據不完全統計，這條縱深3公裏、綿延20多公裏的海岸線上，有200多個社區。銀灘的“拇指”地標周圍，是壹排排的小區，水岸屋、向海花園、海韻陽光花園、海都花園，每個名字都要和海聯系在壹起。
但與傳統海景房稀缺、價格昂貴不同，乳山銀灘的海景房開發量大，空置率高。現在，二手市場賣“白菜價”，被當地人稱為“第二個鶴崗”。
記者在房產信息平臺上查詢發現，截至今年6月165438+10月1 ~ 17，銀灘二手房成交均價為2722元/平方米，比周都低14.1%。具體到微觀房源，有很多靠近大海的海景房總價只有5萬元左右，92平米的房源總價只有6.8萬元，均價740元/平米。
與鶴崗可比的二手房均價相比，乳山銀灘的新房已經賣了近萬元。據當地中介介紹，很多看房團都不知道壹套二手房和壹套二手房的價格差。有的人買幾套，想轉賣的時候發現已經“巨虧”了。“銀灘我基本不推薦新房，二手房可以看看。”
長壽之鄉的海景房
除了海景和生蠔，山東乳山似乎鮮為人知。事實上，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉”，也是中國著名作家馮德英小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊》的故事背景，以及民族先鋒“馬石山十勇士”的英雄事跡。
然而，是銀灘講述了更多的故事。根據官方描述，乳山銀灘的沙子全部為高品位石英砂，砂質細膩，磁性含量高，灘中二氧化矽含量高達98%。這是壹個天然的療養院。2003年，乳山是中國唯壹獲得聯合國人居獎的地方。
甚至有廣為流傳的宣傳詞稱，銀灘是中國最健康長壽的地方之壹，這裏90歲的老人隨處可見，空氣特別清新，也是各種慢性病和老年病患者的療養地。很多患有皮膚病、哮喘、心腦血管疾病、關節疾病的人在銀灘居住後都有所好轉。
以上言論是否科學，暫時不得而知，但對於看到商機的房地產商和對健康、養老感到壓抑的人來說，無異於巨大的誘惑。也正因為如此，近十幾年來，乳山銀灘湧現出壹系列海景房，全國各地的老人都在不知不覺中買了壹套“養老房”。
最瘋狂的時期是2007年到2010，被認為是乳山房地產發展的巔峰。在此期間，乳山地產總竣工面積高達562萬平方米。隨著海景、療養、養老的推廣，很多海景房如雨後春筍般出現，讓很多當地人眼花繚亂，跟著看房團的老人也是絡繹不絕。
據當地中介回憶，當時很多海景房都是打著養老、旅遊看房、以租養貸的名義。看房團的老人們坐大巴來到這裏，以免費遊玩為名，最後被帶到售樓處。很多人都是在不停賣的情況下開始的，買下壹套房壹半靠投資，壹半靠養老。
然而，由於房地產的大規模開發和供過於求，乳山的房價在過去十年中停滯不前，未能像其他經濟發達的地方壹樣給投資者帶來收益。想養老的人也發現，除了海景漂亮，這裏其他設施不完善，交通不便，生意單調。當他們想賣的時候，卻找不到“接盤人”。
記者在房產中介平臺上看到，周海洋明珠、將軍濱海花園、管亥聽濤、龔宇花園、碧海華庭北區等住宅小區二手房價格下降明顯，其中海洋明珠掛牌均價為2757元/平方米，較上周下跌8.3%，將軍濱海花園為2370元/平方米，較上周下跌8%，管亥聽濤為2600元/平方米，較上周下跌5.5%。
房價最便宜的小區中，東海花園掛牌均價只有1.083元/平方米，胡亥家園1.233元/平方米，假日海景雍華苑南區1.427元/平方米，白海濱海嘉園1.606元/平方米，齊魯海濱花園65438......
