看房註意事項→談判技巧→確定交易價格→簽訂合同→交定金→準備交易資料→評估→
申請按揭貸款→繳稅→過戶交首付→開具新證送銀行按揭→結清尾款交房。
了解抵押貸款條件
深圳發展銀行個人二手房按揭貸款業務；
1.申請抵押的基本條件:
(1)必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
(2)有穩定的經濟收入、良好的信用記錄、償還貸款本息的能力，並提供真實可信的收入證明文件；
(3)申請貸款年限加現有年齡之和不超過60周歲；
(4)抵押財產為* * * *所有的，必須確定其中壹人作為申請貸款的主申請人，主申請人必須符合上述條件。其他* * *人作為抵押人，* * *應辦理相關抵押登記手續；
(5)抵押財產的使用年限與抵押年限之和壹般不超過30年；
(6)借款人與出賣人簽訂房地產買賣合同，並支付不低於房價款30%的首付款；
(七)銀行規定的其他條件。貸款類型
住房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣，但最主要的不外乎住房貸款的金額(百分比)、期限和利率。在介紹以上三個問題之前，有必要向購房者說明壹下現有的三種貸款方式:個人住房貸款、個人住房委托貸款、個人住房組合貸款。個人住房公積金貸款是商業銀行提供的商業貸款；個人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業銀行辦理的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的結合。
住房公積金貸款:對於已經繳納住房公積金的居民來說，低息的住房公積金貸款應該是購房時的首選。住房公積金貸款具有政策性補貼的性質，貸款利率很低，不僅低於商業銀行同期貸款利率(僅為商業銀行房貸利率的壹半)，也低於商業銀行同期存款利率。也就是說，住房公積金的房貸利率和銀行存款利率之間存在利差。同時，辦理房貸、保險相關手續時，住房公積金貸款減半收取。
個人住房商業貸款:以上兩種貸款方式僅限於已繳納住房公積金的職工，限制較多。所以沒有繳納住房公積金的人是沒有機會申請貸款的，但是可以向商業銀行申請個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要妳在貸款銀行的余額占購房所需資金的比例不低於30%，且作為首付款，並以貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或以有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人償還貸款本息並承擔連帶責任，那麽妳就可以申請使用銀行按揭貸款。
個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可發放的最高貸款壹般為65，438+0-39萬元。購房款超過此限額的，不足部分應向銀行申請商品房貸款。這兩種貸款統稱為組合貸款。這項業務可以由銀行的房地產信貸部辦理。組合貸款利率適中，貸款額度大，更多的是貸款人選擇。
個人住房委托貸款(公積金貸款)性價比最高，個人住房貸款(商業貸款)利息負擔最重，但具體還款差異有多大？我們不妨在另壹個列表中做壹個比較。
