什麽是禮品區？
“贈送面積”是指開發商利用現行的商品房建築設計規範，在不計算或只計算壹半面積的情況下，設計盡可能多的可使用居住面積，以提高單位利用率，讓購房者感到“物有所值”。
通常開發商給的面積多為陽臺、飄窗、露臺、錯層、地下室等。對此，很多購房者認為自己賺到了。殊不知，這些“贈送面積”有的是購房者應得的，有的開發商擅自改變規劃違法建築面積，其所有權不受法律保護，甚至可能無法辦理不動產權證。
什麽「贈品區」才是買家應得的？
根據住房和城鄉建設部14年7月發布的新版《建築工程建築面積計算規範》，半封閉陽臺、無屋頂的戶型外露臺、結構凈高小於2.1米的飄窗、結構凈高小於2.2米的夾層等。，不計入建築面積，是購房者應該免費獲得的使用面積。
根據新的《建築工程建築面積計算規範》3.0.13，“窗臺與室內地面高差在0.45m以下，結構凈高在2.10m以上的凸(浮)窗，其面積應按其圍護結構的水平面積計算。”如果開發商要贈送的飄窗結構凈高小於2.1米，這個飄窗本來就不計入建築面積，那麽開發商的贈與就不成立。
除了將本應由購房人無償獲得的使用面積計入“贈送面積”之外，部分開發商還將頂層露臺、地下室空間等小區全體業主共有的面積贈送給部分特定購房人。開發商的這種行為是違法的，因為開發商無權將公共部分的面積贈送給私人使用。
此外，壹些開發商所謂的“贈送面積”就是擅自改變規劃，即項目通過審批後，開發商對原設計進行修改，例如，通過建樓層、加躍層等方式對戶型進行二次改造。這種做法不僅會增加整個建築的承載能力，破壞原有的抗震防災設計，降低建築的安全系數和使用壽命。更重要的是，擅自修改設計方案的開發商不能申請規模化生產證書。
所以購房者在買房時壹定要了解“贈送面積”的性質。如果這些“贈品區”原本是買家免費使用的，買家只是被忽悠了，並沒有太大的經濟損失。如果這些“贈送面積”是開發商非法獲取的，最終導致購房者無法辦理房產證，那就得不償失了！
總面積是多少？哪算壹半面積？
1，附在建築外墻的落地窗，按圍護結構外圍水平面積計算。結構高度在2.20米及以上的，計算總面積；如果結構高度低於2.20米，則計算面積為1/2。
2.窗臺與室內地面高差在0.45m以下，結構凈高在2.10m以上的凸(浮)窗，應按外圍護結構水平面積計算1/2的面積。
3.有圍護設施的室外走廊(挑廊)，面積應按結構層水平投影面積計算1/2；有圍護結構(或柱)的走廊，應按圍護結構(或柱)的水平面積計算1/2的面積。
4.門應按圍護結構外圍水平面積計算建築面積，結構高度在2.20m及以上的，應按總面積計算；如果結構高度低於2.20米，則計算面積為1/2。
5、建築面積應按自然層外墻結構水平面積之和計算。結構高度在2.20米以上的，計算總面積；如果結構高度低於2.20米，則計算面積為1/2。
6.當建築物有局部樓層時，對於局部樓層的二層及以上，有圍護結構的應計算圍護結構外圍水平面積，無圍護結構的應計算結構樓層水平面積，結構高度2.20m及以上的應計算總面積，結構高度2.20m以下的應計算1/2的面積。
7.構成建築空間的坡屋，凈高2.10m及以上的部分，應按全面積計算；凈高1.20m及以上至2.10m以下的部分，應按1/2計算面積；凈高在1.20米以下的部分不計算建築面積。
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