1住宅物業管理方案第壹章地理位置
“xxx”社區，位於“國家4A級旅遊度假區”，坐落在xx，靠近海邊。小區總建築面積20多萬平方米，由多層低密度住宅、特色點建築和純布局的小高層組成。小區內有大型超市、大型酒店、商業服務區，其中公寓面積x㎡；店鋪面積x㎡；地下停車場x平方米；地上停車場x平方米；車庫十、房屋設施:暖氣、煤氣、通訊、電視、寬帶系統。先進的設施，包括電視監控、周界防範、電子巡更、樓宇對講系統、背景音樂、遠程抄表系統等。，讓妳覺得方便、舒適、安全。
高檔住宅區應該有高檔的物業管理服務來體現住宅區的價值，從而保證住宅區的保值增值。Xxxx公司是股份制企業，具有物業管理二級資質。公司專業經營住宅小區、寫字樓、商場等物業項目。現在管理的物業面積超過X萬平方米。涉及智能寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區。我們的企業精神是“銀灘物業，爭創第壹”。
我公司將利用“天時、地利、人和”的獨特管理優勢，以及公司先進的管理模式、豐富的管理經驗和專業的管理團隊，使xxx社區更有吸引力、更好。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使xxx真正達到保值增值的目的，為業主創造壹個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。本公司的服務宗旨是以人為本、規範管理、追求創新、真誠服務。追求目標:以公司運營為主導，管理與服務相結合，為經營戶提供完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
第二章物業管理要點
◆運用可持續發展戰略，確保財產保值增值；
◆人性化管理政策為經營戶溝通鋪路，增進了解和信任，提高誠信基礎上的管理服務公信力；
◆根據物業的實際情況，引入實用的管理理念，以高效的管理降低成本，全心全意為經營戶服務；
◆采用PDCA循環整改法，持續提升物業管理水平；
管理處采用的管理體制是:企業化、專業化、壹體化。經營理念是:安全第壹，不斷滿足經營戶日益增長的服務需求，打造優質的物業管理產品。最終實現經濟效益、社會效益和環境效益的統壹。
在實際服務管理中，公司將重點關註以下三點:
1，完美服務，誠信待人。
物業管理是服務型行業。為此，我們將在今後的服務工作中充分體現我們的服務宗旨和追求目標，堅持“以人為本，企業主至上”的原則和周到服務的服務理念，為企業主提供全方位、高質量的服務，並將日常服務緊密融入管理，與企業主建立良好的服務關系。同時，通過走訪和溝通，及時了解經營戶的意見和需求，在持續改進的過程中，真正為經營戶創造壹個安全、舒適、滿意的生活和工作環境。
2、環境管理責任到人。
住宅小區的環境管理極其重要，如何為經營戶創造良好的環境是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任在人，監督、檢查、培訓到位，讓每個人的才能得到充分發揮，讓每個人都能認真做好日常工作，樹立環保意識，從而保證小區環境衛生達到最佳，為小區增添壹道幹凈、衛生、優美的風景線。
3.在安全和消防上下功夫。
為確保經營者的生命財產安全，我們主張切實可行的人員防範為主，密切聯系職能部門，齊心協力，確保我們管轄的物業能夠在長治久安的情況下為經營者服務。在日常管理中，制定相應的應急處理安全操作規程，在特殊事件發生時，盡量減少損失。
公司本著服務第壹、以人為本的原則，在管理中引入了ISO9001質量管理體系和ISO14001環境管理體系。運用現代科技手段和管理方法進行管理和服務，最終實現社會效益、環境效益和經濟效益的統壹。
公司將通過良好的物業管理，實現“xxx”的保值增值，真正為企業業主創造壹個便捷、溫馨、舒適的生活和工作環境。
首先，公司追求的目標是:
◆建築施工完好率98%以上；
◆及時修復率達到100%；
◆清潔管理無盲區；
◆設備設施完好率98%以上；
◆居住區路燈完好率達到100%；
◆管理區域內未發生重大安全和火災事故；
◆有效投訴處理率100%；
◆服務滿意率95%以上；
◆綠化完好率98%以上；
◆道路完好率達到98%；
◆ 100%對各類管理人員進行崗前和在崗培訓；
◆未發生服務安全事故。
二、主要措施
◆完善各項管理制度和規定；
◆轄區無死角，綠地茂盛；
◆治安好，環境幹凈，輔助設備和建築好；
◆管理人員和服務人員要佩戴標誌，統壹著裝，定崗、巡崗、監控崗，明確崗位職責和考核標準；
◆建立各種數據檔案、維修報告和維修記錄；
◆各種收費項目和標準公開合理；
◆制定年度大、中修計劃並負責實施；
◆制定並組織實施員工培訓計劃；
◆結合創優評價標準，進壹步提升物業管理水平。
遵循服務第壹、經營第壹、依法經營、務實進取的企業宗旨，發揚銀灘物業爭創第壹的企業精神，以優質文明的服務，為企業業主創造美好溫馨的家園。
三、組織運行機制:
1，建立監督機制；
2.建立信息反饋和處理機制；
3.制定工作流程和各項管理服務的長短期計劃；
4.經理的培訓和管理；
5.增強服務意識，量化管理，規範操作；
6、企業內部崗位責任制、管理維護運行制度和標準、管理人員考核制度和標準。
第四，物業管理制度
1，管理處經理職責；
2、管理職責；
3.操作人員的工作職責；
4.員工培訓；
5、管理處運行管理程序；
6、人事管理和員工培訓與考核制度；
五、管理處運行管理程序
