1.投資型，自己住不下，希望長期保值，好賣，估值高。
約210萬元，不考慮東南方向的亦莊太湖板塊。
3.我們希望以5年後該地段是否會發展，10年是否易賣來衡量對多功能的需求。
兩個。投資分析。
1.考慮到未來，市場必須把自己的偏好放在第二位，重點關註那些願意出高價買我們房子的人。
2.投資是為了占有和壟斷稀缺資源(小戶型只是需要未來市場土地供應，所以不考慮)，未來需求大的:大戶型，多功能，物業好。總的來說是別墅(至少120，壹個老人兩個孩子)，學校好，物業管理水平高。
3.特殊包裝:
1.軌道交通:不是第壹考慮。依靠軌道交通占據定價優勢的房子大多以剛需為主，小戶型為主。當然，軌道交通會帶來壹定的商業優勢(人群聚集)，但對於豪宅區來說，商業優勢並不是首選，而是學校，可以讓有錢人為了孩子教育和照顧老人的極度剛性需求，長期居住在壹個地方。考慮到軌道交通主要是為了上班方便，對應的依賴度高的客戶財富質量低，以工薪階層為主，不是逐利階層。農民工財富積累慢，工資永遠跑不過房價。農民工工資再高，每個月也就夠付壹鍋錢，沒有更多的消費能力。壹個家庭的最終改善，對大部分人來說基本就是置換，打工變成了剝削。
2.繼續文章，談生意。豪華住宅區更註重商業。有生意就有勞動人民。人聚，必有財。這個地段會有開發價值，房子會吸引人。業務少的項目，周轉周期長。如果沒有學校的話，很容易在短期波動中貶值(昌平有些樓已經塌了)。作為享受豪宅地段優勢的剝削階級，收益(包括房價升值)和地段升值本質上是剝削底層勞動者的第三產業剩余勞動時間(非制造業工業區必須有第三產業)，人群密度、勞動者素質和地段人均產值直接影響房價。當然，豪宅區本身需要適當的人群密度，附近沒有地鐵，工人只需要就近上班。如果人口密度高，富人就會被趕走。往年北京有很多案例。
3.公園。配色，添加後期周轉率。多看看大的空氣環境。海澱昌平門頭溝，正好沒有公園，空氣很好。
三個。市場分析。
1絕對不是完美的。房屋詳情見第二條1。
後期房子進入二手市場，購房者本身也沒有更多的選擇。大面積需求自我提升為核心，地段價值優先，地段配套為王，保證物業不貶值。
3豪宅之後，基本都是二手房。現在少賣壹套，有好學校的豪宅就能賺錢。新房豪宅？密雲會去嗎？妳要去北京轉轉嗎？
4拿地時間和銀行估值——其實沒那麽重要，因為影響的是未來的二手首付比例。本來房子就不多，選擇余地小，總價還高。很容易獲得低首付，但高月供對大多數家庭來說是困難的。因為大部分都是置換，基本都是付很高的首付甚至全款購買(像妳這樣的高流量家庭其實很少)。
5區域發展——壹個比較空洞的概念，已經不適用於現在的市場。發展的基本脈絡對應的是以前什麽都沒有的落後地方。北京房地產初級階段，分析大基礎設施，大配套，大規劃，房價上漲的時代現在已經結束了。而且很多房子的溢價已經透支了未來三年。
我們的投資依賴於未來五年市場的自發影響——富人的積極聚集(或者說沒有選擇的豪宅區，因為沒有土地給別人)，我們要的是現成的商業，現成的財富群體，現成的學校。千萬不要去規劃區，人少的工業區，騙人的旅遊區。
7周邊板塊有錢人的區域和豪宅也比較集中的區域。壹代人很難從零開始，至少在很長壹段時間內。
四個。房地產分析
我知道妳以前看過房山。不要投資房山，人均財富能力不好，剛需太多，很難接手。
北:翡翠公園，這個樓盤的投資價值歸根結底在於自身別墅的稀缺性，性價比高，周邊別墅聚集區，毗鄰中央別墅區，未來客戶好。搭配的基本屬性還不錯，不拔尖。可以作為對房地產的關註。
南:妳有海子公館。
東方:對，適合妳。價格超出了妳的預算。
西:秋馬四季自己的大戶型也比較稀缺，客戶基礎好，商業配套優秀，對學校有優勢。性價比略低，但考慮到京西10萬預算的優質樓盤不多，東側靠近豐臺-李澤-西單-海澱高收入人群待改善區域(如果要改善，當地房子太貴)，這個可以考慮。就投資安全而言，現房也是可靠的。
西山天景大戶型比較稀缺，戶型比秋馬(禮品區)好，商業優秀，學校有優勢，目前門頭溝性價比很高。客戶群也不錯。別墅上面疊著不到654.38+00萬的毛坯，面積很大。
對比
翡翠公園西山天境:比較快，但是首付期限可以商量。西山天境10%首付可草簽。合同明年6月可以簽。翡翠公園學校壹般。
秋媽四季西山天境:京西優質項目，商家，客戶並駕齊驅，首付周期可談。壹個是現房可以馬上租，壹個拍賣行需要等。天京別墅毛坯。
門頭溝北門頭溝南:本質上比較景山學校和八中。直接告訴妳答案，京山比八中好。商科，兩個差不多，賽道和南方各有優勢。但是南段的客戶很多，而且大部分都是低素質的(商戶，回遷)。部分樓盤高壓線會影響二手房價格。
結論是:
1如果妳追求高性價比，不想為了五年好賣而留下來，翡翠公園以現在的價格優勢，未來收獲更大。
2希望房子長久保存。5年後，我再看樓市江湖。經歷了10年的風雨，我還是有想賣掉它的沖動。我可以考慮。相比小戶型，周轉率高。西山天京高層也可以考慮。
如果妳想保住房子，它值得妳長期居住。因為別墅，因為學校