壹、困難和問題
壹是產權復雜，維修資金缺乏。老舊小區產權復雜，統壹管理難度大。同時，由於改制、破產等原因，壹些老舊小區沒有管理主體，處於“失控”狀態。雖然我們小區的無人居住小區前期已經升級，但是由於沒有後續管理，環境並不樂觀。違章建築、占道經營、穿墻開門、開店、破壞綠地、占用綠地現象普遍，嚴重影響了居民區的秩序和容貌。另外，1999之前建設的商品房基本沒有按照建設部的要求建立維修資金，無法滿足* * *部位和設施的維修。老舊小區業主和居民有強烈的改造和引入規範化物業管理的願望，但對出資和繳納持否定態度。壹些物業單位出於部門利益，不願意配合老舊小區改造和引入物業管理。
二是居民認識存在誤區。過去計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使得很多老小區居民仍然有很多免費享受服務的傳統觀念，習慣了原單位房產管理部門的住房管理模式。大多數居民認為實行物業管理是為了多收錢，增加自己的生活負擔，即使要交錢，也最好由原單位來交。同時，居住在老舊小區的居民，老年人、下崗職工、貧困家庭多，是社會弱勢群體集中的地區，物業管理中“誰享受、誰付費”的消費意識沒有形成。此外，群眾對物業公司提供服務的內容和標準要求不同，對物業費收取標準的心理預期也不壹致。
三是工作不協調問題比較突出。壹方面，整治項目和內容難以統壹。由於生活習慣不同，小區居民對改造工作意見不壹，尤其是涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違章建築等。，很多居民不理解也不支持。也有人提出了大量的個性化改造要求，大部分既不符合整體改造計劃，也沒有相應的資金支持。在不能滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的抵制，群眾不配合、不了解情況的情況時有發生。說服、解釋和說服的工作很大，也很困難。
四是物業管理企業水平參差不齊。雖然各辦事處已完成街道保潔市場化服務外包招標工作，確定了相應的保潔服務企業進駐，但部分保潔公司不具備物業管理資質，或者資質較差。屆時，壹些小區的街道清掃將由保潔公司負責，小區的物業管理將由物業公司負責，容易造成責任不清，相互推諉，影響管理效果。
二。意見和建議
首先，我們必須通過各種方式籌集轉型資金。老舊小區居民收入普遍較低，花錢買服務的意識相對較弱。街道(園區)難以籌集改造和管理資金。要完成涉及1.5萬戶的老舊小區改造，所需資金巨大，需要多方籌集。住建部門要積極爭取專項補貼資金和相關政策支持，用於外墻節能改造和房屋維修；通過發函，城管要加強溝通，協調供電、通信燃氣、熱力等單位將小區改造線路和設施改造納入本單位項目計劃，安排專項資金；區政府根據財力情況，投入資金改造小區公共環境，增加便民設施。同時可以考慮引入社會資本，采取政府、產權單位、居民個人、物業公司等形式，按比例籌集改造資金。
二是加強宣傳引導，建立長效機制。在裝修前，明確裝修的時間和目標，並在小區顯著位置進行公示，讓業主深刻感受到裝修改造工作將給他們帶來的切身利益；物業公司應采取多種形式宣傳與物業管理相關的政策法規和知識，如建立微信微信官方賬號等，讓公眾了解實施物業管理的意義，提高廣大公眾的物業管理意識，不斷提高服務質量和水平，共同努力創造安全、優美、舒適的居住環境。同時，要加大物業服務透明度的宣傳力度，將服務項目、服務內容、服務標準張貼在小區公告欄上，或者通過其他方式讓業主知曉。針對小區物業交費率低的情況，要引導業主的物業消費觀念，廣泛宣傳《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，通過宣傳物業成本核算、物業和業主的權利義務等內容，促進和監督物業企業全面履行職責，讓業主了解物業收費的合理性和合法性，改變業主不交物業費的觀念，提高小區物業交費率。此外，要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理社區的活動進入社區，建立老舊社區管理的長效機制。
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第三，落實相關激勵政策，引導物業公司多元化經營。創造條件推進老舊小區多元化經營，彌補維護管理資金不足。嚴格執行《關於推進全省老舊小區改造和物業管理的意見》(魯建發[2015]14號)，出臺相關政策鼓勵老舊小區物業企業。壹是規模經營激勵，通過支持物業的規模經營來降低成本。第二，必須將特許經營權激勵、廣告發布權、便民亭設置和運營權、停車收費權、物業管理區域快遞智能儲物櫃租賃收費權給予物業企業，以彌補其物業費。三是擴大經營激勵，允許物業公司開展家政、維修、安裝等便民服務，並收取約定費用。四、後續業務激勵:對自願接管建築面積5萬平方米以上老舊小區並簽訂三年以上物業服務合同的骨幹物業企業，其今後參與物業項目投標時，評標總分自動上浮10%。鼓勵物業公司搭建專業的信息服務平臺，讓業主的需求和社會服務資源的提供在這個平臺上對接，如清華小區的“快捷易送”；租賃和房地產代理。物業管理在這方面有很大的優勢。隨著三級房地產市場的活躍，以及老舊小區的區位優勢和配套優勢，租賃和交易會越來越活躍。
