如何正確理解物業費，如何解決物業費收取難的問題？

1.業主對物業管理行業了解不足。業主不是物業管理專業人士，不太了解物業管理行業的法律法規。買房時，壹般業主只關心房子的價格和產權證，對物業管理這種系統化的有償服務行業不太了解。即使有部分業主對行業有所了解，也大多是片面的，斷斷續續的。目前，業主普遍認為物業管理公司的工作是“包羅萬象”的，包括保潔、保安、綠化，甚至房屋的質量問題都應該由物業管理公司負責。其實業主的這些認識都有壹定的局限性，因為類似的房屋質量問題應該由房屋建設單位來處理，物業管理公司無權處理這些問題，但業主並不理解這壹點。當物業管理公司不能及時解決他們遇到的問題時，壹些業主就會以物業管理公司的服務管理不及時、不到位為借口，拒交、少交或拖欠物業管理費。2.物業管理公司給業主提供的服務不夠專業。物業管理企業員工素質不盡相同，有的服務意識差，還有很多員工工作不到位，不夠專業。壹些物業管理企業管理者不註重員工的服務態度和服務技巧，導致員工在管理和服務業主的過程中無法正確定位自己，容易造成員工只管理業主不服務業主等有損企業形象的行為，服務態度差，極易引起業主對物業管理企業的不滿，從而導致物業管理企業在收取物業管理費時“遭遇”阻撓。3.壹些住房項目存在質量問題。壹些施工單位在建房時使用劣質建材，導致壹些業主居住的房屋出現壹些工程質量問題，如屋頂漏水、墻體裂縫等質量問題。有些業主在憤怒中容易沖動，無法理性去找開發商或施工單位協商處理。反而把沒有能力解決這件事的物管公司當成了“出氣筒”。壹旦物業管理公司不解決這個事情，業主就會以不交物管費的形式表達對物業管理公司的不滿。4.個人業主很幸運，自己出錢做物業管理。確實有少數業主心存僥幸，貪圖小利，逃避、逃避繳納物業管理費。面對這些幸運的業主，物業管理公司對他們是無可奈何的，也是無可奈何的，因為根據法律法規，企業無權處罰這些業主。久而久之，這種情況嚴重挫傷了已經繳納物業管理費的其他業主的積極性，也影響了物業管理企業在管理服務中的有效運作。5.業主中的“關系戶”、“貧困戶”拖延或免交物業管理費，導致業主之間出現“攀比”現象。壹個物業管理企業需要通過壹些人性化的方式與業主進行有效的溝通。比如小區裏壹些所謂的“關系戶”要求物管企業減免或緩交物管費，對於壹些生活確實困難的“貧困戶”，物管企業還將其物管費調整為適當減免等等。企業的這些用心是好的，但企業的這些人性化行為卻成為了壹些業主與這些“關系戶”、“貧困戶”攀比的“理由”，也嚴重影響了其他業主繳納物業管理費的積極性。6.社區的政府職能滯後。目前很多居民小區沒有居委會，政府的很多職能在這裏無法體現，成為政府盲區。物管企業是這樣壹個小區的唯壹管理單位，所以業主找物管企業是很自然的，但是物管企業在某些方面確實對業主很無奈，不具備政府職能。比如，物業管理公司對小區內飼養大型犬擾民的問題只有舉報權，沒有處罰權。當憤憤不平的業主向物管企業反映這些現象時，物管企業也只能勸說。壹旦業主對物業管理企業的處理結果不滿意，業主最直接的反映就是拒付物業管理費。1，加強物業法律法規宣傳。物業管理企業應當向業主宣傳物業法律法規和物業管理知識。比如，物業管理公司可以通過小區公告欄、宣傳欄或者發放業主手冊等形式向業主宣傳，讓業主知道繳納物業管理費是每壹個業主的法定義務；或者向業主宣傳“合理交費，可恥拒付”的理念，讓業主明白不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、經營和管理，更重要的是損害全體業主的合法權益。2.加強物業管理企業自身建設，規範服務。為了提高業主的滿意率和交費率，物業管理企業應主動從自身找原因，積極調整內部機制，加強內部管理，建立規章制度，規範企業員工的行為準則，始終把業主的利益放在第壹位，熱情服務，把小區當成自己的家，與業主共同努力，構建壹個長期良好的互動機制。3、物業管理企業提前介入或與建設開發單位提前做好房屋交接工作。物業管理人員來自物業管理第壹線，具有豐富的物業使用和維護經驗。在前期介入階段，物業管理企業可以從方便管理的角度提出合理化建議，使建設單位和施工單位在小區規劃、設計和建設中更加貼近業主和使用人的實際要求，便於以後的管理和維護。此外，為避免業主入住後因房屋質量問題引發糾紛，物業管理企業可嚴格按照房屋驗收交接標準與建設開發單位辦理房屋交接，有問題的房屋可在建設開發單位處理後進行交接，有利於減少業主與物業管理企業之間的糾紛。4.物業管理公司要善於運用法律武器維護自己的合法權益。根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《合同法》、《物業管理條例》等相關法律規定，所有無正當理由不繳納、少繳或拖欠物業管理費的業主，均可由物業管理公司提起法律訴訟。物業管理公司在維護自身權益的時候，最好的辦法就是先告知這些拒交物業管理費的業主，並與他們充分溝通。對於無法溝通的業主，企業可以采取法律訴訟，但物管企業在依法維護自身權益的同時，壹定要理性、有理有據、有所克制，防止因與業主的對立關系而形成物業收費的惡性循環。