壹、基本信息
經過近幾年的發展，我市城市物業管理已經形成了類型多樣、層次廣泛、形式多樣的局面。據調查，我市住宅小區主要有五種管理方式:壹是物業管理公司加小區家政服務；二是開發商售後管理物業；三是業主共同獨立管理；四是機關單位的集資管理；五是無人管理。
市區共有資質物業管理企業15家，其中二級資質企業10家，三級資質企業5家，從業人員338人；市區有18個大型住宅小區，總建築面積1.5萬平方米。其中16個小區成立了業主委員會。實行物業管理的住宅區，成立業主委員會的由業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同，未成立業主委員會的由開發建設單位與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同或者委托合同。
為做好物業管理工作，近年來，我市主要采取了以下措施:加大宣傳力度，增強業主物業消費意識。通過發放宣傳資料、咨詢政策法規、召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權法》、《物業管理條例》及相關政策法規，讓市民更多地了解、參與、支持物業管理，營造良好的物業管理氛圍。加強培訓，提高物業管理人員素質。組織各物業管理企業的經理和管理人員舉辦培訓班，提高了從業人員的素質。組織相關人員學習國外先進經驗，規範物業服務，提高管理質量，取得了良好效果；加強監管，促進物業管理行業健康發展。出臺了《黃驊市物業管理暫行辦法》和《專項賬戶維修資金管理辦法》，為我市物業管理行業健康發展提供了政策保障。根據建設部發布的《物業管理企業資質管理辦法》，制定了規範的操作流程，提前將不合格的物業管理企業拒之門外，更好地保證了物業管理企業的服務質量，促進了物業管理行業的健康發展。加強引導，完善業主自治制度。要對住宅小區業主委員會給予更多的指導，積極創造條件成立業主委員會，制定業主文明公約，明確權利義務，使廣大業主對自己的權利義務有進壹步的認識，進壹步提高對實施自治管理意義的認識。廣大業主積極支持和配合業主委員會和物業管理企業開展工作，小區* * *建管的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，城市物業管理的整體水平有了很大的提高。
二、存在的問題
雖然城市住宅小區的物業管理取得了壹些成績，但存在的困難和問題也不容忽視。主要表現在以下幾個方面:
壹是業主與物業管理公司的矛盾日益尖銳，不穩定因素開始出現。黃驊作為壹個發展中的城市，最早的住宅樓大多處於無物業管理和物業管理不規範的階段。這樣的小區環境談不上優美，只能保證基本的居住條件，業主要求低，矛盾隱蔽。另壹部分是近幾年建成的有物業管理的小區。大多都有這樣或那樣的問題，或者房屋質量問題，或者暖氣不熱，水壓不足，或者綠化不達標，安全沒有保障。這些問題直接影響到業主的正常生活，但物業管理企業無力解決，業主很不滿意。因此，業主和物業管理企業之間的矛盾很多，關系比較緊張。部分業主消費意識差，仍有計劃經濟和福利物業的意識，對政府和相關部門有依賴性，導致部分業主與物業管理公司爭吵，部分向相關部門上訪，據調查，小區部分居民集體拒交物業管理費。矛盾得不到及時、非理性的解決，導致不良影響的擴大。物業管理企業為了生存，不得不減少人員和投入，降低服務標準，甚至退出，造成壹些小區至今無人參與物業管理的癱瘓狀態。如此惡性循環，不僅造成物業管理企業普遍虧損，也給業主生活帶來不便，影響社會和諧穩定。
二是業主缺乏自我管理意識，業主委員會沒有真正發揮作用。業主委員會由全體業主民主選舉產生，是廣大業主的自治組織，在聯系業主和物業管理企業、消除隔閡、增進了解方面發揮著重要作用。但部分業主對物業管理漠不關心，業主大會無法順利召開，民主決策的作用無法有效發揮。壹些小區入住幾年後還沒有召開業主大會或成立業主委員會，物業管理還處於前期物業管理階段。業主與物業管理公司的矛盾，由於缺乏溝通渠道而無法解決。有些小區雖然成立了業主委員會，但並不是由業主大會選舉產生，往往是由建設單位或開發商委派。他們的成員對物業管理知之甚少，職責不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業主委員會形同虛設，不能發揮應有的作用。甚至只關心自己的曝光，不為廣大業主維權。
