孔健岷：我覺得風險意識要比較強，風險控制壹定要把握好。改革開放以來，中國多少有錢人以前都很出名，但是現在都不行了，這是什麽原因？就是做大了以後管理體系跟不上。
以前壹批、兩批什麽首富的那些人都消失了，問題在哪裏？不是個人的問題，而是企業管理層必須要意識到管理體系的問題。
企業要放量的時候就是最危險的時候，銷售從壹百億變兩百億是危險的時候，兩百億變四百億的時候更危險。但是如果能不斷鞏固基礎，能不斷完善體系就可以了。我覺得放量不難，難的是放量以後管理跟不跟得上。
所以，合景不斷要求管理層定期檢討，因為管理這個能力，不是每個人都天生很厲害。此外，還要定期和壹些同行互相交流管理方面的內容。
合作的堅持
觀點地產新媒體：合景是非常願意與別人合作的壹家企業，合作的收獲是什麽？
孔健岷：每個企業能夠生存發展肯定有各自的優點，第壹，能夠學到合作企業好的方面；第二，做生意壹家賺不完，更需要形成壹個***贏的局面。我們和合作方的關系都很好，大家互相理解，實現雙贏，所以在市場合作方面我們比較積極。
與人合作首先要坦誠，這是最重要的；第二，合作雙方壹定要公開透明。
合作項目如果由對方來操作，我必須給予相當的信任，但信任的前提是壹定要讓我看到所 有內容，比如壹些關鍵節點，什麽時候開工，什麽時候賣樓，什麽時候建造，什麽時候交房，人力成本、造價成本、預算等，都必須公開透明，只要把這壹點做到 了，股東之間就不會有吵架的事情發生。為什麽很多股東會出現大家不開心？就是不透明，沒有預算，沒有計劃。
第二，開發項目之前規劃已經全部定下來了，整個行政、人工、預算多少，***同審批確認，確認了團隊必須按這個執行。
這樣的話，在項目開工那天我們就知道會賺多少錢，還有什麽好吵架的？下面全部執行就完了，大家建立壹個授權體系，涉及到多少金額雙方簽名，沒超過的就股東代表簽名。
觀點地產新媒體：您非常強調計劃性和預算？
孔健岷：對，非常講究。因為合作雙方壹定要說清楚，壹定要公開透明，如果做到這壹點，老板之間不會存在矛盾，而且雙方很開心。這是為股東創造效益，合作雙方在開始的時候壹定要有計劃性、預算性，要很明確，而且要公開透明。
觀點地產新媒體：這是用西方化的管理來規避中國人性或者人治方面的問題？
孔健岷：合作的時候我不希望自己的團隊有私心，因為首先要知道生意不是壹單，對方覺得妳的團隊很好會給妳更多生意，口碑非常重要，我寧願自己吃點虧都不要讓股東吃虧。
有私心肯定不行，根本不可能合作得好，而且企業的口碑會有問題。所以，在合作裏面首先要求壹定要公開透明，要對股東負責，特別是合作項目更重視，這個比獨資項目還重要。
第二，寧願在壹些小問題上自己公司吃虧也不要讓股東吃虧。吃虧別人是知道的，以後其他股東會很樂意和妳合作，這壹點是我們企業壹直貫徹下來的。合作雙方要有氣度，因為壹個小事去磨蹭完全沒有必要。
合作雙方壹定要公平公正，無論大股東還是小股東。比如說我們合作的壹些項目，我占大股，對方占小股，我都對小股東很公平。
觀點地產新媒體：您認為現在的商業環境是不是更利於合作？還是說商業環境在惡化？
孔健岷：合作也分很多種方式，第壹種方式，有些公司突然拿了壹塊地，因為投資金額大，壹家持有發展可能會比較吃力，所以想找我們合作，雙方各壹半權益。如果兩家不行就三家，像津南新城項目就是四家合作，那個項目地價80億，平均下來20億，可以攤薄風險。
第二種方式，有發展商覺得我們在產品控制力和成本控制力方面比較強，願意找我們操盤。
第三種方式，如果是個沒有品牌的發展商，資金方面很緊，這類發展商寧願找壹些好的發展商合作，他坐在那裏分錢就可以了。他自己做可能做得不好虧掉，管理各方面控制不好也會虧損，要是找我合作，可以坐在那裏分成。
