與西方國家相對成熟的稅收籌劃研究相比，我國的稅收籌劃研究起步較晚，尤其是在房地產開發方面。我國對房地產開發企業稅收籌劃的研究始於2000年。2002年何誌東編著的《房地產企業稅收籌劃》根據房地產開發企業涉及的主要稅種，闡述了房地產開發企業稅收籌劃的基本知識和方法。隨後的研究開始關註房地產開發企業管理的各個方面，輔以節稅避稅方案和經典案例。對於房地產開發企業的稅收籌劃，應從四個方面進行闡述，分別是:房地產籌備階段的稅收籌劃、房地產建設階段的稅收籌劃、房地產銷售階段的稅收籌劃和房地產保有期間的稅收籌劃。房地產前期準備階段的稅收籌劃
房地產前期準備主要包括取得土地使用權。在取得土地使用權的過程中需要繳納土地使用稅。土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內使用土地的單位和個人，按照規定由土地所在地的稅務機關按照實際占用的土地面積征收的壹種稅。土地使用稅以土地面積為征稅對象，向土地使用者征收，屬於以有償占用為特征的行為稅類型。土地使用稅只在縣級以上城市征收，非征收地區的城鎮土地使用不征稅。城鎮土地使用稅的征收範圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。市、縣、鎮、工礦區的具體納稅範圍由省、自治區、直轄市人民政府劃定。土地使用稅采用不同的稅率，大中小市縣每平方米土地年稅額不同。為了防止長期征收土地而不使用和限制占用更多的土地，可以在規定稅額的2 -5倍範圍內征收附加稅。公園、風景名勝區、寺廟、文教衛生和社會福利單位、城鎮、街道、公共設施、鐵路、機場、港區、火車站、交通水利工程管理用地、農、林、牧、漁、果生產基地用地、個人非營業性建築用地，免征土地使用稅。為鼓勵利用荒地、灘塗等土地，對已批準整改的土地和已改造的廢棄土地給予免稅，期限為10年。對於這些免稅項目，企業要引起重視，利用合法的免稅項目，節約稅收和房地產開發成本。房地產建設施工階段的稅收籌劃主要涉及建築業營業稅和服務業營業稅。建築業營業稅是營業稅的壹種，是指對在中國境內提供的應稅建築勞務的營業額征收的壹種流轉稅。這裏的建築業是指建築安裝工程業，包括建築、安裝、修繕、裝飾等工程作業。目前建築行業存在很多轉包、分包現象，形式不壹，采取不同的承包形式對企業稅收影響很大。根據我國現行營業稅法律規定，建設工程總承包單位將工程分包給他人的，以工程總承包額減去支付給分包人或分包人的價款後的余額為營業額，繳納營業稅。工程承包公司承包建築安裝工程業務，再與施工單位簽訂建築安裝工程合同進行施工的，無論是否參與施工，均應符合上述規定，按“建築業”稅目繳納營業稅，稅率為3%；工程承包公司不與施工單位簽訂建築安裝合同，只負責工程的組織協調工作的，應按“服務業”稅目繳納營業稅，稅率為5%。這為企業進行稅收籌劃提供了空間。例:甲公司要承建壹個項目，通過工程承包公司乙的協調，建築公司丙最終承包了這個項目，甲、丙雙方簽訂了合同，合同金額300萬。為此，丙方向乙公司支付了654.38+0.5萬元的服務費..則B公司該項業務應繳納的營業稅為:150000×5%=7500元。如果B公司策劃業務，直接與三家公司簽約，合同總金額為31.5萬元，B公司
將工程分包給丙公司，完工後，乙方向丙方支付300萬元..那麽B公司此項業務應繳納的營業稅為:(3150000-3000000)×3%=4500元。還可以通過建房來進行稅務籌劃。第壹，房地產代理建設行為。本辦法是指房地產開發企業代表客戶進行房地產開發，開發後向客戶收取建設收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了壹些收入，但從未發生過房地產所有權的轉移，其收入屬於勞務報酬，屬於營業稅的征收範圍。房地產開發企業可以采用這種建房方式來降低稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，並能實施定向開發，這樣就可以避免開發後繳納土地增值稅。比如某房地產企業，商品房銷售收入5000萬元，扣除營業稅及附加後的總額為3500萬元。企業按正常銷售商品納稅的，應繳納營業稅及附加= 5000×5.5% = 275萬元；增值額占(5000-3500-275)÷(3500+275)= 32.45%，應繳納土地增值稅(5000-3500-275)×30% = 367.5萬元，實現利潤5000-3500-。如果企業采取代他人建房的方式，取得勞務收入14萬元，應繳納營業稅1400×5% = 70萬元，實現利潤1400-70 = 1330萬元。第二，合作建房。這種方式是指壹方出錢，壹方出地，雙方共同建房的行為。項目建成後，房屋按比例分配給個人使用的，暫免征收土地增值稅。企業可以利用這壹優惠政策實現雙贏。例:某房地產企業有壹塊價值5億元的土地，但因資金緊張，擬考慮與B企業合作建房，由A提供土地使用權，B提供資金。如果甲、乙雙方在房屋建成後采用按比例分割房屋自用的方式，那麽甲企業轉讓無形資產需要繳納5億元×5% = 2500萬元營業稅。如果甲、乙雙方成立合資企業，他們將分擔風險，分享利潤。房子建好後，合資公司清算，房子作為收入分給雙方。雙方都不需要繳納營業稅。房地產銷售環節的稅務籌劃房地產銷售環節主要涉及營業稅、土地增值稅、城建稅、印花稅。營業稅可以從以下幾個方面進行規劃:(1)價外費用的規劃。營業稅的計稅依據是營業額，即納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產所收取的全部價款和價外費用。