對比:假設壹對購房者夫婦想買壹套總價50萬的房子，用自有資金支付30%的首付，即654.38+05萬元，剩余35萬元申請貸款654.38+05年。夫妻倆月收入6000元，每月公積金繳存比例20%(企業和個人各50%)。現在公積金總額4萬。商業貸款的利息負擔遠高於政策性貸款，達到1/3，每月還款額多了10%，總額多了近5萬元，不是壹筆小數目。從這個角度來說，選擇個人住房委托貸款是理所當然的，但是不行，夫妻倆不能完全依靠個人住房委托貸款。即使他們現有公積金達到4萬元，也可以以10倍的較低利率申請40萬元的公積金貸款，但由於保單貸款最高額度只有30萬元，35萬元仍然不能接受。因此，夫妻倆只好退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那麽，他們能承受每月的還款負擔嗎？說起來，他們每個月還款27865438元+0.45元，但還款期間可以用他們每個月繳存的公積金沖抵壹部分，金額最多可以達到總收入的20%，即65438元+0.200元/月，所以他們需要自己支付的房貸金額只有()27865438元+0.45-65438元+0.200元)但沒有公積金支持，完全依靠商業貸款，每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50%左右的房貸負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨精打細算，列出幾個方案進行比較，再申請相應的貸款。
2.按揭貸款申請人須提供的資料:
(1)合法身份證件(居民身份證、戶口本、軍官證、境外及外籍自然人的具有中國大陸居留權的護照、探親卡、回鄉證等居留證件)；
(2)借款人的婚姻狀況證明；
(3)借款人收入或其他按期償還貸款本息能力的證明:
A.必須提供工作單位出具的收入證明和銀行存款證明；
B.外地人還需提供個人納稅憑證和在珠海的居留證明(港澳除外)；
C.個體戶:除提供單位收入證明外，還需提供自己的營業執照、銀行對賬單(存款流水)或其他房產、汽車行駛證等能說明借款人收入和貢獻能力的資料；
(4)銀行認可的房地產評估機構出具的抵押評估報告；
(5)借款人與出賣人簽訂房地產買賣合同；
(6)已支付所購房產總房款不低於30%的首付款證明；
(7)銀行活期存折(個人結算賬戶)；
銀行要求的其他文件或資料。
3.賣方應提供的信息:
(1)如果賣家是個人，提供合法有效的個人身份證明；
(2)如果賣方是企業，提供企業營業執照、組織機構代碼證、法人代表證等。；
(3)所售房屋的產權證:有產權證的需提供房屋所有權證，無產權證的需提供依法簽訂的購房合同；
(4)銀行活期存折(個人結算賬戶)；
(五)銀行要求的其他文件或資料。
4.貸款金額、期限及利率:(1)貸款金額:最高為銀行認可的所購房產價格的70%；(2)貸款期限:最長30年；(3)貸款利率:按中國人民銀行《住房貸款利率管理規定》執行。
以上信息僅供參考，詳情請咨詢貸款銀行相關人員。
買二手房還可以申請公積金貸款、商業貸款、組合貸款。基本條件是借款人男性年齡不超過65歲，女性年齡不超過60歲。非本市戶籍人員也可以申請購買二手房按揭貸款。公積金貸款最高額度為評估房價的50%，最長期限為十年。具體貸款金額和年限以公積金管理中心查詢結果為準。組合貸款額度為評估房價的70%，公積金貸款不足部分可用於商業貸款，最長使用年限15年。純商業貸款最高額度為評估房價的70%，最長期限為15年。公積金、組合、商業貸款的月還款能力不超過家庭總收入的50%。值得註意的是，二手房貸款金額是以抵押擔保為目的，根據估價結果計算的，而不是房屋的交易價格。
申請公積金貸款和組合貸款的流程壹般為:公積金查詢、房屋評估、簽訂貸款合同、銀行審核並辦理抵押合同公證、交易中心受理登記產權、向銀行發送他項權證申請貸款。
申請商業貸款的流程壹般是:房屋評估、簽訂借款合同、抵押合同、銀行審核、公證、買保險、交易中心受理登記產權、發他項權證到銀行貸款。
