擇在交通便利的溢出區上車。第三波依然是學區房+熱門核心區+劣質溢出區+剛需盤；第四波會轉向冷門板塊，也是質量低劣的新盤。這些冷門板塊普遍存在溢價現象，上漲的前提是溢價必須清零。這就是大行情出現時的房價輪動規律。瀛海是價值窪地。由於亦莊的輻射，新房的溢價需要洗。
3.如果以公司的名義買房，房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對妳以後的使用、過戶、繼承都會很麻煩。壹般來說，我們很不願意以公司的名義買房，交易時的稅費很高。
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問:景先生您好，今天去看了世茂奧林，壹套南北向的三居室報價接近1700。分鐘寺的世茂天域新房，三居室也是1700左右。請問大家對分鐘寺三張新盤的分析？從保值增值的角度來說，值得買嗎？和世茂奧運會比？
答:妳好，分鐘寺位置比較壹般。看起來朝陽其實是豐臺。屬於兩區交界處，容易成為無人看管區。分鐘寺原本是朝陽東邊的紅燈區，出租車司機和外賣小哥都不願意跑，整體情況比較混亂。
壹個區域發展的特點是，房子的價值與公共服務水平正相關:公共服務越好，基礎設施越完善，房價越高。同壹個地點不同的設施對應不同的班級，會產生完全相反的效果。可以看看北側的潘家園區域，常年跑輸大盤，但是漲幅沒有五環外高，也就是這個區域的居民都是東城區的拆遷戶。
雖然有天然的地緣優勢，但僅僅依靠國際貿易，很難承接剛需上車的群體，因為商圈質量差。分鐘寺定位為東三環的豪華住宅小區，但這壹帶回遷房有5000套，買房鄰居上百萬。未來商圈的質量實在堪憂。17萬我覺得在這個地方買屬於資源錯配。
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問:問題:景老師妳好！我很高興加入星球。我們的情況是這樣的:全家現在有兩張房票，壹張是第壹次貸款(以父母名義)，壹張是第二次貸款(我們自己)。目前打算以父母的名義購買，以後如果有需要，也會以自己的名義購買。如果在工作地點附近有房子，我們甚至不考慮搬家。另外壹個加州方山縣的，能賣300w左右，然後我們有800w首付資金。目前沒有孩子。
現在有壹些問題:
1.以現有資金，總預算為1100，以投資為目的，是否需要出售加州水郡增加預算至1500？也就是說1100是否足夠投資或者1500是否值得。
2.目前看了來鎮嘉園和尚青花園，沒有看中；上林溪，潤澤公館，中鐵國際城漲了不少，不知道值不值。看北京總是推薦望京，望京也增加了不少。有沒有適合我們的社區推薦？
3.如果非要買海澱，還能選什麽？以後租售都很容易。田村、四季青、永定路可以考慮嗎？
4.新房能開工嗎？景老師說永豐要5-8年才能發展起來，是指5-8年後開始崛起，還是說5-8年慢慢崛起比較合適，5-8年緩壹緩比較合適？
5.已經關註北灘的學府公館，預計要到4、5月份才能開盤，怕到時候不搖就錯過買二手房的機會。有必要等嗎？感覺總的來說不能沒有目標的看，需要有針對性的看。希望景老師給點意見。非常感謝！
答:回答:您好，感謝您的信任！1、1100、1500都屬於比較符合市場主流的產品預算區間。以前北京房價上漲是剛需拉動，限貸後改為每輪改善群體；1100可以得到熱門區域的2居室，1500可以得到3居室。從妳現有的房產情況來看，我覺得從加州水郡撥款，用資產優化的思路買壹套優質的大富翁是對的。北京全市產業布局的發展軸主要在東南部，西北部是海澱，中部是金融街，西南部是李澤。發展壹個新行業好像有點難。房山明顯缺乏產業支撐，商圈很難形成屬於豐臺的長陽的溢出。未來李澤全部人口中有壹部分剛需乘客在核心區上車，壓力會傾向於選擇長陽。漲幅相對有限。
2.我給妳的建議是，800元首付上車，其他方面加杠桿。總價還是控制在65，438+0，500左右。本輪上車，在行情好的時候賣掉加州水仙縣的房子。
3.萊臻嘉園、上林溪、潤澤公館、中鐵國際城都有。這些市場在這壹輪中並沒有大幅上漲，而是因為該地區有購買力。正常行情是半年20%左右。如果市場有利，可能在40%以上。然後可能會在冷靜期回調到10%左右，接下來的行情會繼續攀升。大家都覺得這些市場很誇張，其實都差不多。
4.海澱熱門區域的優質房源流通率還可以。妳的預算應該側重於引領上漲的商圈。田村、四季青、永定路的漲幅還可以，但不能成為領漲。海澱的產業都集中在北邊的中關村，南邊動力不足，所以過去的漲幅壹般。
4.目前海澱北部新區的配套確實差了點。現在買8萬元有溢價，到期可能賣出9065438+萬元。這個數字可能是壹年，也可能是兩年，但之前的不確定。
5.北灘學府公館建在G6以西，農大東校區以東，南面是老住宅區。北高速切割沒有配套的商圈，全板塊基本沒有可開發的土地。如果從投資的角度建議回避，置換的邏輯是:抵押或出售現有的劣質資產，買入優質資產。如果更換同樣的產品，壹般不建議，因為北京受政策影響，更換成本比較高。還包括時間成本和機會成本。我覺得妳對買房沒什麽想法，整個區域都能看到，所以不能湊在壹起。妳有壹個點，比如我在哪裏工作，我期望住在哪裏，有多少房間可以用，是保值增值，還是以保值增值和居住為主，否則妳沒有具體的目標。
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