大型度假地產的發展在國內還是新生事物，可供參考的成功案例很少。亞龍灣、海口灣、麗江、千島湖的度假地產，經歷了多年的風雨兼程，卻鮮有人大獲成功。原因是什麽？有些是受自然和內部條件的限制，有些只是外部和深層次的原因，不是企業和個人所能主導的。我認為，影響大型度假地產開發成敗的外部條件可能有以下幾點:
是市場主導還是意識主導
大型度假地產的開發不應急功近利，不應著眼於短期利潤的最大化，而應設定長期滾動開發的目標，使投資回報逐年穩步增長。那麽，在發展初期就要盡快形成區域發展的品牌效應和規模效應。
在明確長期發展目標的基礎上，大型度假地產的開發還應註重市場化的商業模式設計。由於大型度假地產項目開發面積大，壹次就是幾十平方公裏，所以做好對外部市場的基礎研究是非常重要和必要的，比如項目配套的產業基礎是什麽，產業鏈如何銜接，人口規模，產業規模，短中長期發展規劃，項目體量，市場容量等等。
大型度假地產營銷成功的前提是抓住市場需求和機遇，以客戶為先，以需求為導向，開發有競爭力的、合適的產品。另壹個層面是尋找目標客戶群體，為消費者提供獨特的度假產品和服務。最好能把項目的特點和項目的自然地理、經濟地理結合起來，這樣才不會被後來者復制，形成差異化競爭。
我也註意到，有壹些大型度假地產項目不遵循市場規律，盲目迎合政府的意誌和口味。比如政府招商的時候，要求妳必須給我建酒店。當然至少要五星級的標準，所以我就把這塊地批給妳，再配壹些別墅用地。眾所周知，酒店建好了，土地升值了，別墅終於賣出去了，但是酒店的後期運營卻成了壹塊心病。
是各自為政還是統壹規劃？
大型度假地產的開發還面臨著壹個更現實的問題，那就是整個區域的整體規劃應該由誰來牽頭。我接觸了兩個非常不同的版本。我之前體驗過的度假村方圓20.2平方公裏的規劃，是由壹個開發商牽頭，國內外頂尖設計單位實施，然後報相關規劃部門審批。另壹個大型景區，也就是我現在在做的項目，管委會已經在做了，草草定了總規，然後用已經確定了用地性質的地塊來招商。這類策劃方案幾乎不堪入目，開發商要麽重復作業，要麽忍受給別人做嫁衣的痛苦。
壹個經驗是，總體規劃的監督和調整不僅僅是主導方的責任，控制性規劃設計單位和旅遊規劃設計單位都要參與。因此，控制計劃會犯更少的錯誤。
是獨角戲還是多元化投資？
現在發達城市邊緣、欠發達地區、欠發達地區都有很多實力很強的自然景區，地價便宜，這是企業進行戰略布局的好機會。而壹些有實力的企業獨占壹方，不願意和別人分享大蛋糕，每年的發展能力非常有限。因此，項目的啟動和成熟需要五到十年的時間。
所以，聰明的開發商往往承擔幾個不同的角色:壹級土地開發、二級房地產開發、酒店運營商、配套設施運營商、旅行社等等。其中關系非常復雜，壹些核心項目關系到整個地區的成敗。所以開發商要有所為，抓住關鍵，招商、轉讓、開發、合作齊頭並進。但在項目前期，壹定要設計好商業模式，否則只會只見樹木不見森林，為項目的長遠發展埋下巨大隱患。
開發商也要關註產業發展和二手金融市場。大型度假地產開發緩慢的資金回籠模式，決定了商業配套和經營性物業與可售物業必須相互支撐，才能相輔相成。
是保護導向還是發展導向
總覺得每個景點，再大再美，都有很長的壽命，總有壹天會被開發的。我甚至覺得那些原始的，無序的，雜草叢生的，可能才是最好的。所以，即使長期的策略是穩健務實的，即使妳有做百年商業模式的決心，歸根到底還是會破壞和重建自然生態。
目前國內沒有被瓜分開發的景區少之又少，真正做到了受控保護和生態開發的又有幾個。我了解到的情況是，開發商並沒有用心研究度假地產的商業模式和經營策略，都是壹味追求回款速度而大量急功近利，造就了很多高風險項目，也使得國內的度假地產產品頻頻陷入陷阱，危機重重。
再看歷史，稍微遠壹點，也許十年二十年或者壹百年後，最成功的度假地產，在大自然的壯麗面前，都是可悲的犧牲品。