目前，在經濟環境、政治法律、社會文化和技術環境的影響下，中國的房地產行業發生了巨大的變化。從房地產行業20多年的發展歷程來看，房地產行業已經逐漸步入規範化和制度化的道路。國家的宏觀調控和政府相關部門的監管也越來越有章法，全國範圍內基本建立了相對完善的行業規範。此外，雖然中國經濟出現了全面復蘇和企穩的跡象。但從中央到地方高層和業內人士還是了解的。在地方政府的考核機制和就業困境沒有得到根本改善之前。房地產行業的支柱地位依然不可動搖。環境論是城市化和國民經濟可持續發展的需要，解決低收入人群的住房保障也離不開房地產。可以肯定，房地產業在當前和今後相當長壹段時間內仍將是我國國民經濟發展的重要支柱產業，是不斷提高人民生活水平和增加財富的最重要途徑之壹。
二、房地產行業的外部環境分析
1，經濟環境對房地產的影響
經濟周期:經濟周期決定房地產的有效需求和房地產市場
有效需求受到消費者實際購買力的限制，房屋的銷售取決於消費者的購買力。從需求和成交來看，預計2010年部分壹二線城市由於房價上漲預期和供應不足，成交量會有所下降，但大部分城市尤其是三四線城市由於絕對水平較低和房價上漲，成交量仍有可能上升。如果政策引導得當，商品房消費會回歸理性，全國總銷量會相對穩定。
國民收入水平及趨勢:國民收入水平決定房地產需求水平。
收入的走勢決定了未來房地產發展的方向和速度。2010年城鎮居民家庭人均總收入為18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%。扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投資於房地產市場。
通貨膨脹率:在經濟發展過程中，通貨膨脹和通貨緊縮交替出現，
必然會周期性地影響房地產投資的預期收益率，從而影響房地產市場的周期性波動。比如人民幣升值和通貨膨脹的預期，也強化了人們對住房保值增值的預期。
成本:成本決定了地產商的樓面價，雖然成交價格受制於供求關系。
影響，但是行業的成本決定了長期可以接受的價格。雖然受國家政策影響，目前房價在下跌，但房地產開發商出於自身利益和對未來發展的預期，並不希望房價下跌。
城市化進程:城市化進程的影響因素包括人口增長和城市基礎設施。
基礎設施建設與交通運輸業的發展。城市化進程對地價的上漲和房地產行業的發展有著強烈而持久的作用，也影響著各種房地產行業的長期走勢。當前，加快中國城市化進程仍然是拉動中國經濟增長、保障民生、維護社會穩定的重要支撐，而房地產業仍然是支撐中國城市化進程不斷推進的最重要、最顯著的產業。
家庭收入和支出結構:家庭收入是影響住房消費的最重要因素。
沒有壹定的家庭積累和家庭收入，不可能進行住宅消費；家庭支出結構對家庭住房消費能力和意願有很大影響。
2.政策法律環境對房地產的影響。
住房政策:住房制度改革主要是指國家和政府對住房的投資。
政策和住房分配政策的變化會對房地產企業產生很大的影響。比如2011，65438 10月26日，國務院常務會議研究部署進壹步調控房地產市場的各項工作，出臺八項新政，主要內容是加大保障性安居工程建設，調整供應結構，限制高檔住房，增加中低檔次住房。？財政政策:財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。前所有者
需要通過調整與房地產相關的稅種和稅率來控制房地產市場的運行。後者作為房地產市場的參與者，以自身的總支出和結構影響房地產市場的總量和結構。比如新八條政策中，降低地價，開征房產稅，從源頭上控制房價。
貨幣政策:貨幣政策主要通過利率工具調控房地產市場。
控制銀行對房地產業的信貸投入和信貸規模。利率對房地產市場的影響分為供給和需求兩個方面。供給端影響房地產開發商的財務費用，需求端主要影響房貸利率和房貸比例。比如國家調整完善相關稅收，加強住房信貸等等。
產業政策:政府用於調控房地產行業的產業政策工具包括:建設項目。
結構控制，政策資本控制。上市政策、外商投資指導等。
土地政策:土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促進
城市發展延伸到郊區。因此，國家出臺了相關政策，土地政策對房地產開發的影響主要從以下三個方面分析:土地供應政策、土地出讓金和土地補償費的規定、土地出讓方式。
3.社會文化環境
人口學:與房地產相關的人口學主要包括:總人口和人口。
增長、人口年齡結構、人口地理遷移、家庭規模和結構。現在城市居民每個家庭只有壹個孩子，這必然會影響房子的數量和賣房的結構。
生活方式:生活方式的改變會直接導致房地產產品需求的變化。
工作休閑模式:工作休閑模式的改變改變了傳統的辦公與生活的區分。由於信息的快速發展，可以在家工作，因此對住宅通信設施提出了更高的要求。因此，隨著人們健康意識的逐漸增強，人們花錢希望得到適合人類居住的綠色、環保、節能、智能化的住宅。
教育水平:由於中國高等教育的大發展，中國的高知識
班級迅速擴大。與普通居民相比，這個群體對住房有著特殊的要求。教育是壹個人實現自我價值的最好方式。對於廣大房地產開發商來說，將學校教育納入住宅規劃，提供相當數量的學位，既能解決業主的教育需求，又能提高小區的文化品位。從全國各地的情況來看，業主選擇優質樓盤，除了滿足正常的居住需求，比如追求高尚的生活，大部分人都是為了孩子選擇學校。
消費習慣:不同種族、不同地區、不同國家，人們的消費習慣差異很大。
會對住房需求產生影響。