房地產是不動產和房地產的總稱。它在物質上由土地和土地上的建築物、構築物組成。經濟學上也叫房地產。
二、房地產的概念和分類
不動產:指能給權利人帶來利益或滿足權利人工作或生活需要的土地資產。
屬性類型:
l居住用地:指居住區內的居住建築用地，以及與建築相關的道路、綠化及相關公共建築用地。
工業用地:主要指工業生產用地，包括工業區內的工廠、電力設施、倉庫、鐵路專用線、衛生防護區等。
l倉庫用地:指專門用於存放各類生活資料和生產資料的土地，包括國家儲備倉庫、區域中轉倉庫、國內供應服務倉庫、危險品倉庫等。
l交通用地:指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關保護區。
l市政用地:指用於建設各種公共基礎設施的土地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電信、供熱等基礎設施。
l商業服務用地:指為整個城市或社區提供各種商業和服務業的用地。包括商店、超市、銀行、餐館、娛樂場所等等。
L * * *綠地:指市中心城區的公園、森林公園、道路、綠化帶等占用的不動產。這類土地主要用於改善城市生態環境，為居民提供休息場所。
教育科學文化衛生設施用地:這類用地包括各類大中小學、獨立科研機構、實驗站、體育場館、衛生醫療機構等不動產。
l港口碼頭用地:主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的房地產。
l軍事用地:指為軍事活動提供的土地，屬於特殊用地。
其他土地:不屬於上述項目的其他城市土地，包括耕地、牧場和城市邊緣的空地。
第三，土地所有權的概念和劃分
土地所有權:是指土地所有者在法律規定的範圍內對其所擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。
土地所有權可分為:國有土地和集體土地。
國有土地:指國家即全民所有的土地。國家是國有土地所有權的唯壹主體，用地單位或個人只有國有土地使用權，沒有所有權。
集體土地:農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。
第四，房地產的分類
住宅類:可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。
生產用房:指各種物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業、運輸和建築等生產活動中使用的工廠、倉庫和實驗室。
辦公用房:是指政府行政部門、事業單位、社會團體、企業、公司等處理日常事務，從事社會經濟活動提供服務的房屋，也稱辦公用房。
其他建築物:上述建築物以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等。
動詞 （verb的縮寫）房地產所有權的分類
占有:對於房屋的實際持有和控制，是使用財產的前提條件。
使用權:是指根據財產的性能和用途，為滿足人們生產生活的需要而使用財產的權利。
收益權:指憑借所有權取得的經濟收入或利益，如房屋所有人出租房屋收取的租金。
處分權:決定財產實際合法的存在形式和運動方向的權力。只有財產的所有人才有權處置財產。
房地產開發
壹個房地產項目開發的全過程壹般包括10個階段。
(壹)開發商的開發理念是整個房地產項目開發的起點。
在市場經濟體制條件下，開發理念是房地產開發商最關鍵的工作。從這項工作來看，整個房地產項目開發已經進入了壹個狀態。開發思路是否準確反映市場需求，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這就需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求。
(二)可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的壹步。
開發商提出了想法，但這個想法是否有真正的市場前景，還需要可行性研究。可行性研究是房地產項目開發必不可少的階段。政府是否批準項目，銀行是否同意給予資金支持，需要參考可行性研究的結果。可行性研究可能會有兩種結果:第壹，可行性研究表明這個想法不可行，那麽即使開發商不同意，項目開發的全過程其實也就結束了；第二，可行性研究表明這個想法是可行的，所以項目可以不出意外的進行到最後階段。目前，我國忽視可行性研究或把可行性研究當作壹種風氣的現象在房地產項目開發領域仍然相當強烈，造成了空置率高等壹系列後果，需要引起政府的重視。
(3)申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式開始項目開發的第壹步。
土地是壹切建築的基礎，申請土地是房地產開發的第壹步。在中國，由於人多地少，土地資源極其稀缺。對於很多開發商來說，拿地是最關鍵的壹步。有了土地，發展的壹切條件都具備了，有了土地，就不愁項目，不愁錢了。因此，土地市場上各種腐敗事件層出不窮。中國最初規定可以有兩種方式獲得土地:劃撥和轉讓。劃撥土地過多，沖擊了土地市場的正常運行。目前只有少數情況可以獲得劃撥土地，大部分土地是通過出讓獲得的。但實際上是從原土地使用者(即原占用國有土地的國有企事業單位)手中取得土地的主要方式。開發商取得土地使用權規定的使用年限後，應到建設行政主管部門備案，領取房地產開發項目手冊。
