引子：買新房，買二手房，哪個累？
周浩——我的大學同學，碩士讀的是法學，現在壹家律師事務所合夥人。
2016年4月之前，沒有壹套房子，和父母擠在壹起居住。
然而，2016年受到那場搶房潮的影響，分別在8月入手壹套新房，10月買了壹套新房，都是按揭方式。
今天，不談這兩套房增值了多少錢，拋開炒或者住等政治正確問題，那天我問了他壹個問題“不從錢的角度，也不從房子的品質角度，純從法律、流程和市場環境來看，買新房累還是買二手房更累？
”我以為他會沈思壹下，哪知聽完這個問題，他毫不遲疑的告訴我“這還用說，買二手房更累，真他娘的累”然而，為什麽呢？
二個比喻
筆者：我只買過新房，沒有二手房經驗，二手房有中介幫妳操作，妳掏錢就行了，累到哪兒了呢？
周浩：我給妳打個比喻，在鄭州買新房，相當於參加壹場賭博，充滿了不確定性。我們時時刻刻需要在不確定性中作出決定。比如，地段怎樣，如果白沙如果省委能遷過去這個項目值12000的價格，如果不能遷過去，還值不值12000的價格。
所有房企都說自己是品質房企，產品是工匠精神，然而真正交房以後品質怎樣，是升龍的品質還是綠城的品質，是永威的品質還是融僑的品質，這需要賭。很多因素不是自己能夠把控，但是自己必須做出決策。
然而，買二手房的話，相當於參加壹場長征。最大的壹個好處就是房子的品質不用猜想，房子就在那裏放著。但整個過程卻充滿了各種法律和道德的風險，妳需要時刻提著壹口氣，經受體力和精神方面的雙重考驗。
十個考驗
筆者：妳是律師，妳去年也買過二手房，從妳的角度看，買二手房比較大的風險點是什麽？
周浩：是律師不是律師不重要，然而作為壹個買房人，買到壹個滿意的二手房，至少需要經過多重考驗。
考驗壹：找房。妳需要從數以百頁的趕集和58中的全市房源網頁中找出符合妳的預算和要求的房源，並且保證這個房源是真的，而不是中介發出來騙妳電話的。
考驗二：打電話。妳從這兩個網站，找到真正房主的機會是微乎其微的，電話的那壹端非常可能的就是某某房產。
考驗三：看房。妳需要祈禱，妳所看到的房子和妳從照片和中介的描述中的想象不能差太遠。
考驗四：法律關系，壹定要確認房本時間，契稅在2015年元月之前交的沒有20%的差額個稅，但是契稅在2015年元月之後交的是有20%的差額個稅，另外是否有抵押，是否有***有人等等法律關系問題。
考驗五：談判還價。買房不是淘寶買衣服，還價的難度妳自己想。
考驗六：合同簽訂是否公平，而不是顯失公平，這取決於自身中介的水平。而且中介的合同往往第壹保護的是中介利益，第二是房東，最後才是買房人。
考驗七：和中介談費，國家收的稅費是死的，但是中介費、代辦過戶費、貸款服務費、抵押手續費、貸款代辦費都是可以和中介談的，但是人家是專業的，妳是業余的，談判難度估計比房價更大。而且這些費用有些是中介憑空捏造的，他說的是給什麽部門了，但是實際上是落入自己的口袋裏。妳真以為房產中介是靠1%或2%的中介費活的。
考驗八：資金監管、交稅、過戶，幾方都得完全配合，哪個環節卡住都不行。比如壹個銀行征信過不去就可能前功盡棄。並且在這個過程中，房東不能臨時變價，但是2016年那種行情，不變價的房東比變價的房東還少。
考驗九：如果趕到年關或貨幣緊縮，銀行不能放款，雖有手續下來還是白搭。
考研十：交房，這是最後壹個環節，千萬要弄好水、電、物業的交接，以及戶口問題，壹個不慎，會為未來生活帶來了無窮的麻煩。
為了買房去應聘
筆者：2016年，妳買那個二手房的時候，不是挺順利的嗎？
周浩：第壹要感謝那個房東，是個老師，比較有誠信，沒有變價，而且我在合同中給了他十萬的定金，如果變價他需要給我二十萬，估計他也有點怕。但是其他那些問題，妳知道我怎麽解決的呢？
筆者：怎麽解決，慢慢碰唄？
周浩：慢慢碰，估計今年我都買不了。
我從鄭紡機地王，妳給說了這個事情後，就開始看房，然而房子好遇，好中介不好遇。鄭州市市面上我碰到那些中介基本上都是滿嘴跑火車，原來我以為我是運氣不好，但是轉了時間長了，原來中介素質不高是個普遍現象。
幹中介的年輕人，普遍學歷偏低，年齡偏低，基本工資收入偏低，特別是法律風險意識偏低，啥都敢承諾，就知道逼著客戶下定金。下定金之前，妳是大爺，下定金之後他是大爺。