價外收費包括手續費、基金、代收手續費、代收手續費及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例還規定，物業管理企業代有關部門收取水、電、氣(煤)、維修基金和租金的行為，屬於“服務業”稅目中的“代理”業務，僅對其代理業務取得的手續費收入征收營業稅。這為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋時，往往需要收取水電安裝、燃氣(煤)燃燒、維修基金等配套費用。對於房地產開發企業來說，這些配套設施費屬於應付賬款，不作為房屋銷售收入，應作為“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時仍需納入營業稅的計稅依據。但如果房地產開發企業專門成立了物業公司，這部分價外費用的收取就轉移給了物業公司，這樣收取的錢就不屬於稅法規定的“價外費用”，也就不需要征收營業稅了。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中收款額為5000萬元，應繳納營業稅35000×5% = 654.38+0750萬元。如果收款款項由下屬物業公司代收，則房地產公司應繳納營業稅30000×5% = 15萬元。(2)不同稅率的規劃。因為營業稅稅目有九種，稅率不壹樣。銷售不動產適用5%的營業稅稅率，房屋裝修屬於建築安裝業，適用3%的稅率。充分利用稅率差，可以為房地產公司省下不少稅款。例如，A企業開發的某樓盤毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算，總面積為50000平方米。如果企業A沒有成立裝修公司，只是簽訂銷售合同，則營業稅為:9000×50000×5% = 2250萬元；甲企業以毛坯房為基礎簽訂買賣合同，成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為:8000×50000×5%+1000×50000×3% = 21.5萬元。
關於土地增值稅的稅務籌劃，根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住房進行銷售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過項目扣除額20%的，按增值總額照章征稅。同時，稅法還規定，納稅人建造普通標準住房，從事其他房地產開發的，應當單獨計算增值額。如果沒有單獨核算增值額或者不能準確核算增值額，這壹免稅規定就不能適用於他們建造的普通標準房。房地產開發企業在建設普通標準房的同時從事其他房地產開發的，規劃的關鍵是將普通標準房的增值率控制在20%以內，以獲得單獨核算條件下的免稅待遇。降低增值率，關鍵是降低增值額。例:某房地產開發企業A銷售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除工程款4400萬元(不含稅)。銷售稅金及附加= 6000×5%×(1+7%+3%)= 330萬元，扣除項目金額= 4400+330 = 4730萬元，增值額= 6000-4730 = 1270萬元，增值率=因此，繳納的土地增值稅為1，270×30% = 386545從上面的計算可以看出，普通標準房增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。為了得到普通標準房的免稅待遇，增值率可以控制在20%以內。規劃方法有兩種:壹是降低普通標準房銷售價格。降低銷售價格雖然會降低增值率，但也會導致銷售收入減少，影響企業利潤。這種方法是否合理，要通過比較減少的收入和少交的稅來決定。假設其他條件不變，普通標準房銷售價格改為X，則應繳納的土地增值稅為:銷售稅金及附加= X 1×5%×(1+7%+3%)= 0.055 X 1，扣除項目總額= 4400+0.055x .增值額= X 1-(4400+0.055 X 1)= X 655438由方程(x 1-0.055 x 1-4400)/(4400+0.055 x 1)×100% = 20%，解為X1 = 5653.1。此時銷售收入比原來的6000萬元減少346.9萬元，因免征增值稅減少稅收381萬元，比減少的收入節省341萬元。二、增加普通標準房扣除項目金額:增加扣除項目金額的方法有很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假設上例中其他條件不變，但普通標準房抵扣項目改為X2，則應繳納的土地增值稅為:抵扣項目總金額= x2+330，增值額= 6000-(x2+330) = 5670-x2，增值率= (5670-x2)/(x2+330) ×此時普通標準房可以免征土地增值稅。稅收籌劃在房地產持有期間，房地產開發企業開發的部分房地產不用於銷售，但部分留給自辦或暫時未售出的房地產用於賺取租金，這就涉及到閑置房屋的稅收籌劃。如果它們被出租，將產生租金收入。目前，租金收入占房地產開發企業總收入的重要比例，租金的稅收籌劃也值得思考。企業投資房地產常見的方式有兩種:出租獲取租金收益；與房地產合資企業分享利潤。這兩種方式涉及的稅種和稅負是不同的。房地產開發企業將商品房出租用於出租，按規定繳納房產稅、營業稅、城市維護建設稅，再繳納企業所得稅，稅種多，稅負重。如果投資不動產，參與被投資單位的利潤分配，* * *將承擔投資風險，不需要繳納營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，只需要繳納企業所得稅。可見，將租賃業務轉變為投資業務，可以有效降低企業的稅負。
望采納，謝謝。