(四)項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需求的重要壹步。
根據項目的規模，具體的工作流程也有所不同。對於大型房地產開發項目，壹般分為方案設計、初步設計、施工圖設計三個具體步驟。方案設計體現了建築布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建築結構、環境關系等設計要求。初步設計應在方案設計的基礎上，提出設計標準、基本形式、結構方案和各專業的設計方案。初步設計文件應包括四個部分:總體設計說明書、設計圖紙、主要設備和材料清單、工程預算。施工圖設計是在初步設計的基礎上進行的更詳細的設計，有工程設備各部件的尺寸、布置和主要施工方法；還需要繪制完整詳細的建築和安裝圖以及必要的文字說明。開發商在進行規劃建築設計前，需要向城市規劃行政主管部門申報規劃設計條件，以便取得規劃設計條件通知書(主要規定規劃建設用地面積、總建築面積、容積率、建築密度、綠化率、建築退讓紅線距離、建築控制高度、停車位數量等。).根據規劃設計通知書，房地產開發商委托具有規劃設計資質的單位完成方案設計，然後將方案設計申請表、方案設計及其說明書等相關材料提交城市規劃行政主管部門審查，確認符合規劃要求後，核發建設用地規劃許可證。方案設計批準後，即可進行初步設計。城市規劃行政主管部門對建設工程初步設計方案進行審查，確認符合規劃設計要點後，建設單位方可進行施工圖設計。城市規劃行政主管部門對施工圖及相關資料審查合格後，核發建設工程規劃許可證。
(5)征地拆遷安置是房地產開發的第五步，是取得土地使用權後的第壹步。
取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證後，必須進行征地拆遷安置。開發商還需要在土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門應當根據房地產開發商的土地使用權證書和建設用地規劃許可證，現場劃定場地範圍。開發商只能在劃定的範圍內進行征地拆遷計劃的實施。
(六)籌集房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地拆遷安置之後最重要的工作。
大部分房地產商在拿到土地使用權後，基本都花光了自己的資金。如何獲得進壹步發展所需的房地產開發資金，成為房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然後在此基礎上確定需要籌集的資金量。然後通過對各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前國內房地產開發商的融資渠道很少，基本都是商業銀行的貸款。房地產開發是壹項高風險的商業活動，壹旦投資失敗，就會牽連到銀行系統。最近，中國人民銀行大幅提高了房地產開發商的貸款門檻，這將抑制中國壹些過熱的房地產投資。
(7)建築工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法。
工程項目招投標制度是我國工程建設市場的重大改革措施之壹。通過招投標，房地產開發商首先可以選擇合適的工程承包商，確保工程投資不超預算，質量符合設計要求，工期達到預期目標。在確定工程承包商後，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對建設工程進行監理。
(八)施工是房地產開發的第八步，也是項目能否按時高質量完工的關鍵壹步。
為了保證按照建設工程規劃許可證的規定組織施工，國家規定城市規劃行政主管部門必須在施工現場放線驗線，並在取得建設行政主管部門的建設工程開發證書後方可破土動工。聘請監理單位後，項目主體工作將委托給監理單位，開發商只控制最終的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解雇監理單位。項目建設完成後，必須通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。如果不能通過驗收，就不能投入房地產市場。
(9)營銷策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵步驟。
房地產項目的開發商，在開發項目即將完工的時候，可以考慮對已開發的房地產項目進行營銷。開發商符合政府主管部門預售條件的，可以在進行施工的同時，開展已開發房地產項目的預售工作。房地產營銷包括房地產市場調查、確定營銷目標和手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的展會、選擇廣告方式等。甚至給項目起壹個好聽的名字，都能對商品房項目的銷售起到極其重要的作用。當然，房地產開發項目的出租和銷售必須經過房地產行政主管部門批準，取得銷售許可證。
(10)物業管理是房地產開發的最後壹步，是房地產開發的售後服務。