無非就是這三種情況，這三種情況我也不是都喜歡，因為有些合作是合並不了報表的。所以，在合並報表方面我們希望是第三類，壹些沒品牌的開發商找我們，那麽我們要求占大股來操盤。如果是同行，大家都差不多，就50%對50%，合作模式不同。
我對合作是開放的心態，但要求我的企業多少必須要自己控股，比如說最近拿的地塊都是100%控股，除了北京和上海。
還有壹些發展商找我們代建，我馬上回絕，我很抗拒代建，因為我要利用好人才，而且做了代建會影響整個資源體系。我希望產品品質出來能夠控制，代建這個東西我們絕對不會考慮。
觀點地產新媒體：您日常在辦公室看報表的時間多還是喜歡下工地？
孔健岷：我通常利用星期五和周末帶我的管培生下工地，我每年都帶幾個管培生，我們每個管理層都要帶。我的培養原則是不希望把他們放到下面去，很多大學生放到下面去有時候不好，因為大學生可以接觸的平臺和視野會不同。
第二，做得不好給師傅壓的時候要有申訴渠道。我和管理層帶的管培生，就算把他們放下去，有什麽大家也可以溝通，通常帶三年左右已經成為副總級別。
觀點地產新媒體：三年帶出來會把他們放到什麽位置上？
孔健岷：放到區域和城市裏面去。我去年帶的壹個現在已經是區域助理總經理了，因為他的平臺不同，除了公司很機密的財務會議、人力資源會議不能參加之外，所有的業務會議他都可以參與，不用問我同意不同意，自己進來就可以。
他是在旁聽，但站得高看得遠，因為這牽扯到管理，牽扯到項目的定位，包括對這件事情的看法，包括收購合並等。
觀點地產新媒體：這需要您很信任他們，不擔心他們外泄會議內容之類嗎？
孔健岷：如果不相信他就不會理他了。人是交心的，給他壹個心，他也會交心給妳。如果什麽都不相信他，他怎麽會把心交給妳？
觀點地產新媒體：這樣管培生的流失率大嗎？
孔健岷：我帶的不大，基本上沒有。
城鎮化
觀點地產新媒體：城鎮化和房地產關聯很大，您怎麽看城鎮化？
孔健岷：城市化進程肯定是必然的，因為經濟各方面上來以後，土地資源越來越少，就必須要城市化。發達地區的城市化進程會越來越快，這是必然的。
現在的觀點認為壹些城市的城市化進程快壹些，有的慢壹些，我個人覺得這不是十年的問 題，而是二十年的問題。不可能十年能夠城市化到很大程度，而且有些城市不是說壹定要推到城市中心裏面，因為市政、交通是解決不了這些問題。現在政府越來越 發現壹個問題，就是隨著人口密度加大，開發量增加，市政和所有配套都跟不上了。
所以我覺得壹些城市做得很好，在當地做了轉化，形成了壹些城市副中心，解決市中心的壓力。以前的觀點認為城市化就是超大城市，我覺得這是不合理的。
現在很多的未來城、科技城、衛星城這些城市副中心，其實做來做去也就是這樣，但是這個需要市政投入很大，因為當地的經濟要輻射地價，產業結構能夠扶持投入的這筆錢，要不然哪有這麽多錢投入，所以不是十年能夠解決的問題。
觀點地產新媒體：如果是二十年，以後房地產企業的機會是不是越來越多？
孔健岷：從長遠來看，我還是看好房地產。但是，中期有壹些政策的調整，這方面我希望平穩壹點。
觀點地產新媒體：合景受不受影響？
孔健岷：希望樓價不要過度波動，好的時候也不要太猛，波動大了政府相應的政策就出來了，還是平穩增長比較好。現在發展商都很成熟、很理性，而且風險控制越來越完善，經過兩次金融危機，沒有倒下的發展商很成熟了。
觀點地產新媒體：如果政策越來越平穩，未來中小開發商的機會是不是越來越小？
