論文內容如下:
房地產經濟學是對房地產經濟運行過程的理論化和系統化，旨在揭示和反映房地產經濟的運行規律，是應用經濟學的壹個分支。房地產業是壹個獨立的大產業，是產業結構鏈中的重要壹環，所以房地產經濟學的基本學科定位應該屬於產業經濟學和部門經濟學。房地產經濟學主要橫向研究住宅與非住宅的經濟關系，縱向研究房地產的開發和管理。
正因為房地產經濟學是多學科的交叉，再加上其本身的房子和土地的耦合性，所以涉及的理論不僅眾多，而且復雜:大致可以分為三個相互聯系、相互依存的層面:
壹是核心理論層如土地產權理論、地租地價理論、區位理論等。
二是直接支配房地產運行的壹般理論或內在理論，如房地產投資、房地產開發建設、房地產市場、房地產價格和房地產價格評估、房地產周期等理論；
三是間接影響房地產經濟運行的外延理論，如外部性理論、宏觀經濟周期理論、泡沫經濟理論、產業經濟學理論、制度經濟學理論等。這種分類不壹定嚴格、科學、合理。其目的是突出不同理論在主導和影響房地產經濟運行時的不同地位和作用，在揭示和反映房地產經濟運行的特點和規律時會有差異。這裏僅就財產權和土地財產權談幾點:
首先，產權是制度的基礎，是經濟學的前提。土地產權作為整個產權理論的重要組成部分，必然成為房地產經濟學的核心理論。
第二，關於“權力捆綁”的問題。在學術界，無論是討論壹般產權還是土地產權，壹般都是討論所有權的內部權力結構和“權利束”。壹般認為，這個“權利束”包括占有權、使用權、處置(配售)權、控制權、收益權、分配權等。除上述權利外，在討論土地產權的“權利束”時，還包括這方面的內容，可概括為“多權並行權力結構”或簡稱“多權並行結構”。在市場經濟條件下，強調產權“明晰”和權力“細分”是正確的，但產權“明晰”和權力“細分”的最終目的是產權的經濟實現。所以，從經濟學的角度來看，在所有權，尤其是包括土地在內的生產資料所有權的內部權力結構或“權力束”中，最重要、最本質的權力只有所有權和使用(經營)權，而其他如占有、控制、收益權，不就是所有權的占有、控制、收益，或者使用(經營)權的占有、控制、收益嗎？後者從屬於前者，即占有權、支配權、收益權從屬於所有權或使用權。對此，可簡稱為“多權主從權力結構”或“多權主從結構”。簡而言之，我們認為“權力捆綁”不是“多權並行結構”，而是“多權主從結構”。所以，無論是產權“明晰”，還是權力“細分”，最終都是為了保證對L的所有權和使用權的落實，而不是為了“明晰”而“明晰”或“細分”:實際上，有些從屬權力是所有權或使用權的延伸，或者是其實現形式。
再次，土地產權在房地產經濟中的特殊經濟意義，主要是由於土地的自然特性及其衍生的產權經濟特征，通過房屋與土地之間的物理狀態和產權耦合，在房地產經濟運行中的獨特表現。土地的自然特征和由此衍生的權利的基本經濟特征是壟斷性，主要表現在以下幾個方面:土地的稀缺性使土地所有權的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權；土地的區位差異及其固定性相應形成級差收益壟斷；土地的可持續利用和自然增值，導致自然溢出的排他性；土地產權的壟斷必然導致產權交易的價格壟斷。土地產權的這些經濟特征會隨著房屋與土地的物理狀態耦合而參與到房屋與土地的產權耦合中，使房屋、土地、財產(產權)融為壹體，形成不動產。除了壹般產權的基本特征外，土地產權經濟特征的整合還會給房地產開發建設帶來壹系列獨特的經濟現象，即:
(1)在房地產開發建設中，業主擁有使用土地的權利，參與社會剩余價值的分配，這種權利是以地租形式通過房屋成本實現的；
(2)利用土地區位差異的壟斷性，形成房地產溢出的互動機制，即利用優越的土地區位，帶來住房建設的溢出。反過來，房屋優秀的設計建造、周到規範的物業管理、合理布局的社區組團，將形成集聚效應，提升土地的區位優勢，增加區位差收益；
(3)土地可持續利用、自然升值的動力特性，滿足了投資者保值增值的普遍心理要求，鼓勵更多投資者(包括家庭投資)投入房地產市場，是壹種無廣告的推廣，惠及房地產業主；
(4)房地產保值增值的動力特性，使房地產成為金融活動最理想的抵押物，尤其是房地產金融活動，將給予房地產業最有力的資金支持等。這些都是土地產權在房地產經濟中的特殊經濟意義。
