壹、業主大會應當在更換物業公司前決定下列事項:
(1)業主大會決議；業主大會決定選聘其他物業管理企業的，應當在作出決議後及時書面告知原物業管理企業。
(2)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；
(三)決定采用公開招標或邀請招標方式；
(4)授權業主委員會直接確定中標人或評標委員會推薦的候選人名單後，業主大會最終確定中標人；
(5)物業服務的價格範圍或水平。
物業管理公司的更換是壹項極其困難、風險極大的工作，更換物業管理公司有充分的群眾基礎和法律依據。在這個過程中，業主大會的決議尤為重要。必須依據《物業管理條例》第十八條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同壹物業管理區域內有兩棟以上住宅的，可以以幢、單元、樓層為單位推選若幹名業主代表參加業主大會。選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當事先就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。需要表決的，業主代表在業主大會上表決時，應當如實反映贊成、反對或者棄權的意見，並經其簽字。
第十九條業主大會應當有專有部分占建築物總面積過半數且占物業管理區域內業主總數過半數的業主出席。業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。
第二，在招投標過程中，必須保證業主的知情權。
(1)以書面征求意見形式召開業主大會會議的，業主委員會應當在投標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
(2)評標過程中，現場答辯可以公開，業主可以旁聽；
(3)評標結束後，業主委員會可以向全體業主公示招標過程和評標委員會提交的評標報告；
(四)中標人確定後，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示其基本情況和由其確定的物業服務合同的主要內容，如服務內容、範圍、標準、價格等。
三。投標前歸檔
招標前，業委會作為業主大會的執行機構，應當到區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下材料:
(1)業主大會決議；
(二)招標公告或者投標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律法規規定的其他材料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應當提交雙方簽署的授權委托書。
四、更換後物業公司需要移交的資料。
根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的信息包括:
(1)竣工總平面圖、單體建築、結構及設備竣工圖、配套設施及地下管網圖紙等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
(4)物業管理所需的其他材料，如與供水、供電、供氣、保安、有線電視等單位簽訂的協議、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。
前期物業服務合同終止時，前期物業服務企業已移交上述業主委員會資料。如果沒有轉讓，可以找他們要；如果是因為開發商的原因，可以向開發商索賠，必要時通過法律途徑解決。
五、原物業公司拒不退出的，可以通過法院強制退出。
根據《物業管理條例》第七十七條規定，違反本條例規定，物業服務企業有下列行為之壹的，由物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業未按要求退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期不退出的，處5萬元以上15萬元以下罰款，由頒發資質證書的行政主管部門降低資質等級或者取消資質；
(四)離任時未履行相關義務的，責令限期改正，壹年內不得參與物業管理招投標活動。
傳統行政作為壹種商事公共事務管理，其制約和影響已大大降低，對許多糾紛和爭議越來越無能為力，這些糾紛和爭議已逐漸進入訴訟程序。業主和物管公司是實力懸殊的法律嗎？摔跤？。業主對自己的房間享有專屬所有權，但只是* * *對那些綠地、電梯等建築物附屬設施的所有權。
因此，對於小區綠地占用、電梯不通風等涉及小區物業的問題，單個業主無法取得有效的原告身份，因此無法以自己的名義主張權利。在與物業公司的競爭中，這成了業主與生俱來的天性？軟肋？。因此，業主維權必須通過業主大會和業主大會選舉產生的執行機構業主委員會，依法更換物業服務公司，維護自身權益。