近年來，隨著美國EB-5投資移民的升溫，以及美國經濟的復蘇，很多人認為美國商界對EB-5投資移民的需求並沒有那麽旺盛，於是加大了對EB-5投資移民漲價的預期。漲價是肯定的，但原因恰恰相反。不是沒必要，而是需要更強。
(背景:1990年國會通過投資移民EB-5法的時候，當時還沒有投資移民區域中心的概念。美國投資移民EB-5地區中心，即可以使用“間接就業”的法律，在1992通過，作為1990投資移民EB-5法律的補充。這個1992關於投資移民區域中心的規定是臨時的，需要每三年重新投票決定是否延長。國會上壹次推遲表決是在2012年9月30日，下壹次將是在2015年9月30日。)
我單獨分析壹下，歡迎業內人士和對通過美國投資移民EB-5移民或美國房地產開發等海外投資感興趣的人士參與討論。
從2012到2015，移民情況完全不同。
2012美國和西方主要國家的經濟還沒有走出危機。所有國家都註意到了中國移民的經濟實力。壹些歐洲國家正在準備或剛剛開始開放購房移民、投資移民等項目。美國投資移民EB-5，剛剛進入擴張期。但到了2014，加拿大已經全線停止投資移民。最近有消息說200萬加元的風險投資移民開放了，但是可能只有50個名額，所以基本上不再歡迎中國的有錢人和他們的錢了。另壹方面，加拿大對有經驗和技術移民的規定有所松動，宣布了“快速移民”等壹系列政策。澳洲投資移民現在的價格是500萬澳幣起，英國漲到200萬英鎊，香港可能漲到2000港幣，匈牙利漲價，葡萄牙移民機構出醜聞，等等。總體感覺是中國富人的錢貶值了。畢竟，科技和創意對經濟的長期發展更為重要。發達國家最想要的是人才，不是錢。但由於EB-5的特殊性，美國在可預見的未來不會收緊EB-5投資移民政策，雖然美國肯定會像其他西方國家壹樣加強高科技人才移民。
經濟需要，也要物有所值。
美國之所以不會收緊EB-5投資移民政策，是因為美國的EB-5投資移民與其他國家有質的區別。它允許外國企業家在美國自由投資和創業，並為美國人創造就業機會。同時，也允許美國企業自由引入外國投資移民資金，並自主使用這些資金開展業務發展等經濟活動。所以EB-5比其他國家的投資移民有更大的民間基礎，受到各方企業家的歡迎。它降低了融資(尤其是夾層貸款)的成本和難度，使壹些項目變得可行，相對提高了利潤率，降低了項目的風險。所以，即使美國經濟全面恢復，美國投資移民的EB-5政策也壹定會在商界的要求下得以保留，只是在具體執行中會不斷調整。
當然，要留住它，發展它，也要維護它的“合理價值”。說白了，美國人還得覺得“值得”。再看看其他國家，美國投資移民EB-5確實到了提價的時候了。如果價格上漲，我們會更放心，不會提高它的價格。反而會擔心美國人是否還有興趣，政策是否會收緊。
箭在弦上，何時發？
這兩年提出的投資移民EB-5改革法案雖然沒有通過，但已經明確提出了漲價計劃。漲價迫在眉睫，就在什麽時候發。2015年9月30日，國會“就投資移民地區中心計劃延期表決”時，最有可能發生漲價的情況。
EB-5的價格會怎麽漲？
如果出乎意料，就應該以消費價格指數為基礎。下表是美國勞工部發布的1990至2014和10的CPI-U數據。1990年，CPI-U平均值為130.7；2014年，10月的平均值為236.987；24年，CPI-U增長了1.813倍。以此計算，目前50萬美元在茶葉區的投資將上升到90.65萬美元，非茶葉區將上升到654.38美元+0.81.3萬美元。
除了美國政府，誰還想漲價？
簡單來說，美國商界，具體來說就是美國EB-5項目方最想漲價，漲價肯定會在最好的時機，而不是壹般的時間。傳說IIUSA投資協會會建議國會提高EB-5的價格。IIUSA作為壹個區域中心的聯盟組織，在EB-5的推廣和維護上是不遺余力的，但是壹定要記住，它是壹個美國項目方的組織，而不是壹個直接為我們中國移民投資者服務的組織。
難道美國方面不擔心EB-5這種美國投資移民在漲價後對中國人失去吸引力嗎？
這就是為什麽商品的價格會在最好的時候上漲，而不是相反。目前EB-5每年的額度都是供不應求的，大部分選擇赴美投資的家庭應該能夠承受價格的上漲。而且如果價格漲到1.8倍，需要減少45%的投資人，融資總額會比不漲價時低。目前來看，漲價可能不會對投資者數量產生那麽大的影響。所以，從籌集的資金總額來看，美國肯定是有收益的。此外，即使價格上漲，與澳大利亞、英國等其他西方國家相比，EB-5的價格仍然較低。考慮到小留學生移民後可以享受的優惠學費，EB-5是美國最具吸引力的投資移民。
漲價後誰是輸家？
無力承擔約90萬美元投資的家庭。
因為漲價，只能考慮中國的EB-2和EB-3學生。
漲價後誰是贏家？
