新沂背景分析
1.新沂概況:
新沂地處蘇北平原北部，新沂市是東隴海產業帶的中心節點城市，東臨連雲港，南接淮陽，西接徐州，北接山東省。
L 1998國務院批準新沂中等城市規劃；
l市區主要分為老城區、開發區、南部新區、北部新區和蜀東新城。市轄區面積1616平方公裏，總人口1萬，其中市區人口25萬。
l 1990撤縣設市，轄16個鎮，18個居委會，254個村委會。新沂定位為“蘇魯魯交界地區新興交通樞紐、商貿旅遊中心、江蘇新興工業城市”，蘇北唯壹的“三級壹級中心城市”，東隴海線第三大城市、第三大工業城市。
2.城市地區的功能規劃分析
n城鎮居民人均住房建築面積39.70平方米，人均住房使用面積28.15平方米。農村居民人均住房面積29.08平方米。
n市中心區:主要為商業服務和居住功能。
N城南區:以居住、行政、文化、教育功能為重點，利用良好的公路入口條件，發展物流業和專業市場；
N市西區:“西”以經濟開發區為主體，加快招商引資步伐，集約用地，形成新沂市工業發展的主要載體。
N市北部地區:道北地區是隴海鐵路以北的地區。規劃期內，將以整合現有土地利用為主，為未來發展奠定基礎。
n河東區:居住與產業相對均衡的新城區。將無錫-新沂工業園區建設成為東隴海線先進制造業集聚區、蘇魯邊境地區物流集散區、蘇北和諧宜人居住示範區，需要10年左右的時間。
2.新沂城市發展戰略
“重點向南，適度向西，提升河東，優化北方”
北T區大喬路與公園路交叉口，由國際商貿城、天都嘉園、世府花園、逸景雅居、四季陽光、萊茵郡組成。目前已初具規模，即將投入使用的有盛世名家，句容國際豪苑二期，香格裏拉，巴塞羅那，華麗家族，金鼎名城，金色家園，包括今年下半年將開工的科北華辰麗都花園。
n目前只有南京路商圈、信義百貨、溫州商貿城、李詠步行街、時代超市、蘇果超市、華聯超市等。都是信宜真正成熟的商圈，很多品牌店都聚集在這裏。這個路段是新沂最受歡迎的路段。
n但隨著國際商貿城的建成，以及天都嘉園、市府花園街店等商業項目的投入使用，未來將會出現新的社區商業和專業市場，但更多的只是以社區為基礎的配套商業。
n新沂住宅市場可分為三個區域:成熟的主城區、新興的南部新城區和前景廣闊的河東區。
n從現有的供應情況來看，主要項目都集中在主城區，這壹帶的配套和居住氛圍也是最成熟的。從未來的供應來看，由於部分市政府南遷，未來市政府可能會東移，伊稀工業園將落戶束河以東地區。目前整個新沂市區開始由南向東延伸。
3.新沂房地產市場分析
總的來說，新沂市從房地產的角度來說，屬於三線中小城市。目前，新沂市房地產市場運行基本平穩，房地產市場是由相應的實際需求帶動的。購買主體從團體消費轉變為個人消費。
房地產市場變得更加規範和成熟。經過清理整頓，土地市場逐步規範。房地產開發的管理，售前管理，售後管理基本上已經上了軌道。粗放經營、零星開發的格局已經改變，產品結構更加合理，品牌戰略和精品項目推動了房地產開發的整體水平。
房地產開發企業的抗風險能力和市場競爭能力得到增強。市外開發企業整體實力較強，本地開發企業通過重組改制，競爭力明顯提高。
3.1，新沂房地產市場細分分析
2001現代商城的開業，標誌著新沂住宅產品市場化的開始。
新沂的住宅市場可以分為三個區域:成熟的主城區、城南新興的新城區和前景廣闊的河東區。
從現有的供應情況來看，主要項目都集中在主城區，這壹帶的配套和居住氛圍也是最成熟的。從未來供應來看，由於部分市政府南遷，未來市政府可能會東移，伊稀工業園將位於沭河以東地區。目前整個新沂市區開始由南向東延伸。
從客戶情況來看，借助城市化的快速進程，目前新沂市周邊鄉鎮的消費者仍是主要客戶，也有在市區改善生存的客戶。
3.2、新沂房地產市場發展歷程
3.2.1，信義房地產開發階段
新沂本地第壹個商品房項目是現代商城，其2001的銷售價格為每平米800元左右。
