快速城市化是沿海發達地區的普遍現象。
快速城市化是政府自上而下積極引導市場經濟發展，采取壹系列產業政策，大力推進城市基礎設施建設，導致快速城市化的階段性現象。快速城市化具有以下特征:
(-)集約用地的要求非常迫切。經濟發展已進入工業化後期(2000年，珠三角地區除惠州、江門、肇慶三市人均GDP超過3000美元，按國際標準模式已進入工業化後期)，產業結構升級的要求和趨勢十分明顯，第三產業發展加快，普通農作物種植面積快速減少，但農業產業化步伐加快。
(二)政府在推進城市化進程中的作用非常明顯。在政策方面，廣東省政府在2000年出臺了促進城市化的政策。在固定資產投資方面，地方政府成立國有或國有控股的地鐵公司、高速公路公司和城建公司，投入巨資建設城市基礎設施和服務設施，直接促進了城市建設和產業發展。比如廣州實施“南擴”戰略，在南部規劃建設了大學城、南沙、地鐵3、4號線、京珠高速、南部高速、廣州新火車站等大型基礎設施和服務設施。這些項目總投資超過6543.8億元。政府在投資公共設施的同時，還投資建設萬畝規模的產業集群，如東莞市政府建設松山湖工業園、廣州市政府建設廣州開發區、順德區政府建設烏沙產業集群、花都區建設新華產業集群、增城市建設南香山產業集群等。
(3)大量農村集體土地被征用，城市規模迅速擴大，導致農村和城鎮直接城市化。比如廣東省在廣州番禺區小谷圍島建設大學城。壹期征地18平方公裏，搬遷村民近萬人。今年首批招生3萬多人，島內服務人員人口超過6萬人。在不到1年的時間裏，原本落後的農業海島村被打造成新興的科教衛星城。
(四)與承接新壹輪國際資本轉移緊密結合。例如，廣州近兩年投入巨資建設南沙港，今年建成首批4個5萬噸級多用途泊位，迅速吸引50萬臺豐田發動機、40萬噸JFE40熱鍍鋅等大型項目落戶，利用國際產業轉移，不到兩年就打造出沿海工業新城的雛形。
快速城市化地區農村集體產權制度改革滯後。
在快速城市化地區，普遍出現了農村土地征用難、農村集體資產運營效率難以持續提高、農村建設集約無序、農民就業轉移難、參加社會保險難等壹系列農村問題，形成了快速發展過程中的“農村病”，成為當前快速城市化地區最突出的問題之壹，也是我國沿海發達地區出現的新“三農”問題。快速城市化地區農村問題的出現，與當前的生產力發展水平、政府工作效率和社會文化價值觀有關，但根本原因是現有的農村管理制度特別是農村集體產權制度不能適應快速城市化的要求。總體而言，快速城市化地區農村集體產權制度改革滯後，具體體現在以下幾個方面:
(壹)快速城市化地區的農村集體經濟組織與公司制要求仍有較大差距，使農村集體經濟難以真正與現代市場經濟接軌。
壹是絕大多數農村集體經濟組織仍采取經濟合作社、經濟合作社、股份合作社等股份合作制形式，相當壹部分村沒有固化股份，股東人數不斷調整，引發“外嫁女”等糾紛。股份合作制的股東僅限於合作組織內的農戶，股份不對外轉讓，制約了資產流動性的提高，阻礙了農村資本跨地區、跨行業的優化組合。二是經濟組織管理人員基本局限於村兩委幹部，人員素質較低。然而，快速城市化地區的村級資產壹般已經積累到相當大的規模。如東莞市村級集體經濟凈資產約552.7億元，經濟組織資產規模與管理者素質不匹配。此外，村幹部還兼任村辦企業的管理者，將社會行政事務管理與企業管理混為壹談，造成了嚴重的政企分開問題。
(2)農村集體土地征收制度與經濟發展水平不相適應，導致地方政府與農民的矛盾。
農村集體土地是農村集體資產的重要組成部分。快速的城市化需要征用大量的農村土地。農村集體資產如何補償，實際上涉及到價值評估和轉讓收益。目前根據土地管理法，征收農村土地的補償標準是按照該地塊前三年的農作物產值計算的。按照這個辦法，快速城市化地區很多農村的土地征收補償標準遠遠低於周邊城鎮的土地價值。在快速城市化地區，土地的潛在收益很大，農民往往認為政府應該參考周邊地區土地的市場價值進行征地補償。因此，政府和農民在征地問題上存在很大的利益矛盾。此外，65438至0999新《土地管理法》實施後，用地審批更加嚴格，地方政府依法征用土地完善用地手續需要較長時間。在此期間，政府與農民的關系更加緊張，特別是今年國務院實施土地市場秩序整頓以來，因征地引發的矛盾更加明顯。政府通過保留農村發展用地、建造農民住房(以成本價轉讓給農民)和幫助農民購買社會保險，對農民進行了間接補償。然而，如何合理制定農村集體土地征收補償標準的問題仍有待解決，快速城市化地區農民上訪征地補償問題依然嚴重。
