壹、無效物業服務合同的處理
(壹)有下列情形之壹的
1.當事人請求認定物業服務合同或者合同條款無效的，應予支持:
1.房地產開發企業未按照《物業管理條例》第二十四條第二款的規定選聘物業管理企業的。
2、房地產開發企業在住宅區依法成立業主委員會後，仍以自己的名義與物業管理企業簽訂物業服務合同。
3.商品房預售合同中關於物業服務的約定，排除了業主日後選擇物業管理公司，約定物業服務費用。
4.物業管理企業未依法取得相應的物業管理資質。
5.業主委員會未經業主大會同意或者在業主大會決定的範圍內簽訂的物業服務合同，在起訴前或者壹審期間未得到業主大會或者50%以上業主追認的。
6.物業管理企業擅自將整體管理服務委托、轉讓或者肢解給第三方，以分包名義發包給第三方的。
7.其他違反法律、行政法規強制性規定的。
(二)合同被確認無效後，物業管理企業已經提供服務的，可以要求業主按照當地政府規定的最低價格交納物業服務費。
(三)符合下列情形的
1.當事人請求確認物業服務合同無效的，不予支持:
1.經法定程序選舉產生的業主委員會雖未經房地產行政主管部門登記，但已根據業主大會的決定與物業管理企業簽訂了物業服務合同。
2.未經業主大會同意或者在業主大會決定的範圍內，由法定程序選舉產生的業主委員會簽訂，但在起訴前或者壹審期間經業主大會或者50%以上業主追認的物業服務合同。
3.未經法定程序選舉產生的業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同，但在起訴前或者壹審期間有50%以上的業主事後追認的。
二、合同無效，是指合同因缺乏某些有效要件而當然無效。
《合同法》對無效合同的法律後果規定了兩條。第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”第五十九條規定:“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，由此取得的財物歸國家所有或者返還集體或者第三人。”
司法實踐中區分合同成立與合同生效的意義在於避免將壹些已經成立但不具備生效要件的合同視為無效合同；對於許多條款不具備或不明確的合同，應通過解釋的方式或根據法律的補充規定，努力促進合同的成立，以鼓勵交易，減少財產損失和浪費。