房地產開發是壹種資金、技術和管理密集型的投資行為。開發壹個房地產項目占用的資金量是非常巨大的。沒有各種融資手段的幫助，開發商將寸步難行。同時，作為產業鏈的第壹環，融資渠道壹直是房地產發展的瓶頸，需要金融業和完善的資本市場作為後盾。但是，房地產開發中不同的項目、不同的環節或不同的房地產公司有不同的風險和融資需求，因此需要分析房地產的融資渠道，確定最優的融資結構:
1.自有資金:
開發商使用自有資本或通過各種渠道擴大自有資本基礎。例如從附屬公司貸款，以支持項目發展。通過這種渠道籌集的資金，開發商可以長期持有，自己支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家給開發商設置的壹個硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。中國房地產企業很多，但有規模有實力的企業很少。隨著投資規模越來越大，對自有資金的需求會越來越大，很多實力不足的中小地產商會被排除在外。：
2.預付款
預付款通常受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商來說，銷售回款是風險最低的最佳融資方式。提前回籠的資金可用於工程建設，緩解自有資金壓力，將部分市場風險轉移給買家。對於買方來說，由於少量的錢可以獲得較大的預期增值收益，只要看好房產的前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房只有在結構封頂的情況下，才能從商業銀行獲得個人按揭貸款。目前國內大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難提前賣房，也很難獲得預付款。房地產項目從開工、拿到“五證”到“結構封頂”，平均需要1年左右，這是資金最緊缺的時候。預付款不足會使自有資金壓力更大，項目發展難以為繼。
3.建設單位墊資
壹種是建築商提供壹些工程材料；壹種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發建設資金拖欠約占全年房地產開發資金總額的10%，其解決的資金有限，僅緩解，不能解決根本問題。121號文件嚴格限制施工企業流動資金貸款的使用，禁止施工企業利用銀行貸款資助房地產開發項目。從2004年開始，國家下大力氣還清拖欠農民工的工資，導致工程款的還清力度很大，使得建設單位開發和商業使用所籌集的資金更加有限。
4.銀行貸款:
房地產項目的開發高度依賴銀行貸款，銀行貸款壹直是房地產開發企業的主要融資方式。據保守估計，50%以上的房地產開發資金來自銀行貸款，其中至少有70%要計入施工企業對供應商材料的預付款和延期付款。近年來，國家出臺的壹系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸:房地產企業資金鏈突然吃緊主要是因為貨幣政策從緊。銀行之所以願意貸款，是因為反復考慮了房地產公司的品牌、項目進度、未來收益，最後還是有限度的給了貸款。在當前形勢下，銀行信貸仍是中國房地產企業的首選。方便，實際經濟成本低，財務杠桿大。可以通過調整長期負債和短期負債的債務結構來避免償債壓力大的弊端。但由於銀行貸款門檻大幅提高，面臨資金瓶頸，開發商迫切需要開辟新的融資渠道。
5.房地產信托:
目前信托產品主要有兩種模式:壹種是信托投資公司直接投資房地產項目，另壹種是債權融資。與銀行貸款相比，房地產信托計劃融資具有降低房地產開發企業整體融資成本、靈活便捷地籌集資金、靈活調整資金利率等優勢。由於信托制度的財產隔離和權利重構的特殊性、靈活性和獨特功能，可以以財產權、收益權、優先購買權等模式進行金融創新，然後與銀行貸款充分結合，形成新的組合融資模式，即信托+銀行。
6.上市融資:
上市融資包括境內上市融資和境外上市融資。房地產企業可以通過上市快速籌集巨額資金，募集資金可以作為註冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此對於壹些大型開發項目，尤其是商業地產開發有很大的優勢。商業地產的開發需要較大的資金規模和較長的投資周期，可以為其提供穩定的資金流，保證開發期間的資金需求。從企業規模來看，由於上市門檻相對較高，規模大、信譽好的大型房地產企業大多可以利用其融資，壹些有發展潛力、急於擴大規模和資金實力的中型企業也可以考慮買(借):殼上市進行融資，以滿足增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化
不動產證券化是將低流動性的非證券不動產投資直接轉化為資本市場上的證券資產，使投資者與投資對象的關系由直接的財產所有權轉化為債權所擁有的證券的金融交易過程。資產證券化的好處是，開發商在吸收投資資金後，可以快速獲得資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目，雖然要讓出壹部分收益。也有助於房地產投資和消費的實現，依靠證券作為房地產產權的轉讓載體，可以吸引更多的資金進入這壹領域；同時，基金價格的變化包含投資者對基金投資盈利能力的判斷和市場預期，有助於聚集房地產購買力和市場價格發現。《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》2005年6月5438+2月1日:正式實施為抵押貸款證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》對信貸資產證券化發起機構資格、資本要求、證券化業務規則、風險管理、監督管理和法律責任等作出了明確規定，為不動產證券化的規範化提供了有力保障。
8.聯合開發:
聯合開發是房地產開發商和經營者以合作方式開發房地產項目的壹種融資方式。這種方式可以有效降低投資風險，實現商業地產開發和商業網點建設的可持續發展。房地產開發商和運營商實現聯盟合作，整體協調，使雙方獲得穩定的現金流，有效控制經營風險。目前對開發商獲得貸款的條件有明確規定，即房地產開發固定資產投資項目的自有資金必須為:35%及以上。因此，對於中型開發企業來說，在難以獲得銀行貸款的情況下，選擇聯合開發可以獲得融資保障，避免資金鏈斷裂。商業地產商大多是住宅開發轉來的，對商業特性和商業規律的把握存在偏差。套用住宅開發的模式，開發商、投資者、經營者、物業管理者無法有機結合，會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現所有開發環節的整合和重新定位，房地產開發商和運營商的強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和運營商的品牌效應可以有效改善商業地產的租售狀況，使其在吸引客流、營造商業氛圍方面得到保障。