四是逐步建立老舊小區專項維修資金。1999之前的商品房基本沒有維修基金。公房出售的房屋和集資建房的房屋雖然提取了維修資金，但市住房資金管理中心不同意使用本金，* * *使用的部位和設施維修資金仍然不足。針對上述情況，壹方面積極協調市住房資金管理中心在必要時動用維修資金，同時積極探索維修資金穩步增值的方式方法，不斷擴大維修資金規模。另壹方面，針對老舊小區沒有維修基金，物業難以籌集專項維修資金的情況，政府應采取適當措施，建立老舊小區專項維修基金。同時，有必要設立老舊小區應急管理基金。小區內井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池溢出等問題由政府的應急維修基金解決。事後由責任主體支付相關費用，維修事宜由管理責任主體的居委會或物業公司負責，避免因資金落實困難導致的長時間拖延。
第五，充分發揮社團領導的作用，理順情緒，化解矛盾。老舊小區改造更新和小區物業管理是壹項復雜的系統工程，涉及的人多、環節多、細節多，不可避免地會產生矛盾和問題，比如居民共用資金的落實、人們的不理解、不配合等。因此，要充分發揮居民樓主任等群眾帶頭人的作用，搭建聯系群眾的橋梁和紐帶，廣泛征求群眾的意見和建議，理順情緒，化解矛盾。在壹些事關群眾切身利益的問題上難免會出現意見分歧，比如郵箱和監控的數量和位置，防盜門的樣式和品牌以及居民需要承擔的資金數額，小區內樹木花草的處理等。這時候就要通過面對面征求、召開座談會等形式征求群眾意見，在保證絕大多數人利益的同時，做好理順他人情緒的工作。另外，在管理模式上可以考慮社區自治。適時成立業主委員會，社區居委會配合業主委員會優先在社區廣大業主和無業人員中招聘服務人員，公共設施采取購買服務方式大修，形成自我管理模式。物業費由業主委員會收取，並在固定地點定期公示費用收支情況。對於服務不到位的，業主委員會負責收集投訴，更換服務人員。
第六，積極協調，形成工作合力。區政府要註重協調溝通，充分發揮供電、供水、供熱、供氣等公共服務企業在老舊小區改造和物業管理中的重要作用，特別是對壹些前期未並網、老化嚴重的小區，爭取優先改造，轉由網格化管理；城管局要推進綜合執法進小區、進社區，加強對小區內亂建、違章建築的執法力度，配合小區、物業公司清理整治。建議徹底理順區、街道的城市管理體制，將開放式無人居住區的環衛、保潔、園林綠化等職責完全下放給街道，企事業單位自辦居住區的日常管理也由街道進行指導和監督。並賦予街道(園區)物業管理企業初審權，由街道(園區)結合轄區實際情況與骨幹物業企業簽訂物業管理合作協議，接管轄區內開放式無人居住區。同時，將物業服務企業資質申報下放到所在街道(園區)，即物業服務企業資質申報和年審資料必須由街道(園區)受理、審核後，再報區住建部門審批備案，讓街道(園區)掌握物業服務企業的“緊箍咒”，為推進物業管理和社區管理有機結合創造條件。
第七，堅持市場化運作、政府撐腰的工作方式。居住在老舊小區的居民，老年人、下崗職工、貧困家庭多，是社會弱勢群體集中的地區。對於這些群體，需要政府部門給予補貼和保障，逐步建立“街道主導、建管並舉、市場化運作、政府扶持”的工作機制。在具體操作中，要采取先整改後收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾付費的支持。對老舊小區，采取“物業公司提前介入，小區先行整改，整改後交付物業管理服務”的方式，統籌推進老舊小區改造和物業管理，有計劃、分批推進“改造壹個、交付壹個、成熟壹個、收費壹個”的原則，有序擴大物業管理覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區，交付物業管理公司管理。當絕大多數居民對物業服務滿意時，就開始交物業費，實現企業化運作。
第八，統壹規劃設計，統籌協調推進。在小區前期改造規劃中，建議聘請專業機構進行統壹規劃，重點是管網、線路等基礎設置的改造規劃，避免重復改造建設。在小區物業管理中，要統壹物業管理，避免多頭管理。可以考慮在全區範圍內招標壹家有實力的物業公司，既能保證後期的物業管理質量，又能通過規模化降低企業成本、政府補貼和財政負擔。；