物業管理是指物業管理企業的建築和設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等的維護、維修和更新。，並根據物業管理委托合同向物業業主和使用人提供全面的有償服務。
其基本內容按照服務的性質和提供的方式可以分為三類:經常性公共服務、針對性特殊服務和委托性特殊服務。
在中國，物業管理的發展主要基於四個因素:
(壹)是住宅建設的快速發展，大量住宅小區投入使用，要求除了房屋的維修，配件，設備，場地，環衛，綠化，道路，治安等專業管理外，要保持新建住宅小區的整體性，發揮其整體功能和綜合效益。
(2)隨著住房制度改革的逐步深入，原有的住房管理體制已完全不能適應，物業管理克服了多產權單位多頭管理、條塊分割、相互推諉等舊管理體制的弊端。
(3)隨著市場經濟體制的逐步建立，政府對居住環境和社區服務的直接責任已不能適應形勢的變化。壹種業主自治與物業管理公司專業管理相結合，物業管理企業實行運營管理和有償服務，使管理支撐產業、發展自身、良性循環的新體制，正日益顯示出其優勢。
(4)正是人們生活水平的不斷提高，更加註重居住環境和社區服務，使得物業管理的質量成為居民購房時考慮的重要因素，物業管理被越來越多的人所接受。
正是因為這些因素，物業管理作為壹個新興行業備受關註，以及可能出現的制度性矛盾和利益沖突。
物業管理是房地產消費的重要管理，因為對於房地產來說，物業的好壞直接關系到房地產的位置和價值，良好的物業關系可以大大提高房地產的價值。房地產經濟學的調整對物業管理也很有用。
房地產對消費者來說是壹個安全、美觀、舒適、方便的居住場所。物業管理的好壞，對安全、舒適、方便有很大的影響。消費者在買房時非常註重物業的質量。物業管理也符合經濟學的周期性規律，受供求關系影響更大。
在供求關系的影響下，房地產經濟會有增長恢復期、繁榮期、危機衰退期和蕭條期。
在增長的恢復期，由於前期的蕭條，房地產的價格較低，但處於緩慢增長階段。大部分需求是自住者對房產的需求，只有很少的炒房需求。現階段物業的利潤不會很大。總的來說，物業提供的服務質量因其利潤減少而降低，極大地影響了居民的利益。這個時候，國家應該對物業管理進行相應的補貼，出臺相應的國家行業管理標準。房地產物業的服務質量將由法律法規規定，這樣無論需求水平如何，物業管理提供的服務都不會因為利潤的降低而提供劣質服務，消費者的利益將被放在後面。
在繁榮時期，由於期房價格飆升，整體房價隨著經濟的發展而飆升。自住者需求減少，炒房者需求增加，房產利潤大幅增長。需求的增加導致大量其他行業進入房地產和物業行業。如果這種大規模的競爭得不到有效的管理，必然會導致惡性競爭。國家應對的辦法是制定物業管理的準入標準，保證物業行業的質量，限制投機者的進入，保證物業管理行業應有的競爭環境，加強法律法規的管理，使買賣雙方的利益得到平衡的滿足。因為物業行業是壹個不完全競爭的市場，消費者的知情權有時得不到滿足，所以國家應該維護消費者的權益，加強房地產物業管理的限制和管理，滿足大多數人的利益。
在衰退期，由於前期房地產投機過熱，合法需求得不到滿足，房地產價格因需求減少而降低。這個時候，投機性的物業管理行業的人會陸續退出這個行業，物業的供給和質量會降低，使得真正的物業需求得不到滿足。這樣房地產的消費環節就會受到很大的沖擊，人們買房後應該得到的服務也無法落實，不利於社會穩定。而房地產行業的發展會把房地產和物業管理行業拖入衰退。現階段國家應該拿出專項資金刺激物業行業，減少對它的限制，出臺利好政策，讓現有物業管理行業的企業得到應有的利益，這樣才能保證質量、人民生活、社會的穩定。
如果壹系列措施仍未能阻止物業管理行業進入衰退期，那麽在衰退期，國家應該提供政策支持，減少物業管理行業的限制，擴大準入以刺激行業，並在經濟上做出讓步，讓開發商看到長期利潤，從而保證正常供應，滿足人們的基本需求。在經濟衰退的情況下，設法刺激相關行業的發展，以帶動物業管理行業再次發展壯大。
這是我對房產經紀做物業管理的壹點拙見。也請指出任何缺點。