9.開發商的貼現貸款:
開發商委托貸款貼息是指壹種“賣方信貸”，由房地產開發商提供資金委托商業銀行向其商品房的購買者發放委托貸款，開發商補貼壹定期限的利息。對於商業銀行來說，委托貸款業務不僅可以規避政策風險和信用風險，還可以獲得手續費等可觀的中間業務收入。對於房地產開發商來說，委托貸款業務有利於解決銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售。返還的資金可以列為自有資金作為銷售利潤或者直接投入項目建設，可以較好地解決35%開發商自有資金不足的問題，使其更容易從商業銀行獲得開發貸款。同時，商家提供的折扣提供了非常有吸引力的營銷主題。買家更有安全感，刺激了房地產的銷售。開發商也可以根據情況，將未來固定的、可收回的抵押貸款抵押給銀行，從而獲得壹定比例的真實貸款，解決暫時的資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有開發商都能嘗試。因為相當壹部分基礎資金會在較長時間內分階段投入和回收，所以只適合有實力、有規模的大型房地產企業，開發的項目都是高利潤、高品位的精品社區。
10.售後回購和回租:
售後回購是指開發商將其開發的物業出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金進行再投資；同時，未來將以類似分期還款的形式贖回房產。這裏所說的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回購不僅可以讓開發商獲得高比例的融資用於其他項目的持續開發，還可以繞過普通公司不得相互拆借資金的國家政策禁令，贖回房產後還可以獲得產權。這種融資方式尤其適用於因持有大量難以長期出售的存量物業而資金周轉不靈的開發商，對盤活資產、啟動再投資具有極其重要的作用。但在售後回購過程中，會有兩筆交易稅費，還要向貸款機構支付較大的銷售利差用於貸款利息，因此資金成本較高，操作前要仔細分析經濟可行性。售後租賃是指將開發商開發的物業出售，然後回租自營或委托他人經營。在售後回租過程中，擁有物業的開發商可以獲利兩次:壹是他轉讓物業的所有權，使開發資金立即變現，減少資金占用，獲得銷售利潤；同時保留物業的使用權，以便在未來的租賃中獲得長期的經營收益。整個運營的關鍵在於後期運營能否兌現承諾的投資回報，即運營能否達到前期規劃的盈利水平。所以，在銷售之前，壹定要有客觀、詳細、可行的商業計劃書和值得信賴的委托運營機構，否則就涉嫌銷售欺詐。這種方式特別適合開發產品為酒店、商場等商業樓宇融資的房地產企業。
11.海外融資:
海外房地產基金的進入有利於中國房地產業的發展。壹方面可以緩解國內房地產行業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的可持續發展；另壹方面，融資方式的多樣化也可以起到分散金融體系風險的作用。然而，由於中國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外房地產基金投資中國仍存在許多風險。國外房地產投資基金對開發項目本身的要求很高，在投入項目後要求在運作過程中規範透明，而國內部分房地產企業運作不規範，海外房地產基金在中國的發展還存在壹定障礙。
12.融資租賃:
根據《合同法》的規定，不動產融資租賃合同是指承租人自行或者通過出租人選定房屋，然後出租人從不動產出賣人處購買該房屋交給承租人使用，承租人支付租金。出租人通過收取租金獲得收入。在存款利率下降的情況下，出租人更願意通過這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。與銀行貸款相比，房地產融資租賃具有更簡單、更快捷的優勢。雖然租賃的租金相對較高，但相比銀行貸款，申請流程更簡單快捷。此外，租賃條款可以根據承租人的現金流需求進行安排，還款方式更加靈活。這些特點更有利於房地產企業的健康持續發展。
13.非上市增資擴股:私募股權融資:
受美國次貸引發的全球股市暴跌和經濟衰退影響，恒大地產於2008年3月20日被迫放棄在香港的全球公開募股(IPO)，未經機構認購，可見國際資本市場的徹底寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了未上市增資擴股。其中，香港新世界發展有限公司董事長鄭裕彤出資654.38+0.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局出資654.38+0.46億美元，占公司股份3.8%；德意誌銀行、美林證券等其他5家機構出資21萬美元。
14.夾層融資:
夾層融資是介於股權和債權之間的壹種信托產品。在房地產領域，夾層融資對於不同債權和股權的組合具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美房貸渠道收窄，地產商融資為:15%:至:0%:輔以夾層融資。對於房地產開發商來說，可以根據募集資金的特殊要求進行調整，股權進入後，還可以向銀行申請貸款。對資金回籠要求適中；對項目要求低，不需要“四證”。投資者對控制權的要求較低。對於夾層融資的提供者來說，還款方式靈活，投資風險比股權小；退出比傳統的私募股權投資更確定，流動性更強。
15.債券融資:
由於房地產項目具有資金量大、風險高、流動性差的特點，加上我國企業債券市場運行機制不健全，企業債券不能按期償還的情況較多，因此國家壹直嚴格控制房地產債券的發行。為了規範債券市場，監管部門采取了嚴格的債券審批程序，特別是嚴格控制房地產項目債券審批的措施。這樣的約束使得我國房地產債券融資門檻較高，不易進入，發行成本較高，是壹些民營企業高不可攀的融資方式。
16.項目融資:
所謂項目融資，是指以項目的資產和收益作為抵押的融資。這種方式具有壹次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險共擔等特點。因此，對於大型商業地產項目，可以考慮通過項目融資來實現融資目標和風險屏蔽。