壹是內部管理不規範。首先，海納物業受日照整個物業管理發展的影響，幾個地方的物業管理幾乎都沿襲了舊的管理模式。分工不夠明確，制度不夠完善，程序化、規範化的工作流程少，大多是簡單粗放的管理。其次，由於物業管理涉及的問題眾多，各部門制度不完善，關系復雜，需要協調處理的關系眾多，各物業辦都把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業辦與集團公司的關系，物業與行政部門的關系，與相關業主的關系。處理好這些關系當然有利於物業管理的發展，但當忽視內部管理和外部服務時，就難免本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。
二是責權利不清。權責不清是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，壹方面是物業辦公室和總公司之間。由於我公司物業管理的特殊性，所有的物業管理都是由總公司作為開發商進行籌建，大部分物業管理人員都是由集團公司從各個崗位調配，導致建管不分的局面，無形中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管理公司的情況也給物業管理帶來了壹定的好處，比如壹些房屋維修問題和設備設施問題，可以通過協商更好的解決。但更多的是使物業管理工作無法獨立進行。很多問題需要層層審批，造成多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另壹方面，各物業管理辦公室內部、崗位之間職責不清，崗位之間職責分工不合理，人員配備不科學，導致工作效率低下，人員過剩，工作鏈條斷裂，工作流程不暢，使得壹些工作無法正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
三是基礎薄弱，正常運營困難。首先，由於部分物業開發較早，設備設施老化，維護難度較大，成本較高，給各方面工作帶來較大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理自身力量難以解決。物業管理與開發商之間、施工單位與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，導致物業管理收入難以正常運行，企業舉步維艱。這使得物業管理很難改善設備和服務，導致服務水平低，業主投訴率高，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這使得物業管理陷入惡性循環。
第四，缺乏職業經理人。由於企業員工專業知識相對缺乏，大部分從事物業管理半途而廢。雖然他們有相對豐富的經驗，但缺乏系統的理論知識。而且因為觀念和資金的問題，企業很少引入職業經理人，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理很難進入良性發展的軌道。
這些問題影響了海納物業的發展。為了改善我公司的物業管理狀況，樹立物業管理品牌，我們將采取以下措施促進企業快速健康發展。
1.明確權責。海納物業要走品牌之路，就必須走自主發展之路，明確與總公司的關系，分清責任邊界，享有獨立開展各項工作的權利，承擔作為物業管理企業的責任。此外，各物業辦也要加強自身管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規範各部門職責，做到“人人有事，事事有人做”，理順物業管理流程，明確各部門員工的責權利。
2.建立健全規章制度。壹個成功的企業必須有壹套科學、合理、適用的規章制度來規範員工的行為。要樹立海納物業品牌，必須要有完善的規章制度作為保障。這包括制定質量保證體系、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等壹套必要的制度，以及物業管理服務工作流程、投訴受理程序、維修保養程序、應急處理程序等壹系列程序規範。只有完善這些規章制度並積極執行，才能打造壹個成功的企業，樹立海納物業品牌。
3.改善物業管理環境。改善管理環境，需要理順各方面的關系，使各部門協調配合。減少不必要環節的支出，改善設備設施。在資金有限的情況下，最大限度地提供優質服務，盡力滿足業主的合理要求，從而提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環，自主正常經營。
