黑物業壹般是沒有通過招投標選聘或者違規進入小區的物業服務企業。黑產唯利是圖，害了業主，是壹大社會毒瘤。
黑物業壹般是未取得國家資質證書或以欺騙手段取得資質從事物業管理經營的企業；擅自處分屬於全體業主的物業的部位、設施、設備的所有權或者使用權；擅自利用物業* * *用部分、* *用設施設備進行經營，大肆侵吞公款* * *收入。
違反規定挪用專項維修資金的；強捆綁收取各種費用，任意提高各種費用的價格或以各種借口收取沒有收據的費用；威脅要隨時斷水斷電。
如何處理黑產；
認真學習物業的相關法律法規，把黑物業違法的黑惡行為壹壹列舉出來，形成成文備案；在與黑產的接觸中，可以使用錄音筆錄制或拍攝視頻資料。為了您的人身安全，您應該適當掌握取證時的方法和技巧，避免與其方法直接沖突，激化矛盾。
在上述過程中，可以聯系懂相關法律的朋友或律師進行咨詢，當證據足以證明物業的違法行為時，就可以了；盡快成立業主委員會，召開業主大會表決解除小區物業服務合同。