後來，想想算了，為了買到自己滿意的房子，我幹脆所裏（律師事務所）請了1個月的長假，拿著高中文憑去二手房門店應聘。應聘通過後，參加了他入職培訓，開早會，學會了找房源，給自己買到了房子，另外在那半月期間也成交了壹單，掙了四千塊錢，就當自己去自我培訓提升了。
筆者：妳壹個月能掙2萬多，這樣做值嗎，妳是不是想省這幾萬的中介費呀？
周浩：肯定有這方面的考慮，然而，最主要的原因還是中介素質問題。我們律所接的案子裏面，有好幾個，中介兩頭騙的案子，比如房東定價100萬，他給買家報了110萬，中間除了中介費自己吃了10萬。所以，可能由於職業的原因，我對中介天然不信任。
人家說，大蓋帽，吃了原告吃被告，比較狠。然而房產中介，不但吃了原告吃被告，而且再吃中介費，比大蓋帽還狠。實際上妳不知道吧，就是中介費還是有很多水分在裏面的，如果我不去中介幹兩天我也是不知道的。
收費不透明
筆者：中介費不是都很明白嗎，壹般都是2%，壹般都是掛在進門的墻上嗎？
周浩：哪裏這麽簡單。我給妳舉個例子。以80平方，總價100萬（滿五唯壹）的西三環周邊的兩房為例，除了房款需要交，還需要交抵押登記費，印花稅、契稅、增值稅、個稅、交易服務費、登記費、測繪費是國家收的，這個壹般不會有問題。
但是，傳統中介還有幾項費用是非常不透明的。
中介信息費——壹般總房款的2%——就是幫妳找到房源的費用，壹般中介不會松口，但是壹旦客戶產生競爭，比如說別的中介也有這個房源和客戶，競爭雙方會用見面的方式吸引客戶的，所以該費用中介自收，可談。過戶代辦費——壹般3000元——就是幫妳辦理房管局手續的費用，該費用中介自收，可談。貸款服務費——貸款額的1%——就是幫妳辦理銀行按揭手續的費用，該費用中介自收，可談。抵押手續費——壹般貸款額的0.08%，該費用中介自收，可談。評估費——0.5%——就是評估公司費用，實際上產生不了那麽多，評估公司壹般只收0.1%多出去部分中介壹般留下了。該費用，中介代收，超額部分，可談。
所以如果妳找中介辦理，壹***中介收費合計35560+國家和銀行真正收費合計10770=46330元
然而，妳知道這些工作真正的成本嗎。實際上，對於買房者來說只有國家和銀行收費10770和評估公司1000元必須要交，僅在這壹單生意中，中介可以拿走46330-10770-1000=34560。
這34560對於中介公司來說都是收入，我不能說剩下的工作沒有成本，但是其成本和收益是不成比例的，而且對於客戶來說也是不透明的。34560元對於這樣房子意味著什麽，意味著半個衛生間的錢被拿走了。
筆者：然而，普通客戶能省下這筆錢嗎？
周浩：很難，妳覺得妳能為了買套房改到中介去上班嗎？
如果不能，想省下這筆錢，很難。
廣告時間
然而，想省下這筆錢，真的很難嗎？
實際上，壹點都不難，買二手房省錢的心法就壹條：
找房源，上米宅二手房；辦手續，找米宅代辦。
在米宅網上，所有房源都是房東自己發上去的，所以數量不多，但是質量很高。
1、妳看到的都是房東發布的房源以微信方式與業主溝通了解房屋狀況，所以自己可以找到房東自己談，自然最大頭中介信息費2%，是不用掏的。
2、對於房東發上去的房源，米宅二手房人員會進行二次篩查。房本年份，有無抵押，有無***有人，妳如果對這些信息有疑問，可以直接問我們的工作人員。
壹旦，妳找到房東，談好基本條款，就可以找米宅工作人員來辦理代辦。買賣雙方自主成交的也可以找米宅辦理代辦。
我們對於委托代辦工作，就壹個原則：取費合理，收費透明，掙錢在明處。
印花稅、契稅等國家銀行收費，您該交交，這個壹分也少不了。
但是，除此之外，米宅只收三筆費用：
評估費：評估價的0.1%，100萬的估價，評估費大約1000元（代評估公司收）。
金融代辦費：1000元（銀行貸款窗口收取）。
代辦費：5000元，100萬的房子收5000元,1000萬的房子也收5000元。
除了，這三個費用，無任何收費。
如果，在出現除以上收費之外的其他收費，您可以直接在米宅服務號上輸入“投訴”和“舉報”，就可以舉報。
壹旦，舉報屬實，米宅在此承諾：
“此人要麽不是米宅的員工，要麽很快不是米宅的員工了”
好，我們的廣告時間結束了，還是那句話
“米宅需要賺錢，但是米宅賺的每壹塊，都是明明白白的幹凈錢。”
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