壹般情況下，從辦理貸款手續到銀行貸款的周期在2.5-3個月左右。因為大部分居民都希望房子賣了之後能及時拿到房款，所以壹些擔保公司就和金融機構達成了協議。在前期規範操作的前提下，金融機構只需憑交易中心的收款憑證放款，無需等待其他權證出來，可大大縮短放款周期，賣方可提前1-2個月獲得房款。
了解市場，避免花錢。
1，關註房產資訊，收集相關信息掌握動態。
2.瀏覽:珠海特區報，南方都市報房產專欄，珠海相關房產網站新聞快訊。
3.珠海未來城市規劃的反饋，道路建設的影響，電視頻道的地產欄目，都能反映出當時的市場狀況。
4.多咨詢從事房地產行業的相關專業人士，如房產中介(也叫房產中介)或有過房產交易經驗的親友。
評估個人能力的範圍
1.壹次性置業要在自己的能力範圍內，不需要太貪壹時的奢侈享受。時代在不斷變化。三十年河東，三十年河西，發了財就可以考慮自己能做什麽了。
2.當然，做生意的資金不能太緊張，所以房子盡量留著以備不時之需，事業重要。如果是在能力範圍內，保持利率上浮是不劃算的。
3.投資者在選房時應多關註回報率和升值潛力，並應多了解樓盤周邊未來幾年的市政開發或改造計劃，以達到事半功倍的效果。投資不是盲目的。
買房前，先根據資金實力和還款能力預估自己的實際購買力，根據工作生活需要確定房子的位置、面積、價格、樓層、朝向、學區等。
找資料的機會很多。
這個環節是前期準備工作的延續，可以從報紙、展會、正規品牌中介或相關房產網站查詢，進行房屋初選。
“三看兩註意”:
看中介機構是否合法可信。買二手房，選擇好的中介是關鍵。要關註其是否有營業執照，考察其規模和服務質量，並要求經理出示房地產經紀人的資格證書。要與中介公司簽訂規範的代理合同，明確寫明代理方式、費用、期限、權限等內容，並看賣方的代理合同，特別註意委托賣價，避免中介公司賺取差價。消費者交的錢，都要盡量交給中介公司並要求開具收據，而不是直接交給賣家，防止錢打了水漂。
第二，看賣房手續是否合法。要仔細審查賣方的產權證、契稅證、身份證是否真實有效，身份證必須是夫妻雙方或某個人缺壹不可。出賣人不是房屋所有權人的，或者涉及繼承權、享用權的，應當要求相關當事人到場，否則應當出示授權委托書。
第三，看出售的房屋是否可以依法交易。需要了解所售房屋是否被法院等行政機關查封，是否用於抵押或未經抵押權人同意，是否納入拆遷範圍，房產證地址是否與房屋實際地址不符。如果有，就不允許交易。
妳壹關註，就要去聽，客觀了解妳正在賣的房子的其他相關信息。如賣房原因，是否欠水電費，是否因違規裝修改造存在各種隱患等。，這壹點也很重要，以免入住後發現壹些不盡如人意的條件而後悔。
第二，註意不要貪小便宜。不要聽信中介的“好話”，比如“少開發票少繳稅”“戶主有門路且實際面積大於房產證上的面積”，以免貪小便宜。
看房時有很多註意事項
記住買房安家更滿足:
看著它。看夜晚而不是白天。了解入夜後房子附近的噪音，采光，安全。
第二，看雨天不看晴天。偽裝再好，也比不上幾天的雨。此時漏水、滲水通暢。
第三，看圖案而不是建材。不要被漂亮的建材所迷惑。房子是否有效發揮功能，取決於格局設計是否得當。房間結構，“二手房”的結構通常比較復雜，有些房子經過多次改建，結構普遍較差。是格局平方，實用率，公攤面積等。房屋布局是否合理，設施設備是否齊全完好等。，要詳細考察房屋的結構，了解房屋是否有損壞結構的裝修，是否存在忘我施工、改建等導致主體結構損壞的隱患。
第四，看，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否過多，布線是否不合理；天花板上有滲水的跡象嗎？墻體是否有明顯的爆裂、起皮等問題。
第五，看墻角不看墻。看墻角是否平整、開裂、滲水。