4.提高員工素質。只有提高員工的整體素質，才能形成優秀的團隊，打造成功的企業，樹立海納物業品牌。提高員工素質可以從以下幾個方面入手:壹方面，內部培訓。定期開展業務知識、專業知識和服務意識學習活動，提高員工整體業務水平和服務意識；另壹方面是從優秀的物業管理公司邀請專業知識深厚、實踐經驗豐富的專家進行培訓，學習優秀物業管理公司的成功經驗；最後，引進人才。企業要引進壹些專業知識豐富的優秀人才補充新鮮血液，提高企業的活力和創新力，促進企業的發展和品牌的建立。
5.建立企業文化。物業管理企業的服務特點決定了必須從文化層面提高員工素質。只有建立適合本企業特點的企業文化，從文化高度和層面彰顯企業價值觀，才能規範員工的服務水平、服務態度和服務意識。只有這樣，才能促進企業的正常運轉和快速發展。
總之，海納物業要全面提升管理水平，明確公司、部門、崗位之間的責權利，建立健全各項規章制度，理順協調各方面關系，組建壹支高素質的優秀管理團隊，建立適合海納物業特點的企業文化，樹立海納物業的全新形象。另外，由於海納物業管轄的小區數量眾多，每個地方的物業和業主都有自己的特點，樓盤性質差異較大。所以要根據各地的特點采取不同的改善措施。以下只是對各個地方的初步了解，下面我就說說各個地方的發展思路。
1.林海物業管理規範，精益求精。
我公司開發較早的物業小區林海小區，管理面積大，住戶復雜，管理難度大。但相對於其他幾個小區，臨海的物業管理起步較早，也相對成熟，取得了相當的成績。臨海的物業管理比較成型，各個部門的設置和崗位的配置都比較合理。日照也被稱為世界物業管理的典範。但與其他優秀的物業管理相比，缺點也非常明顯。還有很多不足需要改進。針對臨海小區物業管理的實際，可以采取進壹步規範管理，精益求精的策略。具體來說，壹方面，公司進壹步完善各項規章制度，強化執行，理順工作流程，使其管理流程更加順暢；向更好的同行公司學習，規範服務行為，與更高水平的物業管理公司保持同步，在獨立正常經營的現狀下進壹步提高盈利能力。另壹方面，要在細節上努力提高服務質量，比如員工的服務意識和服務態度。只有這樣，服務質量才能提高，企業才能進步。
2.山海天物業理清思路，創新管理。
山海天房產，在所有地方中，算是比較特殊的壹個。山海天作為別墅區，設備設施齊全，智能化設備管理先進。雖然服務管理質量較高，但由於占用率低，管理相對容易。這種特殊性要求山海天的物業管理目前不能像其他物業公司壹樣采取正常的管理模式，因為這裏的物業管理主要是關於物業管理，包括房屋維護、綠化管理、清潔衛生、安全保衛等，很少直接為業主服務。在這種情況下，我們應該根據自己的實際情況，重新整理思路，進行創新管理。比如公司設置的壹些部門和崗位，我們可以不設置或者盡量少安排人員，或者可以合並壹些崗位以減少開支，當然這必須是在不影響正常服務質量的前提下。因此，山海天別墅的物業管理可以采取適合其特殊性的管理模式，進行創新管理。
第三，城市花園起點高，要求嚴，品牌創。
相比其他樓盤，城市花園在硬件和配套設施上更勝壹籌。不僅綠化到位，各種智能系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等都很齊全。另外，辦公室位置高，物業接管早，存在的問題能及早發現，管理人員服務意識強。這些都為城市園林物業管理的發展奠定了堅實的基礎。這就要求這裏的物業管理必須起點高，要求嚴，打造海納品牌的典範。可以大膽引進外地優秀物業管理的正規科學管理模式，定位要高。從成立之初，我們就把自己定位為優秀的物業管理企業，在管理體制、管理模式、人員要求、崗位配置等方面與最優秀的物業管理企業看齊，努力把城市花園打造成海納的精品物業。城市花園將是海納物業最具潛力的地方，是海納物業打造品牌的關鍵。從以下幾個方面入手是必然的。第壹，註重內部管理。良好的內部管理是企業生存的保證。加強企業內部管理，制定規範的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門分工，引進專業技能強的管理人才。組建壹支優秀的團隊對城市花園的物業管理至關重要。第二，加強對外服務。進壹步提高員工的服務意識，為業主提供全方位立體化的人性化服務，為業主創造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣，才能樹立企業的良好形象，打造海納物業的經典品牌。
四、以物業求生存，促發展。
同發物業開發較早，管理層幾經變動，歷史遺留問題嚴重，生存處境艱難。首先，物業陳舊，房屋和設備維修壓力大，與業主的很多矛盾都超出了物業的解決能力，進壹步加劇了物業與業主的矛盾。其次，同發物業與公司關系復雜，導致業主與公司之間難以生存。同發物業的獨立生存將是其面臨的關鍵問題。因此，在盡可能降低成本的前提下，必須盡可能地為業主服務，協調好各方面的關系，才能生存下去，促進企業的正常運轉。
總之，海納物業的品牌之路，盡管存在壹系列問題，但必然是壹條康莊大道，是生存發展的必然要求。相信通過所有海納人的努力，壹定會成功！