1，內部運營管理措施
2.社區秩序管理；
3.清潔管理；
4.綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、* *配設施、* *配現場管理；
9、安全操作規程；
10，特勤管理規定。
(以上規定和制度略)
第三章擬采用的管理模式
壹.財產管理結構
物業管理服務需要壹個高效、科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理配置，從而達到降低管理成本、提供優質服務的目的。
物業管理處按照“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是指揮與功能相結合，統壹指揮，權責明確，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為以後的業務發展留足空間。
1，辦公室
(1)負責人力資源管理，招聘人員，進行員工培訓，為其他部門儲備人才。
(2)負責收集、整理、保存物業管理公司籌建、成立、發展及人事檔案管理的資料。
(3)負責內部運作的綜合協調。
(4)負責對外承包、接待、物業管理、市場營銷和招投標工作。
(5)總經理交辦的其他任務。
2.清潔部門
(1)負責所轄區域的清潔，單位樓道、欄桿的清潔。
(2)負責小區垃圾清運。
(3)上級領導交辦的其他任務。
3.設備維護部門
(1)負責物業內所有公共設備設施的運行管理，保證設備的正常運行。
(2)負責物業機電設備的日常維護。
(3)制定長期和日常維護計劃並付諸實施。
(4)上級領導交辦的其他任務。
4.綠化部
(1)負責小區花木的澆水、培土、施肥、防蟲、修剪。
(2)負責小區內景觀設施的維護。
(3)上級領導交辦的其他任務。
5.訂單管理部
(1)負責物業的防火、防盜、防破壞和安全保衛。
(2)建立健全物業的各項安全規章制度。
(3)負責小區的日常巡邏工作和車輛停放管理。
(4)負責社區急救的搶救工作。
(5)上級領導交辦的其他任務。
6.接待部門
(1)負責業戶的日常接待。
(2)負責業務記錄的建立和管理。
(3)負責業主的投訴和咨詢，並提供幫助。
(4)配合辦公室開展員工培訓。
(5)上級領導交辦的其他任務。
二、物業管理崗位設置及管理架構
Xxx物業管理有限公司
物業管理辦公室
業務接待主管設備維護主管清潔主管綠化主管秩序管理主管
接待員，設備維修工，清潔工，綠色化工
訂單管理員
備註:根據小區壹般情況，以上崗位配備X人。其中綠化主管和保潔主管由壹人兼任。原則上無閑崗無閑人，壹人多崗，精簡高效。
第四章物業管理人員的培訓
壹、新員工入職培訓
根據物業管理的理念，為了創造優秀的物業管理產品，對新員工進行崗位培訓。
1.新員工入職培訓周期為180天。
2.培訓內容包括:物業管理概述、小區物業管理流程、物業管理服務理念、專業服務技能和技巧、投訴和應急處理流程、軍事化培訓。
二、在職員工循環培訓
1.根據實際工作中出現的問題，不定期安排當事人(員工)參加下班後的專項培訓。
2.每個在職員工每月都參加公司組織的工作指導培訓。組織員工研討會，交流處理事故的經驗，與企業主溝通。
3、入職循環培訓的考核方法。
在實際工作中，經營戶的投訴率和員工的違法行為是評價員工工作的依據。通過理論和實踐考核，淘汰不合格員工，達到優化管理的目的。
住宅物業管理計劃2壹.安全方面
1.本周重點是理順三期車位。目標是:小區內不亂停車輛，業主車輛停放在固定車位，有序停放。大門崗負責禁止沒有地下車位的車輛進入醫院，車管崗負責門前車位和停車秩序的管理，負責保證有固定車位的業主車位不被占用，門前車輛停放有序。
2.大廈內、浦發銀行門前、店內、商業門店、百年、寫字樓南路15號每天巡邏2次，其中1次提示進店，提升業主對商業安保服務的感受。
3、對過往崗亭進行整理，清除雜物，擺放滅火器。
4.加強對三期住改業務人員受損門禁的監管，實行絕對責任制，利用人防、技防手段予以保障。
5.遇雪，根據需要加入掃雪。
第二，清潔
1，重點加強樓道衛生，組織清理樓道雜物和消防箱。
2、著裝、工號、防滑卡擺放等要求。
3.周三進行大掃除檢查，並進行評比，獎優罰劣。
4.本周大樓將重點加強門口雜物清理、電梯保潔質量、樓道保潔質量。
5.整理地下車庫的雜物，防止火災事故。
6.雪天安排清潔工作，保證雪天不影響車主出行。
第三，工程方面
1，進行門禁故障排除第三階段，做好記錄，配合南京凡尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2.分區域進行設施檢查維護，重點維護樓道燈、草坪燈、路燈、水電設施。
3、樓內加強水電的控制，防止未完成裝修和違章裝修，做好屋頂門和地下室門鎖。
4、關鍵設備室要有完整的責任人並掛牌。
第四，客戶服務
1.本周重點做好第三期車輛管理，跟進保安員每天與客戶溝通車輛情況，繼續收取停車費和固定車位，做好客戶解釋工作，防止糾紛發生。
2.調查業主室內可視對講故障，做好業主登記、驗收、簽字工作。
3.分片區落實管理責任，加強片區衛生監督、客戶關系維護、費用收取。
4.大廈對破壞消防設施的裝修使用人完成承諾書的簽訂和領取，加強出入證管理，實行業主外出告知材料制度。
動詞 （verb的縮寫）其他方面
1.完成勞動協議的簽署。
2.完成電子巡更的安裝和調試。
3.協商重要商戶的電價和物業費。
4.與華龍公司就建築配套設施進行溝通。