2010齊在湖南某小區買房，2012裝修。李和齊是上下級鄰居。2018年6月，齊發現第二間臥室屋頂出現漏水現象，大約半個月後停止漏水。2018年6月，主臥室屋頂出現滲漏滴水現象。齊於2018年6月向物業管理公司舉報其房屋漏水，物業管理公司組織維修人員免費維修滲水地面。物業管理公司檢查後認為是地板漏水。齊將該小區開發商、物業公司及樓上住戶李訴至法院，要求三被告承擔維修及賠償責任。起訴到法院後，對壹處漏水房屋的各部分進行了鑒定，對壹處漏水房屋造成的裝修損失也進行了評估。鑒定意見顯示，齊某房屋的主要漏水點是由於有防水要求的樓上住戶室內部分防水不良或失效，從上層建築室內位置滲漏，但齊某房屋與外墻相鄰的部分也因外墻滲漏而漏水。
法院認為:
壹、不動產相鄰當事人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理截水、排水、通風、交通、采光的關系。給相鄰當事人造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。第二，根據開發商提交的住宅質量保證書，原告房屋包括房屋滲漏在內的保修期已經過了，故本案中開發商不應承擔責任。第三，根據鑒定中認為外墻滲漏在壹定程度上促成了室內墻面滲漏和汙損的意見，雖然外墻滲漏和滲水是* * *的使用部位，但由於房屋保修期已過，因此* * *使用部位的維修費用應從房屋維修基金中提取，不應由物業公司承擔。而且物業管理公司已經就是否動用房屋維修基金征求了該樓業主的意見。現在物業管理基金還沒有審批成功，暫時無法使用房屋維修基金。綜上所述，原告要求物業管理公司對其房屋履行維修義務的請求沒有事實和法律依據，本院不予支持。4.鑒定意見認為，造成漏水的主要原因是上層房屋的防水部位防水不良或滲水、供水和滲漏通道失效而漏入上層房屋，李應按照鑒定機構的意見對其房屋的防水部位進行改造，恢復結構層和管道設施，達到鑒定機構要求的標準，並承擔原告房屋的室內損失。
律師評論:
壹、外墻維修的主體。
1、保修期內外墻出現滲水現象，屬於房屋質量問題，由開發商負責維修。
2.根據《物權法》第七十條和《物業承接查驗辦法》第十六條規定，外墻屬於* * *使用部分。保修期滿後外墻出現滲水時，物業公司應啟動專項維修基金進行維修。屬於業主* * *的專項維修資金，專項用於物業保修期滿後物業* * *部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。因此，保修期滿後外墻出現滲水，物業公司應當依法申請啟用專項維修資金，使用專項維修資金對漏水的外墻進行維修，而不是由物業公司自行維修。
二、住宅專項維修基金的啟用，分為兩種情況:
1.住宅專項維修資金移交業主大會管理前，激活住宅專項維修資金的，應當按照下列程序辦理:
物業管理公司根據維修、更新、改造項目提出使用建議(沒有物業管理公司的， 使用建議由業主提出)→專有部分占總建築面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論采納使用建議→物業公司或業主組織實施使用方案→向直轄市地方人民政府建設(房地產)主管部門申請(使用公有住房專項維修資金， 向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請)→直轄市、市、縣人民政府建設(房產)主管部門或負責管理公有住房專項維修資金的部門審批→通知專戶管理銀行劃轉住房專項維修資金→將住房專項維修資金劃轉至維修單位。
2、住宅專項維修資金移交業主大會管理，啟用住宅專項維修資金，按照以下程序進行:
物業公司提出使用方案(包括需維修、更新、改造的項目、費用預算、費用範圍、危及房屋安全的緊急情況、其他需要臨時使用房屋專項維修資金的處置方式等。)→業主大會依法通過使用方案→物業公司組織實施使用方案→物業公司持相關材料向業主委員會提交房屋專項維修資金(若使用公房專項維修資金， 同上)→業主委員會批準→報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案(使用公有住房專項維修資金的， 由負責管理公共住房專項維修資金的部門批準)→業主委員會和負責管理公共住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發送通知，將住房專項維修資金劃轉至維修單位。
相關法律法規:
1.《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的房屋、營業用房等專有部分享有所有權，專有部分以外的部分* * *享有與* * *共同管理的權利。
2.《物業管理條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主聘請物業服務企業，業主和物業服務企業按照物業服務合同對房屋、配套設施和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域環境衛生和相關秩序的活動。
3.《物業管理條例》第五十三條規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的籌集、使用和管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
4.《湖南省物業管理條例》第三十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同和物業服務規範提供物業管理服務，並履行下列義務:
(壹)落實消防、安保人員和措施，保證消防、安保監控設施的正常使用，做好物業管理區域內的消防、安保和人防工程維護管理工作；
(二)負責業主* * *道路和其他公共* * *場地的清掃，負責物業管理區域內垃圾的清運，維護物業管理區域內的環境衛生；
(三)維護和維修物業的部位和設施；
(四)保存物業維護、修繕、更新及費用記錄，妥善保管物業檔案和相關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主和物業使用人提供免費查詢服務；
(五)實行24小時值班制度，建立健全物業服務應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；
(六)法律法規和物業服務合同規定的其他義務。