孔健岷：我覺得這個是很正常的，但是中國的房地產很奇怪，比如說廣州小發展商進入的門檻就很高。現在二三線城市在規劃、拿地等各方面還有不明朗的因素，所以小發展商的生存還是有空間的。
觀點地產新媒體：合景短期會不會到三線城市？
孔健岷：三線城市不去，我們的重點在壹線城市，至少是省會城市。我們現在的發展是這樣，壹線城市和省會城市結合在壹起。
觀點地產新媒體：成都合景推了很多項目，成都之前又在地震，不擔心嗎？
孔健岷：成都是西南的壹個窗口，城市的規劃、人文各方面還是很適合做生意，但是我覺得唯壹美中不足的是土地供應太大。
我很喜歡成都的幹幹凈凈，吃的東西好，晚上也可以去逛逛，氣氛很好，政府又會包裝。我覺得最聰明的是成都政府，壹個CBD出來後，過壹段時間又推出壹個新的CBD，不斷包裝，而且包裝得非常好，政府招商力度很強，是壹把手（市委書記）直接出來招商，說得也很坦誠。
這是願意不願意進去做的問題，進去做了以後會發現成都什麽東西都讓人喜歡，政府會熱情招呼，報建也幫忙協調，各方面都很好，美中不足就是土地供應量太多。
產業模式
觀點地產新媒體：合景現在酒店做得非常多，但恒隆地產董事長陳啟宗在2012博鰲房地產論壇上講到，酒店是壹個糟糕透了的生意，您怎麽看這個生意？
孔健岷：酒店這門生意從報表來看不會有些很大的驚喜，但是酒店對應的物業會升值。我 們為什麽要做酒店？因為酒店是壹個很穩定的生意，不要小看酒店，酒店物業的升值很厲害，現在我們酒店的評估價值接近60億。需要融資的時候，通過評估能夠 拿回二、三十億，融資的成本也不高，因為可以拿到長期貸款，而經營性貸款是十年期的。
第二，如果不蓋這個酒店，蓋成住宅賣掉，賣掉之後只是當年賺錢，但是物業沒有變多，企業抗風險能力就弱了。酒店和商場為什麽要賣？不賣的話抗風險能力強了，未來有很穩定收入的同時，資金緊張可以抵押出去給壹些金融機構貸款，這是最大的好處。
第三，外地的人過來參觀，總要拿壹些東西給人家看，要有代表性的東西。不要說帶去小區，說這些住宅都是我的，但其實都賣完了。像香港很多發展商，他們說"中環這裏哪裏是我的"，這帶來的額外品牌影響力很重要。
所以，壹個企業的報表好看，銷售必須要保證，但是持有型物業也要不斷增長。
觀點地產新媒體：物業持有比重將來希望占到多少？
孔健岷：占20%就夠了，每兩年多壹個持有型物業就行，無論商場還是酒店。不需要每年增長很多，因為這對現金流會有影響，始終還是以銷售為主，在銷售的同時持有壹部分物業。
我們的商業也有壹些是賣的，比如蘇州有壹些商業是賣掉的，在地鐵上蓋的商場才持有，地段好的優質項目才持有，那些是可以生蛋的。比如買房子，原來買了五套房子，肯定是把十年前買的 二手房 如果有錢賺就賣掉，再持有壹些地段好、能夠升值、質量又好的物業。
觀點地產新媒體：您現在酒店、商業、住宅互相分擔風險，如果壹旦經濟下行，住宅可以加大銷售？
孔健岷：主要以銷售住宅為主，我們最近也做了壹些產業園區，巢湖在做、蘇州在做、杭州準備做。
產業園區有兩種模式，壹種是銷售，壹種是出租，扶持壹些中小企業。其實，做這些產業園區對房地產業務結構上有幫助，我們做得很成功，最近在廣州準備做壹個。
觀點地產新媒體：做產業園區政府會有很大的支持嗎？
孔健岷：肯定有壹點，幫政府做產業園區肯定會給政策上的扶持，因為幫政府招來了很多企業。
觀點地產新媒體：做產業園區難不難？
孔健岷：不難，有團隊去做，當然沒有好的位置也不行，如果很偏遠誰去？這肯定要和交通各方面有關。
觀點地產新媒體：是否和招商團隊、品牌有關？
孔健岷：對，政府相信我們能夠做起來，而且有很多配套服務要做起來。比如我們正在和四大銀行談壹個金融服務平臺，提供壹些中小額貸款給企業。