(3)農村集體土地流轉制度難以引導土地集約利用，難以規範農村資產交易行為。
在快速城市化地區，社會資本豐富且具有流動性，農村集體土地的資產性質逐漸顯現並不斷強化。如果農民利用農村集體土地建設物業用於招商引資和出租，農村集體土地(尤其是建設用地)可以成為農村集體資產保值增值的重要支撐，從而形成對農村自建物業的強烈需求，以獲取利潤。然而，由於這種發展趨勢，在快速城市化地區，並沒有建立壹套引導農村集體土地有序建設和交易的制度安排。於是，農村大量的違章住宅和廠房被取締，在廣大的鄉鎮和“城中村”形成了“城市不像城市，農村不像農村”的城鄉面貌。例如，上世紀90年代末，廣州開發建設珠江新城，周邊農村地區迅速建成大量高密度的“城中村”出租屋，成為“兩宜”現代化城市建設過程中的頑疾。此外，由於缺乏有效的農村集體土地管理制度，城市政府難以統籌使用鄉鎮的土地，“村村通燈、鄉鎮冒煙”的現象在快速城市化地區仍然普遍存在。同時，自發以轉讓、出租、抵押等形式流轉農村集體建設用地使用權。頻繁發生，且數量和規模不斷擴大。據統計，珠三角地區隱性交易的農村集體建設用地超過集體建設用地的50%。農村集體土地自發流轉存在非農業建設擅自占用耕地、擅自改變土地用途、因權屬不清引發糾紛等問題，這不僅不利於農村土地的集約利用，也不利於農村資產交易市場的健康發展。
(四)農村產權制度改革制約著農村其他管理制度的改革。
快速城市化是壹個巨大的資產重組和利益分配過程，相應的農村經營體制改革也需要付出巨大的成本，這些成本很大程度上需要由農村集體資產來支付，因此迫切需要進行農村產權制度改革。
首先，在戶籍制度方面，今年在快速城市化地區大規模推出了戶籍制度。廣東省將從今年起取消“農轉非”入戶計劃目標，提出到2010年力爭達到全省按戶籍人口計算城鎮化水平的50%，其中珠三角70%。最近，廣州建立了農民轉為城市戶口的制度。從今年7月1開始，佛山將全市戶籍人口登記為居民戶口，深圳也有類似的改革措施。戶籍制度改革後，需要在原農村地區增加教育、市政等城市公共設施的建設和運營成本，這就涉及到農村產權制度的改革。
其次，在社會保障體系方面。目前，快速城市化地區的農村社會保障體系仍處於非常困難的起步階段，養老保險所需的資金缺口非常大(過去大部分農民沒有繳費)。解決問題的重要途徑還在於農村集體資產的收益或土地補償的投入。例如，佛山今年初步建立了征地農民基本養老保險補貼制度。區、鎮政府各補貼農民保險費用的20%-30%，村集體出資40%-80%，個人不需要繳費。這種養老保障的水平很低。現有參保退休農民每月只能領取120元保險金至300元，低於全市最低生活保障線的310元。而佛山的社保基金要承擔30多億的財政壓力，全市農村集體凈資產估計達到2000億(主要是財產)。目前，由於農民的傳統意識和短期利益，農村集體普遍不願意繳納社保和市政費用。政府非常有必要在土地征用制度和集體資產管理辦法中設置強制性條款，進壹步引導農村集體資產的投資。
政策建議
快速城市化是政府大力推動的發展過程，政府也有必要采取積極措施解決這壹過程中出現的農村問題。事實上，從去年開始，許多地方政府已經意識到這個問題，並開始了大量積極的改革和探索，涉及農村管理體制的許多方面。壹些措施觸及了農村集體產權制度，形成了壹種聲勢浩大的地方政府制度創新行為。但由於地方政府尤其是地級市(及以下)的權威缺失，這些創新行為可能仍難以徹底解決農村問題，需要國家和省級人大、政府的引導和支持，並采取相應措施加以解決。