三是物業管理企業經營不規範，服務不到位，從業人員素質低。調查中發現，我市推進物業管理市場化的進程十分艱難，嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展。目前，在市區實施物業管理的18住宅小區中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業管理企業。大部分住宅小區要麽由原開發公司委托其子公司管理，要麽由房地產主管部門指定的物業管理公司管理。這種“自建自管”管理模式的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業管理企業缺乏活力，管理水平難以讓業主滿意。即使開發企業的子公司代管表現出暫時的生機和繁榮，也只是因為開發企業要用這種“生機和繁榮”來為後續的大量商品房銷售作秀，屬於樓宇小區的前期物業。壹旦開發企業與物業管理公司脫鉤，物業管理將困難重重，住宅小區將面臨無人管理的局面。部分物業管理人員缺乏服務意識，服務態度不夠端正，服務語言不文明。有的物業管理人員技術水平低，物業維修不及時不到位，業主意見很大。壹些物業管理公司片面追求經濟效益，降低標準承接物業管理，為以後的物業管理留下隱患。
四是部門監管作用沒有充分發揮。《物業管理條例》明確規定了相關部門在物業管理中的職責，但在實際工作中，有些規定並沒有得到很好的落實。首先，物業管理需要進壹步重視。在壹些規模較大的住宅小區，經過幾年的調試也沒有成立居委會，不利於指導物業管理工作，也給業主生活帶來很大不便。其次，住宅小區的建設和驗收需要進壹步嚴格。壹些分期建設的住宅區，配套設施沒有按規定同步建設。例如，大多數住宅建設項目，如青青嘉園，在竣工時沒有全面驗收，導致群體事件，甚至上訪。部分小區物業管理用房未落實，部分綠化工程未達標，部分配套設施未建設。這些問題沒有得到及時糾正，導致小區建設達不到總體規劃要求。第三，社區的規劃設計意識需要進壹步提高。特別是壹些建設較早的小區，尤為突出。有些小區根本沒有建停車場，也沒有預留停車位。隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，私家車的數量激增。大量私家車湧入居民區，使得許多居民區車滿為患，不時引發矛盾糾紛。此外，部分水、電、暖等設施無法實現“壹戶壹表(閥)”，給物業管理帶來極大不便，也在壹定程度上影響了業主與物業管理企業的關系。第四，各部門需要進壹步形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾，違規飼養寵物，私自搭建建築物，有的擅自改變房屋用途，破壞建築物結構安全或裝修時造成滲漏，影響相鄰業主正常生活等。，這是物業管理公司很難管理，相關職能部門也很少過問的。壹些部門只收費卻拒絕承擔設施維護費用，設施損壞時推卸責任，使物業管理企業陷入被動局面。
第五，開發商遺留問題導致業主與物業管理公司發生糾紛。調查結果顯示，業主與物業管理公司發生糾紛的原因大多與開發商遺留問題有關。壹些開發商在施工過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足，賣房時壹些關於供水供氣的承諾無法兌現，成為業主拒交物業費的理由。這些問題業主無法從開發商處及時解決，只能與物管企業協商，導致雙方矛盾糾紛。壹些住宅小區交付使用時，綠化、道路等配套設施不完善，業主沒有得到承諾的收益，導致物業管理企業與業主之間產生矛盾。在壹些小區，車庫、地下室、活動中心、會所等公共設施的權屬不明確，導致業主強烈主張產權，也帶來了維修責任的承擔、物業管理費的分攤、物業管理收益的分配等諸多矛盾。
第三，壹些建議
隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，住宅小區物業管理的重要性越來越大。據有關專家分析，未來城市的主要矛盾將集中在住宅區的物業管理上。因此，為構建和諧社會，促進我市未來3-5年城市住宅區物業管理有序高效發展，建議:
1.著眼城市發展前景，以人為本，整合住宅小區，構建和諧社區。壹是合並社區，解決我市大部分社區規模小，管理成本高，不利管理的現狀。市區內規劃的道路要劃分為四個區，規模控制在1.5-0.2萬平方米，大大降低物業管理成本。二是集中供熱，成立大型的全市範圍的供熱公司，有效解決城市社區冬季供暖帶來的矛盾，降低居民生活成本。三要大力推進水、電、氣、暖“壹室壹表(閥)”改造，避免因成本問題引發業主與物業管理企業的矛盾。第四，在住宅小區特別是新建小區規劃建立集中的物業服務中心，增加物業管理企業的造血功能。在住宅區，物業管理公司承接超市、蔬菜、早餐、幹洗、醫療診所、幼兒園、美容美發、家電及汽車維修等與住宅區居民需求密切相關的行業；收取各種費用，提取管理費(如有線電視、純凈水、液化氣等。);既增加了物業管理企業的自我造血功能，又方便了小區居民的日常需求，同時可以降低小區居民的物業管理成本。第五，相關部門要形成合力，嚴厲查處違法建設、違法裝修、擅自使用房屋等侵害其他業主利益的不良行為，努力構建和諧社區。