據當地壹位中介介紹，乳山壹度被稱為“鬼城”，主要是因為壹手房搶市場。當時很多老人“壹人買多套”，但發現不合適，轉手困難，導致小區空置率很高。很多地方冬季供暖達不到標準，龐大的庫存導致了二手房價格。
這些外地來的老人，有的選擇不看投資收益比，安靜地生活在這片沙灘上，夏天有權養老；有些人受不了交通不便，城市環境原始，選擇低價出售，離開。如今在乳山銀灘已經很少看到大規模開發新房的場景了。大部分是孤寡老人和賣不出去的二手房。
去庫存化的漫長道路
長期以來，生活在乳山銀灘的人們壹直深受交通不便的困擾。
今年6月165438+10月，在乳山CPPCC十壹屆壹次會議19號提案中，有委員建議“增加濱海新區公交班次或線路”。乳山市交通運輸局回復稱，該建議可行且必要，但受客觀因素影響，濱海新區增加公交班次或線路仍有難度。
數據顯示，為方便銀灘居民出行，濱海新區共有公交線路10條，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘地區運行，占全市公交線路總數的13%。每天投入運營車輛45輛，占每天投入運營車輛總數的25%。
然而，由於私家車越來越多等因素，乘坐公交車出行的人數逐年減少，導致公交公司虧損嚴重，難以維持正常運營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人口明顯減少，對公共交通的需求也有所減少。銀灘增加公交班次或線路還是有壹定難度的。
公共交通不便是乳山銀灘尷尬處境的壹角。這幾年，當地還在想盡辦法去炒股，把海景房升級為健康城，但始終沒有從根本上扭轉樓市的局面。
早在2015，乳山就開始將銀灘旅遊度假區定位調整為新城，建設宜居新城，謀求轉型。乳山銀灘早期取消了普通海景房的規劃審批，要求所有濱海項目在規劃上提供餐飲中心、醫療、文化娛樂等服務，打造“養老健康天堂”。
也是在那段時間，乳山湧現出各種各樣的老年公寓，當地引進並建設了福星老年公寓、愛之源國際老年中心、百合老年公寓等許多養生養老機構。但當時也有老字號在募集完資金後悄悄跑路，讓老人面對“壹地雞毛”無處哭訴。
對於現有的二手房，乳山致力於盤活利用，引導開發企業引入專業的健康養老機構，通過整棟回租、統壹改造、與酒店管理公司、健康和物業服務公司聯合運營等方式，消費因投資或短期度假造成的空置樓房。引入資本盤活部分爛尾樓。
然而直到今天，乳山近萬套新房依然有人買單，二手房價格持續低迷。
2020年底，因買家頻繁舉報，在參加旅行團的同時被強制買房。乳山召開房地產健康發展座談會，表示將完善房地產市場監管機制，運用大數據監管房地產銷售產業鏈全過程，探索購房冷靜期機制，從制度上避免退房難、退款難。
2021年底，為規範海景房銷售市場，乳山市結合銀灘房市特點，實施“六步購房法”，打造從簽約到售後的監管機制，維護購房者合法權益。
所謂“六步購房法”，就是通過“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知、簽署購房指令、“合同房”統壹簽約、實行購房“冷靜期”等六步機制，維護購房人的合法權益。房企必須主動履行告知義務，杜絕因虛假宣傳引發的海景房交易糾紛。
乳山市住房和城鄉建設局2022年工作計劃中，也要加強海景房銷售過程監管，對政策執行不力、銷售過程不規範等問題的開發企業進行約談，責令整改；並全面推行“三碼公示”和“五實房源”，提高房屋交易信息的透明度。
有業內人士認為，乳山房地產市場的發展和政策演變，反映了部分海景或旅遊資源豐富的城市面臨的尷尬，即樓市去庫存的壓力。從長遠來看，消化閑置房地產需要人口和產業的支撐，這對於人口剛剛超過50萬，還在推進海洋漁業轉型的乳山來說，任重道遠。