依法分析
本案的焦點在於某房地產公司與S公司簽訂的前期物業服務合同對業主姚是否具有約束力。
物業管理法律關系是指業主與物業管理企業之間的法律關系，物業管理企業的選聘壹般應由業主大會決定。但實際操作中，物業“滾動開發”的情況很多，業主入住是壹個循序漸進的過程。從物業開始交付到業主大會成立往往有壹個很長的周期。為了管理和維護物業，保護前期入住業主的合法權益，創造良好的銷售租賃環境和居住環境，物業管理企業有必要介入並進行前期物業管理。在所有房屋出售前，建設單位擁有未出售房屋的所有權，壹般是大業主，法律規定由大業主決定物業管理企業的選聘。
建設單位選聘物業管理企業時，應當與其簽訂前期物業服務合同。1994建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第五條規定“房地產開發企業出售住宅小區的房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。”新《物業管理條例》第21條對此也做了相應的規定。“在業主大會和業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當簽訂書面的前期物業服務合同。"
前期物業服務合同壹般包括以下內容:(1)建設單位和物業管理企業的名稱和住所；(2)物業管理區域範圍和管理項目；(三)物業管理合同期限；(四)物業管理費用；(五)物業管理的要求和標準；(六)合同終止和解除的約定；(七)違約責任；(8)雙方約定的其他事項，如公共設施設備的使用、管理、維修和更新、保安服務、保潔服務、物業維修基金管理等。
前期物業服務合同雖然是建設單位與物業管理企業簽訂的，但其服務對象包括業主，對業主具有約束力。首先，在業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同之前，強制要求建設單位簽訂前期物業服務合同，業主不得以不是其簽訂為由拒絕履行合同；其次，業主與物業管理企業之間存在事實上的服務合同關系，物業服務行為的最終受益人是業主，應當繳納物業服務費；此外，法律法規壹般規定，房屋買賣時，買賣雙方應當對前期物業服務進行約定，商品房買賣合同應當包括前期物業服務合同的內容，或者要求購房人與建設單位選聘的物業管理企業簽訂協議。如1998《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條規定:“商品房買賣，雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明...物業管理方式和雙方違約責任。”2001建設部《商品房銷售管理辦法》第13條規定:“商品房銷售時，房地產開發企業選聘物業管理企業的，買受人在訂立商品房買賣合同時，應當與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立物業管理協議。”《物業管理條例》第二十五條也規定，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包括前期物業服務合同約定的內容。”
本案中，某房地產公司與S公司於2001年5月簽訂的合同為前期物業服務合同。買房時，姚同意將房屋交由S公司統壹管理。本前期物業服務合同對姚具有約束力，姚應當履行。
技巧
前期物業服務合同(示範文本)
甲方:
法定代表人:
住所:
郵政編碼:
乙方:
法定代表人:
住所:
郵政編碼:
資質等級:
證書編號:
根據《物業管理條例》及相關法律、法規和政策，甲、乙雙方就甲方聘請乙方為(物業名稱)提供前期物業管理服務，在自願、平等、協商壹致的基礎上簽訂本合同。
第壹章物業基本情況
第壹條房產基本情況:
屬性的名稱；
屬性類型；
位置；
建築面積。
物業管理有四個區域:東到南，西到北。(規劃圖見附件壹，物業構成詳見附件二)
第二章服務內容和質量
第二條在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容:
1.物業* * *部分的維護、養護和管理(物業* * *部分詳見附件三)；
2.物業使用的設施設備的運行、維護、養護和管理(物業使用的設施設備詳見附件四)；
3.物業* * *用部位及相關場地的清潔衛生，垃圾的收集和清除，雨汙水管道的疏通；
4.公共綠化的維護和管理；
5.車輛停放管理；
6.協助管理公共秩序維護、安全保衛等事項；
7.裝修管理服務；
8.物業檔案管理。
第三條在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括:
1.；
2.；
3.。
第四條乙方提供的前期物業管理服務應符合約定的質量標準(前期物業管理服務質量標準見附件五)。
第五條個人業主可以委托乙方對其物業專有部分提供維修等服務，服務內容和費用由雙方另行協商。
第三章服務費
第六條本物業管理區域的物業服務收費采取下列方式:
1.合同幹燥系統
物業服務費由業主按其擁有的物業建築面積交納，具體標準如下:
多層住宅:人民幣/月。m2；
