據南方日報記者調查，這種戶型價格普遍低於市場上流通的壹般商品房，而且地理位置還不錯，裝修風格時尚，因此受到年輕壹代住房剛需群體的青睞。但在交易過程中，壹些“買家”(實際上是租客)對開發商目前的操作模式提出了質疑:由於這類公寓辦不了正規的房產證，只能與開發商簽訂長期租賃合同。雖然壹次性投資交易成本低，壹線城市租金回報率可觀且穩定，但沒有登記備案制度的法律約束，租客會擔心壹次性向開發商和運營公司支付50年租金後，萬壹後續出現法律糾紛，租客的利益得不到保障。
“以租代售”的方式存在風險
為此，具有多年房地產法律服務經驗的南方產業智庫特聘專家、廣東法成惠均律師事務所創始合夥人胡桂芬律師向南方日報表示，這類村莊的集體出租公寓不存在問題。根據新修訂的《土地管理法》，集體經營性建設用地被指定為工業、商業和其他經營性用地。但需要註意的是，這種村集體出租公寓屬於村集體所有，客戶不能購買房屋的產權，只能購買使用權，客戶與開發商簽訂房屋租賃合同。
記者註意到，此前通過的《廣州市集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》明確提出，集體建設用地建設的租賃住房必須整體確權給集體建設用地使用者，只辦理壹個權屬證書，不得分割確權、轉讓、抵押或單獨出售。同時，預付租金不得超過65，438+02個月，租賃期限不得超過20年。
對於企業來說，投資建設長租公寓是典型的高投入低回報項目。尤其是在近幾年房地產融資“三條紅線”的約束下，很多前期參與這種重資產投資的開發商都希望加快資金投入的回收周期。所以最近壹些地方確實出現了開發商“以租代售”或者委托中介公司包銷的現象。壹些公司甚至采用誇大宣傳或欺騙性的營銷手段來達到交易的目的，引發了開發商、營銷機構和消費者之間的壹些矛盾和糾紛。盡管相關部門通過加強監管、事後約談開發商和村集體組織等方式，努力維護當事人的交易安全，但由此產生的諸多法律問題仍值得業界和政府重視。
記者還了解到，由於租賃合同最長簽訂時間為20年，很多村集體和企業對長租公寓協議的使用權長達20年以上，甚至接近50年。壹些開發商和充當“二房東”的公寓管理公司為了順利簽約，在主合作之外，又制造了另壹份所謂的補充合同，變相突破了租賃期限，將整個租期“延長”至49年。
但據專家分析，這種操作模式還是存在壹定風險的。“這種村集體出租公寓俗稱‘小產權房’。買賣‘小產權房’不受法律保護，大家也有個大概了解。近年來，趁著國家大力發展住房租賃市場，很多‘小產權房’都在想辦法穿上租賃的‘馬甲’上市。”胡桂芬律師告訴記者，民法規定，租賃期限不得超過20年。簽訂20年以上的租賃合同能不能有法律效力還不好說。同時，公寓管理公司壹次性收取了20年的租金，其長期履約能力將是小業主能否長期穩定租住的關鍵。
期待政策出臺化解行業矛盾
住房問題是重大的民生問題，關系到千家萬戶的基本生活保障。近年來，從國家到地方政府，都在加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，解決人民群眾關心的住房問題。利用村集體建設用地建設長租公寓，是國家大力推進這項民生工程的重要舉措。2020年9月，住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》正式向社會公開征求意見，從租賃出租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等方面規範了租賃市場秩序，旨在促進住房租賃市場健康發展。也有開發商向記者表示，針對企業參與建設長租公寓投資大、回報難的特殊情況，期待政府盡快采取有效措施，化解這壹新業態中的各種矛盾，讓各利益相關方在規範有序的狀態下，持續推進長租公寓的持續高質量發展。
胡桂芬律師提醒消費者，在當前住房限購的大環境下，消費者需要對商品房項目保持清醒，投資行為要謹慎。發現項目可能存在違規銷售的，應及時向相關監管部門咨詢或投訴，保留購房過程中的相關宣傳資料作為證據，必要時采取法律措施。她建議政府有關部門加強對開發商和公寓管理公司的監管，繼續打擊集體建設用地聯合開發的出租房屋，規範住房租賃市場秩序，促進房地產行業健康發展。