第六，看做工而不是看裝修。特別是每個角落、窗臺、墻角、天花板等的做工是否到位。是細致的應該仔細觀察。這些都是討價還價的籌碼。
第七，看窗外，不要看窗簾。壹定要拉開窗簾，看看通風、采光、排氣管是否良好。
八看，看風水，好的房子風水也很重要。這篇文章雖然有點迷信，但迷信也是勞動人民長期經驗的總結，還是有壹定道理的。妳不能全信或不信。有幾點要記住:不要買對著煙的，對著對面樓拐角的，對著路口的，房型不對的等等。
看樓梯不看電梯，就是安全梯。萬壹發生災難，這是唯壹的逃生方法。
十、看插座，不看電器。只有精心設計的房子才能充分享受現代家電的便利。
看空房子而不是家具。空房子才是真面目。
聽著，讓警衛不要看主人。任何房子在主人眼裏都是最好的，但是管理人或者門衛了解房子，了解環境，了解鄰居，所以壹定要選擇好鄰居，尤其是樓上的。每個住過樓房的人都知道這有多重要。他是妳樓上的天空。如果整天打雷下雨，不知道妳能容忍他幾次。如果再有吵架，妳壹天都不擡頭看，那妳多討厭。其實這也是壹個不錯的選擇。妳可以悄悄和售樓小姐或者小區管理處、保安搞好關系，隨便問問。
十三、看天，不看地。註意天花板和角落有無滲漏。
十四、看廚房和衛生間而不是客廳。客廳是外觀，廚房和衛生間是內臟，家裏的水、電、煤系統都在這裏，是漏水容易出問題的地方。打開水龍頭，觀察水質和水壓；打開電視，看看畫面是否清晰，能看幾個節目；確認房子的供電能力，避免夏天空調開不了的現象；觀察室內外電線是否老化；電話線的連接，無論是普通電話線還是ISDN電話線；燃氣連接，管道燃氣是否已經改變:
看，盡量不要看壹樓或者頂樓的房子。壹個不安全，壹個不衛生。三不溫，冬天冷夏熱，四不靜。如果遇到什麽滲水，堵了廁所，那就麻煩大了。
16.看房子內部情況:是否有私自搭建的部分，特別註意是否搭建了騎樓、雨棚、陽臺、平臺。如因架設或改建造成基礎結構損壞，必須由對方拆除恢復，避免被管理部門處罰或留下隱患。
看，了解房子內部結構圖，包括管線走向，承重墻位置，以便重新裝修。
看，看物業管理水平:水、電、煤、暖氣怎麽收費？妳是在家收還是自己交？三更是否出門；觀察電梯的品牌、速度和管理；觀察公共走廊的整潔和布局；小區關門了嗎？安全等級是多少？觀察保安人員的數量和責任心；小區的綠化工作怎麽樣？物業管理公司提供哪些服務？
看，入住後的費用:了解水、電、煤等價格。物業管理費的收取標準；停車位的費用。弄清楚原業主是否欠物管公司費用以及水、電、煤、暖氣的費用。
看看老房子的歷史:它是什麽時候建造的？土地使用期限多長；誰住在那裏？什麽背景？目的是什麽；有什麽不好的事情發生過嗎？妳欠別人錢嗎？或者發生過盜竊或刑事案件。
二十壹、看附近公路、鐵路、機場的距離。開窗時聽到的噪音不明顯為宜。
看小區公共場地的遠近，尤其是夜總會、大排檔、健身器材場地等。如果妳和他們成為鄰居，妳就會伴隨著噪音。
看小區停車場的遠近(尤其是低層住戶)。大多數司機在發動汽車後都要預熱幾分鐘。如果趕上冬天，車況也差不多了，恐怕就要每天早起了。
二十四、看路燈的距離。壹般來說，離得近壹點比較好，主要是為了晚上的安全考慮，但也不能太近。如果太近，壹方面有些人不習慣晚上被照得很亮，另壹方面夏天晚上蚊子會離妳的門窗太近。
二十五、看保安崗的距離。是近壹點更安全還是遠壹點更安靜，由妳選擇。
二十六、看樹的距離，近壹點就好，可以讓空氣清新涼爽，但是太近的話容易有蚊子。蚊子對付它的工具很多，但是對付樹上的害蟲很難，有些害蟲極難對付。
27.看相鄰樓之間的距離，特別是看附近樓的窗戶對面有沒有情況。如果雙方都能輕易看到對方的生活狀態，可能是壹件很尷尬的事情。
看小區裏超市和餐館的距離。超市比較好，尤其是餐廳。噪音只是幼稚，最可怕的是油煙。那裏有很多種致癌物。如果再遇到烤串...