高層住宅:人民幣/月。m2；
別墅:人民幣/月。m2；
寫字樓:人民幣/月。m2；
商業物業:人民幣/月。m2；
物業:人民幣/月。m2。
物業服務費主要用於下列支出:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和福利費用；
(2)物業* * *部位，* *設施設備的日常運行維護費用:
(3)物業管理區域的保潔費用；
(4)物業管理區域內的綠化和維護費用；
(5)物業管理區域秩序維護費用；
(6)辦公費；
(七)物業管理企業固定資產折舊；
(8)物業* * *用過的部分，* *用過的設施設備和公眾責任險費用；
(九)法定稅費；
(10)物業管理企業利潤；
(11)。
乙方應按上述標準收取物業服務費，並按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2.薪酬制度
物業服務資金由業主按照其擁有的物業建築面積預付，具體標準如下:
多層住宅:人民幣/月。m2；
高層住宅:人民幣/月。m2；
別墅:人民幣/月。m2；
寫字樓:人民幣/月。m2；
商業物業:人民幣/月。m2；
物業:人民幣/月。m2。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方報酬組成。
物業服務費用歸已交納的業主所有，由乙方管理，主要用於以下費用:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和福利費用；
(2)物業* * *部位，* *設施設備的日常運行維護費用:
(3)物業管理區域的保潔費用；
(4)物業管理區域內的綠化和維護費用；
(5)物業管理區域秩序維護費用；
(6)辦公費；
(七)物業管理企業固定資產折舊；
(8)物業* * *用過的部分，* *用過的設施設備和公眾責任險費用；
(9)。
乙方采取以下方式提取報酬:
(1)乙方應按人民幣(月/季/年)的標準提取預收的物業服務資金。
(2)乙方(月/季/年)按應收物業服務資金%的比例提取。
物業服務支出應當全部用於本合同約定的支出。物業服務支出年度結算後，結余轉入下壹年度繼續使用；物業服務支出年度結算的不足部分，由全體業主承擔。
第七條業主應當自年月日起繳納物業服務費(物業服務基金)。
納入物業管理範圍的已建成但尚未出售的物業，或因甲方原因未能按時交付給物業買受人的物業，物業服務費(物業服務基金)由甲方全額支付..
業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費(物業服務基金)的，業主從其約定承擔連帶責任。業主應及時書面通知乙方業主與物業使用人之間的付款協議。
物業服務費(物業服務基金)按年/季/月繳納，業主或物業使用人在(每次繳納的具體時間)履行繳納義務。
第八條物業服務費實行收費制的，乙方應當向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，每年向全體業主公布壹次物業服務資金收支情況。
如對物業服務資金的收支發生爭議，甲乙雙方同意按以下方式解決:
第四章物業經營管理
第九條停車費采取以下方式:
1.停車場歸全體業主* * *，車位使用人應按室外車位元/月、車庫車位元/月的標準向乙方支付停車費。
乙方應按照室外車位/月、車庫車位/月的標準從停車費中提取停車管理服務費。
2.若停車場歸甲方所有並委托乙方管理，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按室外車位/月元、車庫車位/月元的標準向乙方支付停車費。
乙方應按照室外車位/月、車庫車位/月的標準從停車費中提取停車管理服務費。
3.停車場車位的所有權或使用權由業主購買的，車位使用人應按露天車位/月元、車庫車位/月元的標準向乙方支付停車管理服務費。
第十條乙方應當與停車場車位使用人簽訂書面停車管理服務協議，明確雙方在車位使用和停車管理服務中的權利和義務。
第十壹條本物業管理區域內的俱樂部屬於(全體業主/甲方)。
俱樂部委托乙方經營管理的，乙方應按以下標準向使用俱樂部的業主或物業使用人收取費用:
第十二條本物業管理區域內屬於全體業主所有的停車場、會所等物業、公共設施設備委托乙方經營，經營收益按以下約定分配:
第五章財產的接受
第十三條乙方承接該房屋時，甲方應配合乙方對該房屋的以下部位和設施進行檢查:
第十四條甲、乙雙方確認該房屋受檢部位、設施、設備存在以下問題:
甲方負責解決上述問題，解決方案如下:
第十五條本合同簽訂後承接的該物業* * *的部位和設施，甲、乙雙方應按前條規定進行查驗，並簽署確認書，作為界定各自開發建設和物業管理責任的依據。
第十六條乙方承接該物業時，甲方應向乙方移交以下資料:
1.竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2 .設施設備安裝、使用和維護的技術資料；
3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4.。