從2003年到2005年，新沂的房價壹直在穩步上漲。自2006年起，新沂住宅市場開始了持續近壹年半的快速發展期。在這壹階段，當地對住房的需求比較旺盛，周邊城鎮和其他縣市的投資人群也有力地推動了房價的上漲。2006年，銷售單價已經逼近每平方米2000元。自2007年下半年以來，住房市場進入了調整期。鑒於前壹年半房價快速增長，部分購房者開始進入觀望期，房價增長也進入相對平緩階段，但在2008年下半年和2009年開始全面上漲。
由於新沂住宅起步較晚，經歷了2006年和2007年的爆發式增長，以及2009年全國範圍內的普漲，這四年的房價復合增長率高達50%。目前主城區樓盤銷售均價已超過4300元/平方米，最高項目戶型價格超過5800元/平方米。
3.2.2、新沂房地產開發的物理軌跡。
住宅項目沿城市主軸線鐘吾路分布，西至新華路，東至臨沭路。從北邊的火車站開始，逐漸向南延伸；目前已發展到南部的行政辦公區。原來信宜政府新址選在城南。市領導班子換屆後，遷到河東。
房地產業的城市軌跡判斷；
未來普通住宅項目的價格擡升會是中央商務區或沿江景觀帶的高點，周邊價格會逐漸回落，中央行政區和沭河兩岸(新沂唯壹會產生高端項目的地方)會出現局部高點。
商業中心的地位四年內不會動搖，其他的商業副中心只會在束河以東產生(河流的阻隔會讓河東區未來產生自己的區域性商業中心)。
3.2.3、政府規劃發展方向分析
2003年市區常住人口為654.38+04.96萬人，目前已達25萬人；五年內，城鎮人口將擴大到65438+萬，政府目標是2065.438+00年城鎮化50%，城鎮人口50萬。但是，目前看來，更多的人只是停留在口號或者發射衛星上。
城市中心區拆遷進入收尾階段，原拆遷基本結束，新動作不大，中心城區未來改造不明朗；
按戶均人口3.1計算，20%的家庭在4年內有因拆遷改善住房的需求，4年需求改變後將有200萬平方米的住房需求；但是，這部分政府基本上安排了住房。
城市化需要在未來兩年在市區增加25萬人口。根據以上計算，每年線性釋放的區域剛性需求達到500萬平方米，新沂開工的樓盤目前基本可以消化。如果有大量土地供應，未來將面臨壓力。
判斷:根據目前的供應量分析，未來四年區域市場基本全面飽和。
3.2.4、未來市場供應預測分析
根據對新沂住宅市場未來供應量的預測，未來幾年供應量將逐年放大。2011達到高峰，主要是2008年出讓的土地會比往年增加，未來土地供應會略有放緩。按照當地2到3年的建設周期，2011年將出現壹個住宅竣工高峰。2011年後，供應量將開始下降，有望恢復到相對穩定的局面。
由於這次宏觀調控的力度和影響，全國各地的樓市都迅速降溫，新沂的住宅市場也不例外。據預測，此輪宏觀調控使得房地產市場進入調整周期，預計未來兩到三年市場將保持相對平緩穩定的態勢。在此之後，我們預計住房市場將變得更加透明和規範，整個住房市場將走向更加健康和可持續發展的階段。
壹般性評論:
l新沂南部和東部地區進入快速建設發展階段；城市升級帶來的拆遷需求會刺激低端市場；會導致當地板材產品客戶群的巨大差異，影響中高端產品的價格提升和板材的影響力；
l剛性需求強烈，幾年內基礎不會改變；2008年的宏觀調控導致了2008年的供需觀望。由於項目的滯後性，積累的剛性需求在2009年得到了釋放。這才是2009年市場供銷兩旺的真正原因。但隨著建設進度的提升，土地供應的增加，政策的微調，2011之後市場會出現局部的供大於求。
l房地產趨勢判斷是快速起步階段；向東可能是居住的大方向，沿束河是精品項目的方向。商業仍將以現在的中央商務區為中心，也將是支撐城市生活的動力源。只有越做越大，才會促進周邊城市的擴張(中小城市擴張的動力是中央商務區的升級)
主要消費群體是周邊農村城鎮的居民。進城的主要目的是教育孩子，結婚。對於他們來說，價格也是壹個重要的考慮因素，對低價產品的需求很大。
l和信宜市的居民，因為房價高，也有很多消費者持幣觀望。