這個其實是售後服務，或者是租後服務，中小企業進來以後，我們會提綱壹個金融平臺。未來做到壹定程度的時候，也可以提供壹些上市的服務給企業。
另外，我們裏面會做壹些配套場所，比如說大型的培訓中心、會議中心、飯堂、會所、餐飲、商業街等。可以讓人住在那裏，研發在那裏，產業在那裏，這樣整個園區就很成熟了，基本上就是壹個城市，因為提供了很多平臺。
觀點地產新媒體：您剛才說住宅的凈利潤是15%-20%，產業園區呢？
孔健岷：每個地方的產業園區不同，平均下來肯定是15%以上。比如說達到了目標以後，有幾棟樓剩下來就不賣了，用來出租，因為未來產業園區會更成熟，留壹部分出租可以增值。
觀點地產新媒體：合景以後也是個大地主，產業園區、酒店、住宅、商場都有。
孔健岷：現在覺得企業還很年輕，但也有老的時候，到時是不是每年還要去賣幾百億的樓？開玩笑！我個人希望未來十年收租物業占收入比重的30%。
土地與策略
觀點地產新媒體：廣州地價上漲得很快，對您來說是不是太高了？
孔健岷：對我們公司的底線來說是很高。舉個例子，南洲路那塊地，我能接受的價格是 1.6萬元/平方米。很簡單，3萬元/平方米的地價，蓋好以後加上稅費接近3.8萬元/平方米，以後如果不賣5萬元/平方米哪裏有錢賺？大家覺得在那邊能 夠接受5萬元/平方米嗎？短期不能接受，那麽預計要多長才可以呢？
我專門去看過那塊地，周邊都是農民房，根本不是豪宅區，能接受那個價格嗎？我個人覺得如果要到那個價估計是三年後的事，三年後的事情押不押？全國這麽多地，我為什麽要押三年後的事？因為這會使得資金利用率降低，我覺得這是不劃算的。
觀點地產新媒體：這樣在壹線城市通過招拍掛拿地會不會有點壓力？
孔健岷：會有點壓力，但我們公司產品議價能力很強。比如說同壹個地段，別人賣2萬 元，我們可以賣到2.3萬元，這就是產品創新力。像之前的成都項目，誰敢賣兩到三萬元？沒人敢賣，隔壁發展商才賣1.2萬元/平米。別人當時說我們傻，但 是我還是賣成了，這是因為我們產品的議價能力很強，我們的拿地優勢就體現在這裏。
第二，成本方面的優勢，但是不會太明顯。別人造價4千/平米，我們頂多3600-3700元/平米，成本相對地價來說不是絕對，反而是產品的議價能力非常重要。
所以，我們把重點放在壹線和省會城市，不是說能拿的土地沒有多少，只不過是我想不想拿。因為壹些地塊真的不想拿的時候不會拿，但是看好的地塊基本上都拿下來了。
可以做個數字模型，別人預計賣2萬元/平米，我預計可以賣到2.3萬元/平米，怎麽可能做不贏？所以有時候是想不想拿這塊土地，不是能不能拿。
觀點地產新媒體：現在合景對於融資成本的要求是多少？
孔健岷：我們這兩年買地相對比較謹慎，利潤率各方面都很好，資產都比較優質。今年的銷售量很大，資金更充裕，所以年初的時候提到我們的負債率會往下走。
觀點地產新媒體：50%以下嗎？
孔健岷：50%不可能，我們去年是70%多，可能會壓到60%多。第二，我對資金成 本的求是在行業裏面達到中間的水平，不要說最低，也不要說最高，當然這也要看企業。我們的負債率不高，資金成本相對於行業來說還是偏低，因為負債率低、資 產好，銀行會看這方面，資產負債率高資金成本就高。
觀點地產新媒體：接下來幾年的發展會比較迅速，當資金的需求量比較大的時候，會相對放松對融資成本的要求嗎？
孔健岷：其實有很多融資渠道，當然要放量的時候資金可以拿多壹點。但要看時機，比如壹個月之前貸款在7厘多壹點，但是這兩天貸款就高了。拿錢跟拿地壹樣，要抓住時機。
生意與生活
觀點地產新媒體：中國開發商被罵是最多的，您不會再投資其他行業嗎？另外，您不想讓女兒做房地產，為什麽？
