首批公募REITs試點產品即將推出，相關細節還有待敲定。
3月31日下午，在第三屆結構性信貸與資產證券化全球投資者年會“租賃住房融資與證券化的作用”圓桌論壇上，王步芳表示，首批公募REITs試點項目有望於近期推出。王步芳介紹，證監會首批試點城市包括北上廣深、雄安、海南；底層資產方面，長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業以及證監會認可的其他資產都是選項。
王步芳介紹，從開始探索到現在，公募REITs的籌備工作已經走過了十幾年。今年春節前後，證監會開始做安排，希望盡快推出公募REITs試點。3月份，相關人士在證監會和交易所做了很多溝通。如果不出意外，第壹批飛行員將於近期問世。
同樣在第三屆結構性信貸與資產證券化全球投資者年會上，中國資產管理協會秘書長陳春艷表示，資產證券化業務是為實體經濟服務的。“只要有利於實體經濟和供給側改革，我們壹定會推進。”同時，在推動這些創新的過程中，監管部門也會註意防範風險。
近日，上交所還召集基金公司和券商開會，討論公募REITs的準備工作。接近交易所的人士表示，公募REITs是上交所高度關註的產品創新。
種種跡象表明，公募REITs的籌備工作正逐漸進入成熟階段。至於首批試點產品的具體發布時間，目前沒有共識。有人認為第壹批試點產品很快會在4月份發布。
運作模式是公募基金+ABS。
據接近交易所的人士介紹，公募REITs采用的是公募基金+資產支持證券(ABS)的運作模式，這是業內達成的認識，即產品的載體是公募基金，底層資產以ABS的形式存在。專業人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS的模式也是中國發展公募REITs的合理選擇。
談及近期券商和基金公司在上交所召開的公募REITs會議，有知情人士透露，機構接下來應該開始尋找項目，不局限於房地產，但項目的凈收益水平要滿足潛在投資者的需求。“不鼓勵在產品設計上采取擔保或差額支付的形式，希望基金公司券商在向潛在投資者宣傳時強調公募REITs的權益性質”。
壹位券商資產證券化負責人解釋了采用公募基金+ABS運作模式的原因:“公募基金不能買樓，ABS不能公開發行，公募+ABS既可以公開發行，也可以投資於包括不動產資產在內的底層財產資產。”
北京大學光華管理學院發布的REITs研究報告顯示，公募基金+ABS模式能夠充分運用公募基金和ABS市場的現有規則和成熟經驗，能夠盡快培育和發展REITs市場的管理能力，是適合當前市場情況的合理方案。不過，業內人士表示，首批試點產品的具體細節很難確定，比如在產品的投資標的方面需要滿足哪些條件。(中國金融信息網)
30日，CICC投資銀行部資產證券化負責人兼執行總經理秦波表示，對未來資產證券化市場的蓬勃有序發展充滿信心，公募REITs的推出備受關註，將有很大的想象空間。
秦波是在“第三屆中國結構性信貸與資產證券化全球投資者年會”上作出上述表述的。他認為，過去幾年資產證券化產品圍繞實體經濟服務取得了很大進展。
"我們對未來市場的蓬勃有序發展充滿信心."他說，壹是服務於居民消費的消費金融、服務於企業融資需求的融資租賃等企業將繼續通過資產證券化獲得融資。二是供應鏈金融，應收賬款證券化將繼續幫助企業實現降杠桿的目標。供應鏈金融ABS將有效降低核心企業的上遊融資成本，從而降低實體經濟的綜合融資成本。三是通過REITs、ABS等產品盤活固定資產，為基礎設施建設提供建設資金。第四，公募REITs備受關註，想象空間很大。
秦波認為，市場的持續健康發展與參與者密切相關。壹方面，參與者需要圍繞企業需求不斷創新，過去幾年出現了應收賬款、供應鏈金融、REITs等產品，有效服務於企業需求。第二，風險需要控制。監管機構非常熟悉產品和市場情況，他們也在發布有針對性的上市指南和信息披露指南，以指導市場。第三，投資者類型日益豐富，海外機構也在密切關註這個市場。(上海證券報)
展望2019:公募REITs元年
隨著債券市場去杠桿和信貸事件的不斷發生，2018年機構投資者的風險收益偏好整體下降。資管新規的出臺，階段性影響了銀行理財投資的配置，現階段很多ABS產品設計都是依賴發行方的。過去壹年，大多數機構投資者關註的是發行人的信用，這在壹定程度上偏離了ABS重視基礎資產的機制。雖然年底對存量REITs部分底層資產的成功市場化處置可以在壹定程度上提振市場信心，使投資者聚焦優質物業資產，但大部分ABS產品真正脫離主體信用仍任重道遠，需要投資機構和發行人以及中介機構共同努力，提高能力，勤勉盡責。
四年多來，滬深交易所REITs積累已成功覆蓋國際REITs市場主要基礎物業類別，基本完成商業物業盡職調查、交易結構、並購安排等方面的知識儲備，初步培育了REITs的發行人和投資者市場。隨著以金融監管部門為代表的政府機構積極推進公募REITs進程，培育市場創新，我們有理由期待2019將成為中國公募REITs元年，推動中國商業地產市場進入新時代！
股票時代:資產管理能力至上
“我相信，未來中國房地產市場會向更成熟的方向發展。”甘啟山在接受《中國房地產財經》采訪時表示，很多房企已經從開發時代逐漸走向存量時代和資產管理時代。
今年房企融資壓力持續上升，銀行、信托等融資渠道緊張，導致房企發債需求劇增。過去三年CMBS市場的火熱反映了房企對資金的強烈需求。甘啟山認為，CMBS發行難度較大，AA評級及以下的公司發行難度會更大，對發行人的要求也傾向於更關註資產的現金流。
“資產的現金流能否保證在未來三到五年內覆蓋歷史支出？”甘啟山指出，這對房企有很強的約束，也要求房企有資產管理能力。如果CMBS要求資產有穩定的現金流，那麽未來真正推出REITs，要求資產在未來有相對看好的增長潛力，包括租金的價格和資產的價格。“這就需要資產管理者發現資產的真實價值，通過轉型和管理重新提升資產的價值。”甘啟山說。
對於REITs在中國的發展，甘啟山認為，無論何時推出，在他看來，更註重的是投後管理，資產管理人是否盡到提升資產價值的責任。
由於越來越多的外國投資者看好中國的房地產市場，甘啟山認為，外國投資中國資產的趨勢將延續到去年。“所以妳會看到市場上的國外資金還是很活躍的，但實際上市場上真正的優質資產能夠提供很好的投資回報，是比較缺乏的，尤其是在可持續發展方面。”(中國房地產金融)
(雲長水長)