(1)加快農村集體產權組織制度改革。通過修訂《農村集體資產管理條例》和制定地級市農村經濟組織改革規範性文件，在快速城鎮化進程中快速實施以下改革:壹是村(隊)級組織合並，節約管理成本。比如1993，順德區將2272個生產隊級經濟合作社重組為290個股份合作社，減少了三分之二的管理人員。2001年，191個村和31個居委會轉變為109個村和88個居委會。第二，政企分開，量化股份，建立公司制。加快實施農村集體股份合作社股份固化，組建村級集體資產經營公司，作為集體經濟經營主體，獨立核算，自負盈虧。村“兩委”成員不再兼任公司法定代表人，而是組成監事會監督公司運作，村委會、居委會工作職能將轉向以社會管理和社區服務為主。第三，在固化農村集體股的同時，為集體股預留更高的比例，用於市政教育衛生、社會保險費用等公共事務。
(2)制定相對統壹的農村集體土地基準地價體系。快速城市化地區農村問題的焦點是土地。目前，改革征地和建立流轉制度涉及的最大問題是如何合理確定農村集體土地的價值，從而為補償標準和流轉價格的制定提供理論依據。我國農村集體土地所有權的歷史形成有其特殊性，它是在建國初期的土地改革中由國家劃分給農民集體的。這些土地用途主要用於農業生產，農村集體建設用地不能用於房地產經營，“城中村”集體土地轉為國有土地需要繳納土地出讓金。此外，城鎮周邊地區農村集體土地價值的提高，很大程度上得益於政府在基礎設施建設上的巨額投入。如果任由征地補償價格攀升到城市土地的市場價，對城鎮化的推進會造成很大阻力，對區域發展和村民自身的長遠利益都是不利的。因此，與城鎮國有土地相比，農村集體土地產權不完全，農村集體土地與國有土地暫時不應“同地、同價、同權”。改革土地征用制度，建立土地流轉制度勢在必行。改革的突破口是盡快統壹征地補償標準和集體土地流轉價格，避免政府、農民和用地企業在征地和土地交易過程中討價還價過多，引發沖突和摩擦。在操作上，地級市國土部門可以進行統壹評估，根據區域經濟發展的不同水平進行區域劃分，並綜合考慮周邊城鎮地價、農作物產值、基礎設施投入等諸多因素，制定農用地和集體建設用地基準地價體系，經省級部門確認後作為征地補償和土地出讓價格的標準，每隔壹段時間(如三年)進行調整。公益性項目和經營性項目應采用相同的基準地價體系(兩者的區別實際上是城市規劃的結果)，但征地補償可采取預留村級開發用地、補償、預留土地入股等補充方式，使農村集體經濟在新增用地項目中保留壹定比例的土地或股份，分享城鎮化帶來的收益。
(3)加快農村集體建設用地的流轉和集聚。按照目前國家允許的征地範圍，深圳、東莞等快速城市化地區很可能在5-6年內沒有土地，農村集體建設用地流轉是補充城市土地的重要途徑。迫切需要通過建立政策規範，建立統壹的農村集體建設用地規劃、建設和管理機制，防止農村土地和資金的粗放使用，防止農村違法建設的再次發生。目前廣東省出臺了農村集體建設用地流轉試行辦法，但亟待加快制定地級市實施細則。在規範土地流轉行為的基礎上，積極引導農村集體建設用地的集聚。目前，廣東省已在中心鎮政策中提出通過土地置換促進鎮村土地集約利用，還應加快制定相關實施辦法。各地在建設工商業聚集區時，應盡量通過置換的方式將周邊農村分散的建設用地聚集起來，這樣既減少了征地工作，也有利於平衡各級政府與村莊之間的利益。相關用地審批工作應加快制定特殊政策{衛生規範。農村利用集體土地進行非法建設和交易有著強烈的利益動機。如果政府不能及時給予引導，社會資源的浪費將會相當嚴重。
(4)加快完善村委會“直選”制度。農村集體產權制度與村委會“直選”制度密切相關。2001下午起，廣東省全面推行村委會直選，極大地激發了村民當家作主的意識，加強了對農村集體資產管理的監督，促進了農村管理的民主化進程。但是，現有的“直選”制度對候選人的學歷和資格基本沒有限制，而選舉產生的村長掌管著村集體資產管理的人權，給了很多惡勢力和宗族勢力通過“直選”進入村委會尋租的機會，而且“直選”的任期只有三年，容易導致村委會的短期行為。快速的城市化將給整個地區的利益和價值觀帶來重大調整。同時，“直選”制度的實施給社會穩定和農村集體資產的長期收益增加了更多的不確定性。建議采取以下措施完善“直選”制度:壹是通過全國或省級人大立法，將每屆村委會任期延長至5年。目前，鄉鎮政府的任期已延長至五年，村委會的任期也應相應調整。二是加快村務公開，進壹步細化公開的集體資產管理，增加村民對村委會工作業績的了解。第三，村委會的選舉資格應受到適當限制。通過采取上述措施，為農村集體產權制度改革創造更加穩定的環境，促進農村集體資產獲得更加長期穩定的收益。