《管理辦法》規定，商品房、回遷房、公共租賃房、定向安置房、* *產權房等北京市新建住宅項目的施工單位，在辦理施工許可手續前，應當按照規定辦理工程質量潛在缺陷保險。投保人是施工單位，受益人和索賠人是住宅項目業主。
商品房質量壹直是困擾購房者的問題之壹，而《管理辦法》的出臺具有非常積極的意義。《法制日報》記者對此進行了采訪。
房子漏水墻皮發黴了嗎？建築質量問題頻發。
長期以來，建築物的潛在缺陷對消費者造成了嚴重的影響，更令人不安的是問題發生後的責任追溯、維修和索賠。
李放去年在北京大興區買了壹套新房子。在她看來，如果房源有問題，我們壹般都會找物業維修。如果物業解決不了，我們就找開發商。
“但有些物業公司不會主動對用戶的房屋質量負責。此外，如果建築行業前景不好，可能會出現企業倒閉，這也導致購房者的損失無處補償。”李放說道。
另壹位新購房屋出現質量問題的業主告訴記者，他所在小區的開發商破產後，物業公司隨後退出，房屋滲水、墻體發黴脫皮等問題長期無人問津。
“由於建築缺陷通常涉及建築承包商、建材供應商等多個不同主體，責任分擔也是壹個大問題，取證和調查往往非常困難。”店主說。
另壹位有房屋質量問題的業主告訴記者，“小區多戶衛生間漏水後，大家都準備申請使用住宅專項維修資金。但是小區物業告訴我，問題需要審核，申請住宅維修基金需要達到相應的戶數。住宅維修基金作為專項資金，申請門檻高，申請進度慢。最後業主只能自掏腰包修房子。”
據北京昌平區某項目業主介紹，他們在幾年前購買該項目物業時，不僅遇到了延期交房的現象，還出現了地面空鼓、滲水、墻體起皮、暖氣片損壞、線路外露、墻體開裂等諸多房屋質量問題。目前，在相關部門的監督下，開發商正在進行修繕，但仍有業主對房屋質量和工程的長期維護感到擔憂。
記者在采訪中也發現，對於房屋質量問題，購房者往往事前不夠重視，缺乏心理準備，壹旦出現問題很難維權。
記者隨機走訪了幾位近期有買房打算的市民。他們說，他們最關心的是能不能攢夠首付，從來不擔心房子的質量。
“現在只考慮我是否買得起房子。大開發商建的樓盤壹般不會有質量問題。”壹位正在等待某樓盤開盤的購房者說。
註意房子驗收流程？確認硬件完好無損。
關於建築物的質量，建築工程師王說:“目前，國內建築工程的承包商往往只在壹定時期內對業主的施工質量負責。自工程竣工驗收之日起，建築主體結構保修期壹般為5年，水電安裝為2年，裝修為2年，防水滲漏壹般為5年。在這期間，房子出現問題可以由相關負責人進行維修或賠償。”
為了最大限度地減少新購房屋出現質量問題的可能性，王建議購房者壹定要重視房屋的驗收過程。驗收時，他們需要確認水、電、煤是否能用，排水是否通暢，外墻的廚衛、陽臺、衛生間、窗戶是否有滲漏。
“衛生間最好做24小時閉水測試。還要檢查墻壁、天花板、地板是否有空鼓、裂縫，門窗是否靈活，五金配件是否齊全、嚴密、無滲漏，抑制暖氣、自來水管道滲漏。壹旦發現問題，要及時聯系物業和開發商。如果協商不成，他們應該考慮訴諸法律維權。”王對說道。
保險公司分擔責任？壹定要有人修，有人管。
據了解，《管理辦法》以工程質量保修爭議較多的住宅工程為切入點，要求覆蓋範圍包括地基基礎、主體結構、防水保溫工程等涉及主體結構和主要使用功能質量安全的質量缺陷。
《管理辦法》要求保險公司制定工程質量風險評估實施方案，委托獨立的第三方風險管理機構對工程勘察、設計、施工、維護全過程實施風險管理。
同時規定，工程質量潛在缺陷險投保後，由保險公司承擔合同約定的保險責任，對住宅工程質量問題進行維修，減少因找不到保修主體而引發的各類糾紛和社會矛盾，確保住宅質量問題得到修復和治理。
壹位保險行業從業人員告訴記者，壹方面，保險公司的介入可以為消費者提供壹定的房屋質量問題保障，在此基礎上減少相關糾紛，避免過多占用行政監管部門和司法機關的資源，降低管理成本；另壹方面，保險公司為了保護自身利益，降低經營風險，必然會對開發商起到壹定的監督作用。
資深承保人孫茜告訴記者，目前國內建築工程保險不普及的主要原因是相關配套制度還不完善。試點運行中，存在工程質量潛在缺陷投保項目保險費率偏高、保險費率無差異等問題，導致工程質量潛在缺陷保險實施緩慢。
“由於相關險種開發初期投入大、風險高、財務穩定性差，很多保險公司缺乏開發經營工程質量保險的積極性。此外，開發商作為工程質量保險產品的需求方，會增加工程建設成本，而且由於工程質量的復雜性和滯後性，在沒有外部強制性要求的情況下，不會主動投保工程質量保險，甚至可能會抵制工程質量保險。”孫茜說，缺乏良好的外部環境也是工程質量潛在缺陷保險難以快速實施的原因。
“有些人缺乏保險意識，不了解工程質量保險。這些因素導致工程質量保險失去外部援助。”孫茜說。
面對這些問題，孫茜認為，在開展建設工程質量潛在缺陷保險的過程中，應進壹步完善《建築法》、《建設工程質量管理條例》等相關法律法規，增加住宅工程質量強制保險制度的內容，同時在建設工程貸款、銷售等相關環節增加相關條件，確保建設工程質量潛在缺陷保險的順利實施。
“可以引入風險管理機構作為獨立的第三方機構，代表保險公司對建築工程質量進行監控，包括初期風險、勘察設計質量和施工質量。”孫茜說。
(應采訪對象要求，文中均為化名)？