長租公寓的估值是壹個相對比較難的工作，因為涉及到兩類企業，壹類是集中式的，壹類是分散式的，估值模式差異很大。
先說放權。目前大規模市場主要是分散共享模式。在參與分散式財務分析時，我們會遇到很多財務審計問題。
第壹，是否所有租金都確認為收入。
假設壹個公寓有4萬套公寓，每年產生5億租金。如果全部確認收入，要交3000萬的稅。事實上，許多公寓都采用了收入暫記處理。作為代收代付，公司收入只是服務差價收入，20億的估值都支撐不了5000萬的收入，更別說虧損了！
第二，分散的短期現金流很好，但利潤極低甚至不存在。
分散現金流除了擴張，沒有其他高利潤的投資，所以長期來看，公司總是很難找到高利潤來組合。對成本結構的分析表明，分散購房成本占總支出的65%，人工成本占收入的20%以上。加上裝修的合租，稅收和利潤幾乎為零。
第三，不包機就有利潤？
分散的平均包租期為3-4年。不包車的話，只在某個階段盈利。沒有章程，大量的房子就會到期，沒有規模，就沒有估值支撐。
第四，資產負債率極高。
分散式公寓，主要的融資手段是用租客押金玩，然後用租客分期，再用裝修貸款等。公寓壹直處於高負債狀態，每年年底都是趕禁令的時候！
第五，需要不斷融資。
無論是債務還是股權，分散融資總是需要的。當然，規模做大後，融資會直接成為公司的權益資本。缺點是創始人可能成為小股東！
然後分析集中化，從集中房源、集中裝修、集中采購、集中管理等角度看，集中化具有明顯的管理成本優勢。
第壹，物業經營成本和折舊。
集中租賃價值大，壹般在10-15期間。目前集中購房成本占收入的45%-50%。短期來看，就是擴大規模。按固定資產五年更新改造計算，成本約為65，438+07%，即集中運營好，運營毛利可達40%左右，減少後期配置成本和人工成本。壹般四到四年半就能收回全部投資。
第二，人房比。
從人房比來看，進入成熟期人力成本會進壹步降低。從管理的三項費用來看，集權比分權要低很多。
第三，現金流和資產證券化。
剛開始，集中式公寓容易出現負現金流，壹般9-65438+2月會出現正現金流，所以第壹年壓力很大。集中式公寓的前三年，從財務報表上看，負債或者現金流減少，但壹旦不擴張，現金流和利潤突然爆發。
第四，估值模型與上市。
公司估值模型中還可以加入其他變量，如行業規模、品牌影響力、資源控制力、股東背景、創始人經歷等。這些只能定性分析，但還是會對最終估值產生影響。