壹、別墅物業管理的特點
別墅住宅區的開發商根據現代高檔、高檔住宅區的理念，對選址、整體布局、綠化水景、安全消防、環境保潔、住宅功能、會所設施、現代通訊、水處理系統等進行了精心規劃。所以他們在居住品質、自然生態環境、社區文明、安全等方面都超越了其他類型的小區，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院安靜。
別墅小區內通常規劃有配套的會所，包括遊泳池、網球場、健身房、咖啡廳、兒童樂園、美容美發、購物超市等設施；此外，小區安防硬件設施齊全、
如小區監控中心、周界報警系統、小區道路監控網絡系統、樓內報警裝置等，自成體系，始終處於安全、可靠、正常的運行狀態；同時，軟件要加強巡查，為別墅小區的安全和業主的安全提供可靠的保障，真正讓業主住在安全、舒適、便捷的小區，讓業主不出小區就能享受到星級酒店的優質服務。
別墅住宅小區講究高檔和高檔，業主的身份也是如此。壹般入住的業主在社會地位、經濟實力、文化素養等方面都有不同的層次和背景，其中相當壹部分是外國企業家和高級職員。他們在房屋維修、室內設備、設施維護、居住環境質量管理、生活服務、配套設施等方面都有相當的要求，因此住宅物業管理的服務水平必須相應提高。別墅物業管理首先要保證業主的人身和財產安全，生活方便舒適，並使物業保值增值。能買別墅的壹般都是社會經濟地位較高的人。因為他們有錢，經濟地位更高，財產更多，所以更容易引起壞人的註意，或者受到意外的侵害。因此，物業管理要特別重視安全管理，實行封閉式管理，通過技防和人防相結合的方式對小區周邊實施安全控制，對小區實行24小時巡邏監控，對大門實行三流管理:即對進出的人、車、物的管理實行登記制度和物品檢查制度；對於來訪的客人，請在進入前致電業主獲得許可。應采取壹切有效措施確保業主的人身和財產安全。高水平的保安服務不僅僅是看門、巡邏，而是做好日常保安服務，通過管理人員有目的、有針對性的調查研究，收集社會治安信息和動態，發現可能給小區和業主安全帶來危害的潛在隱患，及時、準確、實事求是地提前給業主必要的警示，采取切實可行的防範措施，將可能發生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態。
壹般住別墅的業主，要求的不僅是安全的居住條件，還有安靜優美的居住環境，而且別墅區的綠化覆蓋率高，綠化和景觀配置的檔次也高。因此，物業管理要特別重視環境綠化，實行“三分栽七分養”的養護原則。首先要對小區的花草樹木進行分類，對植物的特性和習性進行整理列出，進行登記，並編制工作計劃。要根據季節、種植地點、環境等因素，及早安排。根據不同園林樹木的生產需要和壹些具體要求，適時采取灌溉、施肥、修剪、防蟲、防寒、除草、中耕等園藝技術措施；另壹方面，打理、檢查、維護、清潔，為業主營造花園般的居住環境，讓別墅掩映在綠蔭之中，鳥語花香；另壹個方面是水景水質的處理和維護。由於別墅區外的河流大多被水汙染，區內的河流小溪多依靠地下水井和天然雨水，水流有限且受限，綠藻生長迅速。因此，應定期投放滅藻劑，並有專人負責清理河道、溪流水面漂浮物，每天啟動巡邏泵6小時以上，保持水流不斷，保持充足的含氧量，確保別墅區水景不受汙染，讓業主真正享受。
二、別墅社區物業管理的內容
1.客服:職業登記、客戶接待、客戶聯絡、業主檔案管理、延伸服務需求登記、裝修管理服務、業主投訴處理、回訪等。
2.工程維修服務:365天24小時實施業主維修服務，包括房屋設備設施的維護和維修，各種設備的安全正常運行和維護，供水供氣管道的檢查和維護。
3.安保服務:組織安保人員24小時全天候巡邏，門柱“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火，確保業主的人身和財產安全。
4.保潔及綠化維護服務:每天定時清掃公共區域，確保無垃圾、無沈澱、無積水，小區幹凈、道路整潔、交通暢通。做好區域內的綠化養護和插花工作，使綠化環境優美典雅，讓業主享受清新、優美、舒適的居住環境。
5.應急處理服務:制定並實施治安、火災、停水、停電、水侵等突發事件的應急預案，定期組織人員培訓和演練，明確責任人，確保別墅社區能夠自如應對突發事件，最大限度保護業主利益。
6.延伸服務:在小區內提供各種延伸服務，滿足業主對便民服務、代理服務、特色服務和社會文化活動的需求。
三、別墅社區的管理模式
別墅社區管理的框架要充分體現公司的服務理念，讓業主、開發商、政府部門從別墅的組織架構上清晰的看到項目上的每壹個部門和崗位設置。每壹個部門，每壹個崗位都是為了業主的利益而命名的，是為了更高效更直接的為業主提供最需要的服務。項目的組織結構應避免設置類似於上級公司職能部門的傳統機構，如行政人事部、財務部、檔案室、市場部等，避免形成部門眾多、人員臃腫、效率低下的機構，讓業主承擔不願承擔的費用。
別墅小區管理的建築既要滿足業主的公共服務需求，又要充分考慮業主的延伸服務需求。架構要有利於物業管理企業向業主提供公共的專業服務和延伸服務，讓業主在需要的時候可以找到和叫人。延伸服務人員可使業主在需要便民服務、代理服務、特色服務、社區文化服務時得到接待和服務，提供12小時客戶接待和隨叫隨到服務。安全和工程維護服務提供365天24小時服務。
別墅小區作為物業項目，設置為項目物業服務中心，指定壹名物業服務中心經理全面負責，並配備壹名助理物業經理協助管理。物業服務中心下設各部門，具體操作崗位有客服、保安、維修、保潔、綠化等服務人員。他們在各自部門的領導下，按照別墅社區的管理和運營流程，分別完成各自崗位的任務。制定管理人員、部門負責人、操作人員的崗位職責，明確崗位職責，責任在人，便於定期內部考核。