第十七條甲方保證交付的房屋符合國家規定的驗收標準，並按照國家規定的保修期限和範圍承擔房屋的保修責任。
第六章物業的使用和維護
第十八條在業主大會成立前，乙方應配合甲方制定物業管理區域內* * *部位和設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方按照規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要的配合。
第十九條乙方可以采取說服、勸導等必要措施。制止業主和物業使用人在物業管理區域內違反臨時公約和物業管理規章制度的行為。
第二十條乙方應當及時向全體業主通報物業管理區域內與物業管理有關的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十壹條甲方因維護物業或公共利益，確需臨時占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地的，應當征得相關業主和乙方的同意；乙方如確需臨時占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地，應征得相關業主和甲方的同意..
臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。
第二十二條乙方應與裝修房屋的業主或物業使用人簽訂書面裝修管理服務協議，並對施工時間、垃圾清運及處理、裝修管理服務費用等進行約定。，並提前告知業主或物業使用人裝修中的禁止行為及註意事項。
第二十三條甲方應按有關規定(具體時間)向乙方提供可直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建築面積為平方米，其中:辦公樓。
平方米，位於；住宿房間是平方米，位於；房間面積為平方米，位於。
第二十四條物業管理用房屬於全體業主所有，乙方在本合同期限內可以免費使用，但不得改變其用途。
第七章專項維修資金
第二十五條專項維修資金的交存。
第二十六條專項維修資金的管理。
第二十七條專項維修資金的使用。
第二十八條專項維修資金持續籌集。
第八章違約責任
第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，甲方應賠償業主和物業使用人因此遭受的損失。
第三十條除前條規定外，乙方管理服務未達到本合同第二、三、四條約定的服務內容和質量標準的，應按標準向甲方和業主支付違約金。
第三十壹條甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未按時足額繳納物業服務費(物業服務基金)的，應按標準向乙方支付違約金。
第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的規定，擅自提高物業服務費標準的，業主和物業使用人有權拒絕支付多交部分；如乙方已收取，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍收取。
第三十三條甲方違反本合同第十七條規定拒絕或拖延履行保修義務的，業主和物業使用人可自行維修或委托乙方維修，維修費用及由此造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條乙方對下列情況不承擔責任:
1.因不可抗力導致物業管理服務中斷；
2.乙方已履行本合同規定的義務，但由於房屋本身固有的缺陷造成損失的；
3.因維修物業* * *用部位和設施設備的需要，並事先通知業主和物業使用人，臨時停水停電，停止* * *用設施設備的使用，造成損失的；
4.非乙方責任的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備運行障礙造成的損失；
5.。
第九章其他事項
第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止。但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條本合同期滿前壹個月未成立業主大會的，甲乙雙方應就延長本合同期限達成協議；如雙方不能達成壹致，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條本合同終止時，乙方應及時、完整地向業主委員會移交物業管理用房及物業管理相關資料等屬於全體業主的財產；未成立業主委員會的，應當移交給甲方或者托管人。
第三十八條甲方與購房人簽訂的房屋買賣合同應包括本合同約定的內容；購房者簽署《房產買賣合同》即承諾接受本合同的內容。
第三十九條業主可以與物業使用人約定本合同的權利和義務，但物業使用人違反本合同的，業主應當承擔連帶責任。
第四十條本合同附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十壹條本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂書面補充協議。如補充協議與本合同有沖突，以本合同為準。
