問題描述:
我家房子即將拆遷，房地產公司給的容積率修正系數是1.3。我們都覺得低，但是不知道怎麽算。誰知道呢？請快點告訴我。很緊急！！！
謝謝大家。
分析:
壹、容積率的內涵和特征
容積率是指城市規劃區內某壹地塊內房屋總建築面積與宗地面積之比，分為實際容積率和規劃容積率兩種。容積率通常指規劃容積率，即宗地內規劃允許的總建築面積與宗地面積的比值。容積率反映了土地利用的強度及其利用效益，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中采用的壹個重要指標，也是從微觀角度影響地價的最重要因素。地積比率有以下特點:
(1)容積率表示特定“宗地”內單位土地面積允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單位。它是地球表面有明確邊界和所有權的壹塊土地，其面積不包括公共道路、公共綠地、大型市政和公共設施。容積率只有參考“宗地”的容積率，才能反映土地利用的具體強度，且宗地之間具有可比性。
(2)容積率(R)、建築密度(C)、層數(H)之間存在壹定的關系。建築密度是指特定“宗地”中建築地下室面積與宗地面積的比值。當宗地內每套房屋的層數相同，單套房屋每層建築面積相同時，它們之間的關系可以表示為:r = c.h .在這種情況下，建築層數與容積率成正比。
(3)容積率能更準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了開發土地，建造房屋。
房屋單方開發成本=房屋單方成本+樓面價+稅費+費用。
樓面地價=宗地總地價/宗地總允許建築面積=土地單價/容積率
因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價水平。
(D)地積比率客觀上具有最合理的價值。壹般來說，提高容積率可以提高土地利用效率，但建築容量的增加會導致建築環境的惡化，降低使用的舒適度。為了協調經濟效益、社會效益和環境效益，城市規劃中的容積率客觀上具有最合理的值。
第二，容積率對地價的影響
影響地價的因素很多。雖然各因素對地價的影響方式不同，但其作用機制可以抽象概括為兩個方面:壹是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系來影響地價。收益機制在很大程度上決定了土地供給的經濟剩余，市場供求關系使得土地價格相對於經濟剩余有所波動，決定了土地供給經濟剩余的分配，使土地價格的變動復雜化。容積率對地價的影響受收入機制和市場供求關系的影響。壹般來說，區位條件越好，地價水平越高，供需矛盾越突出，土地規劃控制越嚴格，容積率對地價的影響越大。具體表現在以下幾個方面:
(-)遵循收益遞增遞減規律。在壹定的技術經濟條件下，隨著土地投入的增加，土地凈收益會呈現遞增到遞減的特征。作為城市建設用地，容積率對地價的收益遞增和遞減規律如下:建築密度不變時，容積率的增加主要引起建築層數的增加，隨著建築層數的增加，由於基礎工程費和地基處理費的分攤，開始時單方成本下降；當層數達到壹定值時，需要加固地基、增加電梯、加強抗震等。，且單邊成本由下降變為上升，而單邊售價則由於建築容量增加導致建築環境質量下降而呈現下降趨勢。單邊售價等於單邊成本時，土地收益達到最大，地價達到最高。此時的容積率是最經濟的容積率。如果容積率繼續提高，土地投資收益會因為單邊售價低於單邊成本而開始下降，地價也會開始下降。例如(圖1)，MC是單邊成本，MR是單邊售價。壹定容積率L下的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減去投資者資本和勞動的正常利潤，剩下的就是地價。當容積率等於m時，單邊成本等於單邊售價，土地開發邊際收益為0，總收益(DCNF地區)達到最大，地價達到最高，m為最佳容積率。在這個容積率以上，地價開始反方向變化，隨著容積率的增加而降低。
(2)容積率對地價的影響與城市規模正相關。首先，城市規模大，土地集約利用程度高，地價整體水平高，樓面地價占房子單方開發成本的比重高。通過降低樓面地價降低房屋單方開發成本的效果明顯，而小城市土地集約利用程度低，地價整體水平低。房屋開發的單方成本主要受房屋單方成本的影響。通過降低樓面地價來降低房屋開發單方成本的效果並不明顯，而如果房屋層數達到壹定值，單方項目的成本就會增加。此外，大城市有相對系統的城市規劃數據，土地開發受規劃嚴格控制，而小城市的規劃控制壹般不嚴格，容積率的確定往往比較隨意。很多地方對容積率沒有限制，或者有，但控制不嚴格，有些地方往往鼓勵建築向空中發展。越高越好，容積率在這些小城鎮缺乏實際意義。因此，城市規模越大，容積率對地價的影響越明顯，地價隨容積率的變化越大。
(3)容積率對同壹城市不同區位地價的影響不同。城市中心區位條件優越，土地利用強度、土地利用效益、土地需求、土地稀缺性、規劃控制都高於其他區域，尤其是城市邊緣區。投資者的激烈競爭使得在土地收益機制的作用下，地價隨容積率變化的幅度保持或接近地價隨容積率變化的規律。在其他地區，隨著土地使用收益、土地需求及其稀缺性的降低，容積率對地價的作用降低。因此，容積率對同城地價的影響是由中心向外圍逐漸減弱的。
(四)容積率對不同類型土地的地價影響不同。商業用地對區位條件最為敏感，只能分布在區位條件優越的公路沿線少數區域。土地的稀缺性和供需矛盾比住宅和工業用地更突出，容易形成賣方市場。由於眾多土地使用者的競爭而導致的容積率提高所產生的經濟剩余，主要以地價的形式表現出來，屬於土地所有者。居住用地對區位條件的敏感性弱於商業用地，但強於工業用地；工業用地壹般分布在城市外圍，不僅對區位條件最不敏感，而且受工藝流程限制，很多情況下沒有容積率限制。因此，在同壹城市，容積率對不同類型地價的影響由強到弱，依次為商業、住宅和工業用地。
