車庫和地面的所有權人有使用權嗎？

物權法草案第五次提交全國人大常委會審議，明確了居住區停車位和道路歸業主所有。先說小區地面車位，看房產證。裏面有“土地使用面積”壹欄。如果壹個小區的房產全部出售，就意味著開發商對該小區的土地使用面積已經完全分割給了業主，也就是開發商對該小區的土地使用權已經消滅，該小區的所有土地使用權歸全體業主所有。那麽當然，小區的地面車位只能是全體業主共有的。有什麽好說的？如果開發商不出售全部物業，還將按照物業的土地使用權面積比例，享有小區內土地相應的業主權利份額。業主在取得小區全部土地使用權後覺得地面停車位不夠，可以把綠地改成停車場。那是他們自己的事。如果業主違反國家法律法規使用土地，也應該由政府管理——因為土地的所有權屬於國家，開發商無權過問——因為開發商已經失去了小區物業的所有權和土地的使用權。開發商開發的目的是盡快失去這些權利，以獲取合法利潤，否則利潤就是非法所得，出售小區地面車位的收入就是非法所得，相當於再次出售屬於業主的土地使用權面積。如果政府打算整頓房地產市場，這就是目前的情況。此外，物業管理公司與小區地面停車位的所有權無關，因為小區除了業主授權的幾個物業管理辦公室和設備用房外，對物業和土地沒有所有權或使用權，只有行使業主委托的管理義務的權力。因此，物業管理公司只能收取管理服務費，不能收取租金，服務費的多少由業主根據市場價格或招投標決定。現在很多都不這樣了，原因如下。第二，除此之外，小區停車場地面的土地使用權面積已經分割完畢，但仍有壹個車庫埋在地下或樓底下，沒有產權，即不享有小區地面的土地使用權面積。它是在政府的各種強制性規劃要求下，開發商不能建。既不能分配給地上有產權的房子——車庫的使用權屬於開發商。政府並沒有強迫業主以開發商滿意的價格出租，所以通常會成為開發商的煩惱——如何用它再賺壹筆或者作為長期的搖錢樹，這是所有車位問題的根源。當然，誰也沒有權利要求開發商接受地下車庫作為開發的必要代價。開發商有權任意處置擁有使用權的地下車庫:無非是出租或者出售使用權。租售價格是多少？是租給誰還是賣給誰？這是開發商的力量。但是，除非開發商在前期的規劃設計中已經做了安排，否則進出地下車庫的車輛壹般都要在使用權已經屬於業主的小區內扭動土地。這個“過路費”是多少？那是主人的權利。這意味著地下車庫的出路理論上是由業主控制的。業主可以停院子沒車，沒有足夠的立體停車架，把通往地下車庫的路隔斷，讓它坐蠟；但這樣業主就要付出相應的代價，所以不妨以此為籌碼，要求開發商將地下車庫出租出售給業主。然而，現實恰恰相反。開發商往往通過限制小區停車位來控制地下車庫的租售價格。此外，還有壹個人防平戰結合改建的地下車庫，所有權歸人防辦。業主要出租，就去人防辦——這是出租方與出租物業業主的對話，除非開發商持有人防辦出具的代理授權證明，業主的處置方式同上。三、車位的物權法以上是典型情況下兩類住宅車位的車位權屬關系。其實根本不存在所謂的車位問題，只有土地使用權或者地下物業使用權的歸屬糾結。車位就像“二奶”，沒有明確的法律地位，也不是完整的法律概念，不應該在物權法中涉及。《婚姻法》沒有涉及“小三”，是因為起草者對“小三”比較熟悉；車位被拖進物權法，說明起草人對房地產事務不熟悉，也說明我國所謂的房地產律師對房地產不熟悉。所以他們可以看著物權法改車位，卻總是拖泥帶水，和現有的很多法律沖突。第五次審議第七十五條稱“建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的權屬按照約定；沒有約定或者約定不明確的，歸業主所有。”-我根本不知道該怎麽說:地上的車位、車庫是否約定歸業主所有，否則小區土地使用權的交付毫無意義；而地下車庫不賣給妳，那就是約定好了，白送妳。怎麽能歸主人所有呢？我在忽悠店主。但這只能覆蓋問題的表面，具體情況更復雜。如果物權法真的要為車位問題出壹份力，不如先處理小區的土地使用權問題，車位問題還是有望解決的。但是，就停車位而言，對物權法要求過高是沒有意義的。即使物權法如預期，也不會對目前商品住宅小區停車位的整體情況做出太大的實際改變，除非房地產律師沒有進展。好的經濟學可以解釋這個道理，但業主不願意接受，卻又不容易理解。律師想通了也要裝聾作啞，而中國所謂的房地產行業的人——主要是專門做營銷策劃的人——最多能聽懂我對他們的解釋:前面說過，車位就像“二奶”，如果《物權法》無意擾亂現有法律，也只能說到本文提到的程度。也就是小區所有車位都可以成為業主，但這等於說所有被圈養的情婦都可以成為妻子——這種廢話怎麽能改變情婦的整體社會地位呢？