孔健岷：在中國這個地方，不贊成壹代接壹代的家族企業，因為都知道她爸都做得這麽辛苦，她還要那麽辛苦幹嘛？我覺得她應該成為壹個專業人士，無論是藝術還是其他專業，就做壹個專業人士。
在內地做生意、做地產都很辛苦，這種辛苦只有親身經歷才知道，所以讓她做壹個專業人士，開開心心過生活。
做生意也不是說不幹凈，我說的是要經歷很多事，經歷很多東西，人會成熟得很快。無論 哪壹個成功人士都是有得必有失，得到東西的同時必然會失去東西。但是作為壹個專業人士，可能很開心得到了很多自己的時間。當然，可能會失去物質各方面的東 西，但是我覺得這要看怎麽想，開心健康就行，錢永遠都賺不完。
觀點地產新媒體：您開心不開心呢？
孔健岷：開心，我心態很好，最大的優點就是看得開，很樂觀。我的理念很簡單，坐在這個辦公室裏我就全程投入，離開辦公室就不想工作。
觀點地產新媒體：您花了多少時間陪家人？
孔健岷：我很用心，女兒去倫敦讀書，我專門飛過去接她，女兒每次家長會必到，從小到大沒有壹次不到，所有工作都會推掉。
我最主要的心態是什麽？只要坐在這個辦公室，只要開會，其他什麽都會忘掉，很專心。但是離開這個辦公室，就把所有的工作都忘掉，這樣才會開心。和朋友吃飯、聊天、做運動，我每天都做運動，吃完飯就散步、遊泳、健身。
我不會跑步，最多有時候壹個月做壹次健身機器，很規律，回到家就聽音樂，喝茶。
觀點地產新媒體：您喜歡聽古典音樂還是現代音樂？
孔健岷：我聽新的東西，我覺得古典音樂比較煩，最新的東西必須要聽，我看的雜誌都是新的，我聽的歌也是最新的。
觀點地產新媒體：是不是擔心和外面脫軌？
孔健岷：是必須要跟上最新的東西，因為我希望對所有東西都很敏感，音樂也好、設計也好、潮流也好，必須很敏感。
觀點地產新媒體：您對設計非常有興趣？
孔健岷：有興趣，但也不是很沈迷。其實興趣投入很多的時候會很糾結，所以千萬不要沈迷下去。唯美主義者是傻的，有壹些不完美其實最好，所有東西都100%完美其實是不好的。
觀點地產新媒體：您不希望成為壹個唯美主義者？
孔健岷：不希望，我希望對事情、對工作很執著，很認真，也很坦誠。我對我的同事也很 坦誠，不會說藏在心裏不說。但是，我工作時候很認真，私人時間不幹涉同事，同事也不要影響我。星期六、星期天有急事不要吵我，可以發個信息給我，我就看重 要程度，重要的我就回復，不重要我就不回復。
觀點地產新媒體：這個不容易，很多老總都是工作狂。
孔健岷：所以，各方面的體系和授權很重要，我給的授權的範圍內有權力拍板，過了這個範圍就要上報。
觀點地產新媒體：如果授權體系很多會不會使得執行效率變慢？
孔健岷：不會。執行效率就是不斷優化授權體系，要定期優化，有壹些授權可以看日期判斷是不是反應太慢了。
做人與做事
觀點地產新媒體：您有沒有推崇的企業和企業家？如果要給您個人貼標簽，您覺得哪幾個詞會比較好？
孔健岷：我不評價自己，我的企業和個人讓別人說會比較坦誠、比較透明、比較公開。只要對企業有利、對企業有幫助的事情必須要做，能夠使企業提高的事情我絕對贊成，對企業不好、不利的就改掉。
對合作夥伴、對人我們必須很坦誠，雙方之間要有信任。至於自己怎麽評價自己，我覺得我做人很低調，但是做事可以很高調。
觀點地產新媒體：您現在也做扶貧和慈善，合景以後會在這方面大量投入嗎？
孔健岷：會的，每個企業都會看業績情況而進行，壹個企業做大以後，除了解決當地的就業問題和稅收問題，慈善也要做。壹個企業的經濟效益和社會效益要平衡，不做社會公益是不行的。