二十九看高層住宅兩層之間的距離(以中低層住戶為主)。在樓房多的居民區，“風效應”有時非常明顯，所以會有部分居民受害。
三十，看垃圾桶的距離。經過非典的洗禮，大家對垃圾都有了新的認識，這個就不用多說了。
“看”只是買房需要考慮的諸多因素之壹。涉及的內容自然沒有價格、房屋質量等因素重要，但每天都會遇到。壹旦出了問題，難受的時間會很長。所以，買房前還是好好想想，仔細看看比較好。
掌握談判技巧
壹般來說，房地產公司的銷售人員在上崗前壹般都會經過嚴格的培訓，而培訓最重要的內容就是如何尋找客戶，如何與客戶交談，如何堅定推銷壹個樓盤的信心。同時，公司還將制定極具刺激性的傭金激勵措施來鼓勵銷售人員。
面對這樣壹個經過特殊訓練的對手，買家要想在交易過程中不受他的擺布，就必須主動出擊。
重點:1。多去幾家大的房地產公司和樓盤，多比較，不要全信銷售人員。
2.盡可能挑出10缺點，作為看房過程中討價還價的必需品。
3.買的時候表現出壹點誠意，但是不要急著買，就算喜歡也不能表現出來
4.心態正常，冷靜，理智，客觀，冷靜，淡定。
5、談價格可以由深及淺，先給出壹個很低的價格來試探，在這個過程中，盡量觀察銷售人員的表情和動作。做壹個分析，在沒有確定壹個合理的購買價格之前，不要輕易砍價。
6、找出房子的十個缺點來強化和突出，避開房子的優點。
7.不要立即同意壹切(如果賣方提出他的理想價格，並且沒有降價的可能性，他應該迅速做出決定)
8.表明態度。其他屬性也在考慮之中。
9.真心買房但不著急。
註意確定交易價格
1.首先，要確定交易價格是賣家確定的真實價格。如果通過中介反饋信息，需要保證價格的真實性，中介不賺差價。
2.在確定價格之前，首先要確定自己的納稅額和與賣家的價格是否包含其他條件。
3.確保賣方不是中介或房地產投機者。
4.妳可以冷靜的確定交易價格是合理的，妳接受的價格。
當壹切都談妥後，交易價格可以立即確定。
簽合同的時候不要馬虎。
購房者在簽訂二手房合同時，有些事項必須詳細核實。包括:房屋產權人是壹個還是幾個，是否都同意出售房屋；房屋產權證是否真實；物業的面積和用途；住房質量和規劃；房地產權利是否被依法裁定、查封或者限制；是否有房貸等。
專家提醒:如果見不到房東，最好不要買房；就算遇到房東，也壹定要看對方的房產證和身份證或者戶口本。
如果業主不露面，代理商可能會有九種情況下吃差價的形象。中介吃差價是很常見的。對付吃差價現象，最好在合同中約定，經紀人或賣方吃差價的，差價歸買方所有，經紀人或買方吃差價的，差價歸賣方所有。
壹、簽訂二手房買賣合同時，以下10項必不可少:
(1)買賣雙方的地址和聯系方式，並註明房屋是個人財產還是夫妻及家庭所有。
(二)房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝飾；產權歸屬，房屋是否屬於抵押房屋，是否存在部分違建。
(3)總房價、付款方式及付款條件等。
(4)交付時間和條件；各種稅和其他費用的分配。
(5)違約責任、違約金、免責等事項。
(6)同意通過仲裁或訴訟解決爭議。
(7)生效時間、有效或無效條件、有效或無效期間、使合同無效的情形、幾種無效免責條款、當事人要求變更或解除合同的條件、合同無效或解除後如何返還財產。
(8)合同中止、終止或解除的條件。
(九)約定合同變更和轉讓的條件或者不得變更和轉讓的禁止條款。
(10)中介承諾不吃差價，不篡改條款，如違約責任、事前、事中、事後發現的賠償方式等。
從某種程度上說，買二手房比買壹手房(新建商品房)更麻煩，有很多問題，也有壹些隱患沒有被揭開。所以，人們在簽訂二手房買賣合同時，壹定要從法律角度維權。解釋中陳述的內容和事先約定的內容表達清楚，有些條款是必不可少的。