2.加強監管促進物業管理行業健康發展。加強市房管局對物業管理行業的監管，為其創造良好的環境。根據《物業管理條例》及相關文件精神，結合我市實際情況，應盡快制定實施細則，為物業管理提供政策依據。要進壹步規範物業管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理由開發建設單位“自建自管”的局面，促進物業管理企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。要加強對物業管理企業的監管，下大力氣培育壹批質量高、服務好、管理規範的示範物業管理企業，以典型引領、典型推廣。整頓和規範物業管理市場秩序，加強物業管理企業資質管理，嚴把準入關、清退關和投訴舉報關，及時查處業主投訴舉報。要進壹步拓寬工作範圍，努力加強對自建住宅小區物業管理的指導。
3.加大宣傳力度，營造良好的物業管理環境。物業管理關系到千家萬戶，是構建和諧社會的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權法》和《物業管理條例》，加強居民物業消費意識教育，讓物業管理的直接參與者——業主和物業管理企業——理性認識法律，明確各自在物業管理活動中的權利和義務，用條例規範自己的行為。要指導各住宅小區按照法定程序盡快成立業主委員會，促進業主自律，依法維護權益，積極做好業主與物業管理企業的溝通協調工作，消除相互之間的誤解和分歧。應當教育業主在物業管理活動中積極履行義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費用，通過正當途徑解決與物業管理企業的糾紛。對於不履行義務的人，應該有處理的辦法和措施，避免因為少數人不履行義務而影響整個小區物業管理服務的正常開展。要教育引導物業管理企業依法經營，合理收費，接受監督，努力為廣大業主提供優質高效的服務。
4.物業管理企業應轉變觀念，提高服務水平。物業管理企業的成敗很大程度上取決於其質量。因此，物業管理企業應認真做好員工的教育培訓工作，不斷轉變服務理念，提高員工素質和服務技能。要建立健全企業內部管理制度，完善經營機制，降低經營成本。要按照政策承擔住宅小區的物業管理，及時與業主簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》，明確雙方的權利、義務和責任。經濟效益和社會效益並重，盡量滿足業主的合理要求，堅決杜絕任何損害業主利益的行為，依法處理物業管理活動中的各種矛盾糾紛。
5、健全組織，明確職責，狠抓* * *為物業管理提供有利保障。首先，政府應該成立壹個物業管理領導小組。物業管理是壹個系統工程，有些問題不是主管部門壹個人能解決的。比如今年不斷上漲的供暖價格。因此，市政府必須高度重視，並將其提上議事日程。要借鑒其他城市的做法，由分管市長擔任領導小組組長，成立辦公室，吸引相關部門及時研究解決物業管理中的問題。各相關單位要在領導小組的統壹領導下，切實負起責任，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，對不負責任的職能部門實行責任追究，為物業管理提供有利保障。二是探索業主委員會、居委會壹體化，接受街道辦事處領導機制。街道辦事處要進壹步加強對轄區內住宅區物業管理的指導。有條件的居住區要在街道辦事處指導下建立居民委員會和業主委員會，探索業主委員會和居民委員會壹體化，賦予業主委員會居民委員會職能，壹套人馬，兩塊牌子，把矛盾化解在基層，努力維護社會和諧穩定。第三，堅持可持續發展原則，高標準超前規劃。規劃建設部門要在城市規劃建設中充分考慮住宅項目建成後的物業管理問題，從源頭上解決住宅區停車難、難走、公共設施等問題。要加強對開發建設單位的監管，制定物業管理項目綜合驗收標準。住宅區竣工驗收時，實行分戶驗收責任制，嚴格控制房屋質量、配套設施、水電等，確保完全合格的住宅區移交社會。要明確基礎設施的產權，依法懲處私自改變建設規劃、占用綠地和公共設施的行為，從源頭上消除開發商遺留問題引發的小區物業管理糾紛。