創業階段可以是生存階段，到了壹定規模必須要做，因為這是相輔相成的，對社會影響力和品牌各方面都會有幫助，這樣別人才會留意妳，大學畢業了才會想進妳的企業，這壹點是壹般人看不到的。
企業做大規模以後、效益很好的時候，適當做壹些慈善事業是必須的。
觀點地產新媒體：香港企業比較多兄弟之間合作，但很多都是以基金的模式操作，合景是不是也分割得非常好，有沒有鬧矛盾？
孔健岷：沒有，我們三兄弟從小壹起長大，關系比較好。所有的東西他們都比較聽我，我們有商量，但最後肯定要有人拍板。我們沒有鬧過矛盾，而且他們進這個行業還是我拉進來的。
觀點地產新媒體：當初為什麽想做房地產？
孔健岷：壹個很偶然的機會進入了。這個行業很好，但是也有大浪淘沙的情況，說容易也行，說難也行。
觀點地產新媒體：在業績上有壹個明確的目標嗎？
孔健岷：我希望2015年能夠過300億。我很實在，用兩年的時間籌備產品覆蓋和標準化中心，我壹直告訴我的團隊不要著急，先把基礎打好，再做會快很多。如果急著上量但管理跟不上，那麽會很危險，很容易出事。
這兩年有壹些企業發展很快，但是做生意是看長遠的，不要掙紮在壹兩年。因為所有東西做好準備之後，後勁會很足。
觀點地產新媒體：合景發展了18年，以後也打算做百年企業？
孔健岷：我們沒有這麽長遠的目標，我是壹個比較樂觀的人，不會想企業壹定要做百年老店。我當然希望企業時間越長越好，但我有壹個退休的計劃。
雖然退休不是退出這個企業，還會在董事會參與重大決策，但是整個運營交給管理層。我們三兄弟都會退出去，呆在董事會裏面就可以了，可以在方向上給意見，但是在管理細節上交給管理層。
人很奇怪，現在有這個精力，十年、二十年之後還會有這個精力嗎？
觀點地產新媒體：合景現在的發展速度算是很快了。
孔健岷：現在很快，因為基礎打好了，從拿地到開盤的要求大概是六個月。
觀點地產新媒體：會不會有質量問題？
孔健岷：沒有。前期的設計各方面動作要快，質量沒有問題，因為開盤和交樓之間沒有關 系，關鍵是拿地時方案就要落地，這要求團隊執行力很強，現在我們能夠做到這壹點。以前是八到九個月，現在要求五到六個月。當然，壹些大的項目不行，比如說 大型的城市綜合體是不行的，如果是住宅項目五到六個月肯定行。
觀點地產新媒體：比較好的地段會遇到很多拆遷的問題，會不會拿這種生地？
孔健岷：拆遷基本上不做，拆遷比較麻煩，不可預見性太多，而且中國的物權法裏面沒有拆遷法。如果要做拆遷的項目，必須是拆完以後企業再拿，拆到八、九成的時候介入壹級開發都可以。
觀點地產新媒體：您不太談政治的問題，特別是南派企業家不喜歡談政治的問題。
孔健岷：政府也有政府的難處，什麽都怨政府也是不對的，而且改革開放的受益者是我們這批企業家，還有什麽怨言？
當然，政府也會理解企業的，有難處的時候去找政府，政府還是會扶持的，政府有難處的時候也要理解，抱怨得太多也沒有意思。
政府是從大局考慮，企業有困難的時候政府會扶持壹把，但是政府也要平衡社會、安撫百姓。中國改革開放以後的企業家都是受益者，作為受益者大家還有什麽好怨的，當然這需要互相體諒。
我個人看得很開，不會為了賺錢而不擇手段，從來不會。我覺得這是很自然的東西，投入這個行業、進入這個辦公室就必須很認真，要對得起股東，對得起這個企業。
當離開以後要積極去面對生活和人生，壹定要保持很好的身體和樂觀的心態。必須要有壹顆強大的心，心理素質是壹個企業家是必須要具備的。
我壹直都對朋友這樣說："今天沒錢不代表明天沒錢，今天很有錢不代表明天很有錢。"
沒有這個心態根本沒辦法過日子，這也是為什麽我的朋友都交得很長，現在經常到我家喝茶聊天的還是我十幾年前認識的朋友，但是不壹定做生意都做得很好。