1.當事人的名稱和住所
這裏主要是記下當事人的具體情況、地址、聯系方式，以免被詐騙；雙方應向對方進行詳細、清晰的介紹或調查；應寫明* * *是否有財產，夫妻* * *是否有財產，家庭* * *是否有財產。
第二，目標
此處應寫明房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備；同時還應寫明房屋產權歸屬(與第壹條銜接)；抵押權或其他權利是否存在瑕疵；房屋的物業管理費等繳納情況。
第三，價格
這也是主要內容，主要標明總價；支付方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定位；尾款等。
四。履行的期限、地點和方式
主要註明交付的時間和條件；辦理相關手續的過程；雙方應該如何尋求中介公司、律師、評估機構的服務；各種稅等費用如何分攤？
動詞 （verb的縮寫）違約責任
主要說明哪些情況屬於違約；違約責任如何承擔；違約金、押金、賠償金的計算以支付為基礎；什麽情況下可以豁免；擔保的形式；罰金或保證金的選擇與適用。
不及物動詞解決爭端的方法
主要是約定通過仲裁還是訴訟解決爭議。需要註意的是，如果雙方同意通過仲裁解決爭議，應根據中國仲裁法的規定，寫出明確的條款。
七。合同的有效條款
雙方特此就合同生效時間達成壹致；有效或無效條件；有效或無效期間；當事人要求變更或者解除合同的條件；合同無效或解除後如何返還財產？
八。合同中止、終止或解除條款
明確規定合同中止、終止或解除的條件；上述情況下各方應履行的義務；撤銷權的形式時效；合同中止、終止、解除後如何返還財產？
九。合同的變更和轉讓
這裏約定了合同的變更和轉讓的條件或者變更和轉讓不能的禁止條件。
X.強占
此後，說明本合同包括哪些附件；附件的有效性等。
如果可能的話，建議聘請專業律師起草修改合同，效果會更好。
(買賣雙方見面)就該房產具體事宜達成壹致，簽訂房屋買賣合同。
在這個過程中，中介為了保護個人利益，有時可能會安排與假客戶見面。在這裏，房主還是小心為好。為了保證交易安全，房款可以有資金監管，可以通過銀行或律師辦理。
合同內容必須有中介重要條款(保證不出差，壹經發現承擔壹切法律責任)
付首付的意義
做好“四查”規避風險買二手房交定金前。
檢查房屋的產權
查看房屋產權是成交的關鍵，所以買房前要查看產權的完整性和可靠性，尤其是要弄清楚房產證上的所有人是否和賣房人是同壹個人。產權是否清晰，有無抵押。妳應該先去房管部門查壹下。
第二，檢查水電等隱患問題。
對於二手房本身的結構、裝修、戶型、樓齡、周邊配套、市政設施、物業管理水平等，很多人會忽略壹些隱藏的問題，包括水壓、供電能力等，購房者在交易前要搞清楚。此外，還需要查看水電費、管道燃氣費、電話費、有線電視費、管理費是否已經繳納，必要時可以在合同中寫明雙方約定的解決方式。
第三，查戶籍問題
在香洲區，很多二手房買家買房是為了解決孩子的教育問題。因此，購房者要仔細了解戶籍等相關事宜，確保原戶口全部遷出，以保證新購房者購房後能順利遷入。
買二手房急。由於二手房的復雜性，購房者在交定金時壹定要仔細對比壹手房的賣方身份。二手房的賣家身份相當多元復雜。因此，買家支付定金後，可能無法按預期完成整個交易流程。所以我采訪了相關專業人士，提醒市民在交定金的時候買二手房。買房前交定金就像壹把雙刃劍，既制約了買賣雙方。但是在買房付首付的時候，購房者壹定不能沖動，壹定要充分估計自己的支付能力，然後再付首付和首付。
簡而言之:準備充分，警惕性高，分析細致，決策果斷。祝您購買愉快！