第四十二條因履行本合同發生的任何爭議，雙方應協商解決。協商不成的，雙方可以選擇下列第1種方式:
1.向仲裁委員會申請仲裁；
2.向人民法院提起訴訟。
第四十三條本合同壹式兩份，雙方各執壹份。
甲方(簽字)和乙方(簽字)
法定代表人
50.業主委員會與物業管理企業僅達成口頭協議，未簽訂書面物業服務合同。口頭協議有法律效力嗎？
某小區物業管理公司與業主委員會約定由物業管理公司對小區進行管理，雙方口頭約定了服務項目和費用，但未簽訂書面物業服務合同。物業管理公司接手物業後，發現小區外部設施年久失修，周邊環境需要清理，於是對小區進行了全面整改，物業管理公司為此支付了壹筆錢。物業管理公司宣布提高服務費時，業主提出當初口頭約定的物業服務費沒有那麽高，拒絕支付超出的服務費。物業管理公司隨後向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案中，物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，因此雙方對物業管理的範圍有不同的理解。物管公司對小區的整改屬於日常管理的合理範圍，產生的費用合理正當。小區業主應該支付物業管理公司的超支費用。
根據合同法理論，物業服務合同是壹種獨立的合同類型，屬於合同法中無名合同的範疇。《合同法》中的物業服務合同與委托合同有相似之處，也有各自鮮明的特點。《合同法》第10條規定:“當事人可以采用書面形式、口頭形式和其他形式訂立合同。法律、行政法規規定應當采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”
口頭訂立合同雖然簡單快捷，但由於沒有必要的書面證據，發生糾紛時當事人很難舉證，司法機關也很難查明事實真相。訂立書面合同時，以書面形式記錄雙方的權利義務，合同糾紛有據可查，便於分清責任。物業服務合同是確定業主和物業管理企業在物業管理活動中權利和義務的重要依據。合同是否依法訂立，內容是否詳細，是否具有可操作性，對維護雙方在物業管理活動中的合法權益具有重要作用。因此，《物業管理條例》第三十五條規定:“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當約定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金的管理和使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等。”
那麽，如果物業管理公司和業主委員會沒有簽訂書面合同，只是達成口頭協議，會有什麽法律後果呢？《物業管理條例》對此沒有規定。根據《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。但合同形式違反法律法規規定的，不壹定導致合同無效。《合同法》第三十六條規定:“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，但是壹方已經履行主要義務，對方接受的，合同成立。”本案中，雙方以口頭形式約定物業管理，未訂立書面合同，違反了《物業管理條例》第三十五條的規定。但物業管理公司管理了物業，履行了雙方約定的義務，業主接受了物業管理公司的服務。根據《合同法》第三十六條規定，口頭協議具有法律效力。
物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理事項壹般包括以下幾個方面:(1)物業使用的部位、設備、設施的使用管理、維護和更新；(2)環境衛生和綠化管理服務；(3)公共秩序和治安管理，如出入管理、車輛停放管理等；(4)物業檔案數據存儲服務。當然，除了上述公共管理事項外，個別業主還可以委托物業管理公司提供專項服務。《物業管理條例》第四十四條規定:“物業管理企業受業主委托，可以提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。”本案中，物業管理公司對小區破舊的外部設施進行維修，對小區周邊環境進行清理，屬於日常管理服務事項。為整改物業而墊付的管理費用是合理的、正當的，業主應當承擔超支的費用。
技巧
那麽如何確定物業服務的成本呢？物業服務費誰來出？不交物業管理費的人應該承擔什麽法律責任？
物業服務收費應當遵循合理、公開和費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點。業主與物業管理企業應當根據國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費標準，在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納。業主違反物業服務合同，逾期繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
——引自延邊人民出版社《法學碩士》