三、容積率修正系數的確定原則
根據容積率對地價的影響規律，容積率修正系數的確定應遵循以下原則:
(1)遵循收益遞增遞減原則。地價隨著容積率的變化先升後降，每塊地的容積率客觀上有壹個最合理的值，在城市規劃的規劃中壹般不超過這個值。因此，容積率修正系數應反映地價隨容積率增加而增加的趨勢，呈現非線性正相關關系；
(二)應體現容積率對地價影響的特點。不同的城市規模，不同的區位，同壹城市的不同用途，容積率對地價的影響是不同的。因此，應按市、區(級)和用途編制相應的容積率修正系數表。
(3)應區分樣地價格與基準地價的容積率修正系數。樣地價格容積率修正是在基準地價評估過程中，將調查獲得的特定容積率下的樣地價格修正為設定的標準容積率下的地價；基準地價修正體系中的容積率修正是將設定的標準容積率下的基準地價修正為宗地價格評估中特定容積率下的宗地價格。兩次修正的方向相反，實質不同，修正系數應該不同。
(四)應體現合理的收入分配關系。地價隨容積率變化的內在因素是容積率的變化可以引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價的形式表現出來，必須通過土地市場來實現。土地供求關系影響著土地所有者和投資者之間不斷變化的土地收入的分配。在大城市或城市的中心區域，由於市場發展潛力大，相應的各類土地需求量大，容易形成賣方市場。眾多購買者的競爭迫使投資者的利潤水平接近社會平均收入水平，容積率提高產生的經濟剩余主要分配給土地所有者，因此容積率的變化導致地價變化明顯；在小城市或大城市的邊緣地區，由於土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率提高帶來的經濟盈余主要分配給投資者，因此容積率的變化導致地價的變化較弱。
四、現行容積率修正系數的確定方法分析。
目前，城鎮土地估價容積率修正系數表主要采用以下兩種方法確定:
德爾菲法:
在基準地價評估過程中確定修正系數時，常采用德爾菲法，通過專家打分將總修正幅度分解到各個修正因子中。容積率是眾多修正因素之壹。
這種方法編制的容積率修正系數很小，無論是大城市還是小城鎮，壹般都在5%以下，明顯不符合容積率對地價的規律。造成這壹結果的主要原因是:沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列，以同樣的方式確定修正系數，不能客觀真實地反映容積率的真實程度和規律；
(2)樣地價格法:
通過對樣地地價的統計分析，確定不同容積率下樣地地價與基準地價之間的比例系數，對比例系數進行適當修正和整合後，編制容積率修正系數表。容積率修正根據不同區域、不同用途進行，以城市規劃規定的區域容積率為基礎計算容積率修正系數。
該方法以樣本地價統計為基礎，根據不同區域和用途確定容積率修正系數，在方法論上是合理的。而在土地市場剛剛開始發展，市場地價信息較少，受異常因素影響較大的情況下，壹般城市沒有足夠的市場樣本數據，無法整理統計不同容積率對應的公開市場價格。
五、容積率修正系數的改進方法——重組系數法。
根據前面的分析，影響地價的各種因素主要通過收益機制和市場供求關系發揮作用。容積率修正系數的確定不僅要考慮容積率變化引起的土地收益變化，還要考慮市場供求對變化後的土地收益與投資者之間分配關系的影響。因此，應采用重組系數法確定容積率修正系數，具體可分為兩步:壹是利用殘值法公式計算地價隨容積率的變化幅度或簡單土地收益機制下的收益變動系數；第二步，根據土地市場供求關系，確定容積率變化引起的土地收益在* * *和房地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收入機制下的收入變異系數乘以市場供求關系下的收入分配系數。數學表達式是:
P——按殘值法公式計算土地等級或均質面積平均容積率時的地價。
該方法應用的關鍵是確定受市場供求影響的收入分配系數μ。當μ = 1時，容積率修正系數為土地收益變動系數(PI/P-1)。此時，因容積率提高而增加的土地收益全部屬於* * *，投資者壹無所有。所以投資者對提高容積率不感興趣，不利於土地的充分利用。μ = 0時，表示地價不隨容積率變化，容積率增加的土地收益全部歸土地投資者所有，* * *從中無任何收益。具體來說，土地使用權轉讓就是把屬於國家的土地收益轉讓給投資者，壹方面使國家利益遭受損失，另壹方面也容易形成投資者之間的不平等競爭。當0
以平頂山壹級商業用地容積率修正系數計算為例。平頂山市壹級商業用地位於市中心最繁華地段，面積約5.3km2，北起礦工路，南至站北路，東至勞動路，西至迎賓路。這裏是市內各大商場、各大機構、銀行的所在地，交通便利，基礎設施齊全。平頂山市2002年基準地價更新中，面積容積率修正系數的確定是重點。通過調查不同容積率下的樣地價格，先對樣地價格進行除容積率外的區域因素和個體因素修正，得出不同容積率下的標準宗地平均地價。平均容積率為4.0的關註區平均地價為2600元/平方米，作為基準地價。然後根據平頂山市的城市規模、經濟情況、人口情況以及所在區域的經濟地理位置，確定收入分配系數為0.75，最後根據公式可以計算出地價的容積率修正系數。
不及物動詞結論:
(1)容積率是影響地價的重要因素，容積率變化引起的地價變化幅度受收益機制和市場供求關系的影響。
(2)容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規律，不同城市規模、不同區域條件、不同土地利用類型，地價隨容積率的變化幅度不同。
(三)容積率修正系數表應根據不同城市規模、不同區域條件、不同土地利用類型進行編制，並考慮市場供求對地價的影響。