1，美國:如前所述，當體質上升到1.8倍時，只要投資人數的減少比例小於45%，美國通過EB-5融資的總額只會增加，不會減少。如果人數不變，融資總額將增加1.8倍。
比如2014年，美國* * *收到11000份I-526申請，累計融資55億美元。見/newlvshi/blogIn.asp？Id=81，如果EB-5的價格是90萬美元，就能達到90億美元。美國經濟界應該歡呼！
2.美國項目方:就項目方整體而言，融資總額會增加。就單個項目當事方而言，
他們的融資難度會大大降低。比如以前融資5000萬美元需要100個投資人，漲價後只需要56個人。找到100個投資人比找到56個投資人要困難和費時得多。
EB-5基金在其項目投資資本中的比例將大大增加，從而減少對銀行貸款等其他融資渠道的依賴。眾所周知，壹個項目的建設投資由三部分組成:銀行的建設貸款、用於投資的EB-5基金和項目方的股權出資。如果壹個項目的建設投資(包括軟成本和硬成本)為654.38+0億美元，將創造654.38+065.438+000個就業崗位。如果EB-5的價格為50萬美元，可以獲得高達5500萬美元的EB-5投資和安置資金，但價格上漲到90萬美元後，可以獲得高達9900萬美元的EB-5投資和安置資金，基本解決了整個建設投資需求，不再需要銀行建設貸款和自有資金投入。這將使許多不可能的任務成為可能。
降低成本，增加利潤。銀行的非EB-5建設貸款利率高，申請條件嚴格。將EB-5資金改為投資移民後，項目方的開發成本將大大降低。
EB-5投資移民資金的還款期限和支配權往往掌握在項目業主或項目業主控制的區域中心手中，不像銀行貸款有嚴格的還款期限和嚴重的延遲後果，所以項目業主會有更大的項目運作空間。在這種美方掌握控制權的情況下，我們應該是國內第壹家通過在美國建立並控制EB-5區域中心和EB-5有限合夥企業，代表投資人獲得EB-5投資控制權的公司。
3.EB-5投資移民:簡單來說，漲價後申請EB-5投資移民會更順利，更容易。眾所周知，目前I-526和I-829的批準率已經穩步超過90%，甚至達到近98%。也就是說，只要EB-5投資移民項目沒有問題，拿到臨時的正式綠卡是沒有問題的。那麽EB-5項目壹般有什麽問題呢？除了造假，問題可能主要出在兩個方面:壹是創造的就業崗位數量不夠，二是項目本身失敗了。
EB-5投資移民提價後，將徹底解決房地產項目創造就業不足的問題，欺詐項目除外。眾所周知，壹個項目只要能創造10以上的就業崗位，就可以作為投資移民，但只能招聘1人，創造20個就業崗位，招聘2人，創造10個就業崗位，最多招聘10人，如果項目方根據實際能創造的就業崗位合理設定投資移民的招聘人數，但問題是有些項目方實力不夠，需要通過各種方式增加EB-5投資和移民資金的額度，比如利用租客就業，圍繞客戶消費就業，甚至虛增建設成本，這些都會導致被移民局拒簽的風險。但是，壹旦EB-5投資移民的價格漲到90萬美元，EB-5籌款本身的總額就會增加80%，所以沒有必要白白增加工作崗位。也正因為如此，EB-5投資移民很少會因為創造就業而被拒。
項目本身的質量。漲價本身不會提高EB-5項目的質量，但會把項目質量放在最突出的位置。EB-5投資移民漲價後，除了欺詐，EB-5將面臨的主要問題將是EB-5項目本身的質量，更準確的說應該是“項目投資質量”。正如我在之前的多次采訪或文章中所說，EB-5項目的好壞不僅取決於項目本身，還取決於壹個商業投資行為本身所涉及的投資資本構成、投資控制、投資行為合理性等系統性問題。這個我就不解釋了。如果妳有興趣，請查看我的其他文章和視頻采訪。
4.中國項目方:
我多年來壹直在宣傳，EB-5投資移民是中國資本(無論是國有還是民營)進入美國的最佳途徑。
EB-5漲價後，中國資本將更容易與EB-5資本聯合在美國進行房地產開發，並結合中美10簽證開發建設新的中國居住區。
5.中國EB-5申請人:
在未來，我們可能不必那麽擔心創造就業機會，但項目投資的質量將大大提高，不僅關註項目本身，而且關註更高層次的投資控制。
將會有越來越多的項目為申請人提供首次按揭和還款順序。如果近期在紐約或西雅圖有壹個EB-5大樓項目，所有的投資都來自EB-5，所有的住宅單元都歸EB-5客戶所有。妳會不喜歡這樣的項目嗎？有人說，沒有銀行貸款的項目不安全，因為沒有經過銀行審查。獲得銀行貸款或政府債券安全嗎？破產的牛肉廠項目是政府支持的，連原來發EB-5的區域中心都是政府區域中心；陷入欺詐醜聞的芝加哥會議中心項目得到了政府發行債券計劃的支持，但醜聞提前爆發，沒來得及發行。結論是:偵查項目仍需案例分析，不能用死亡的標準。
漲價會如何改變美國EB-5投資移民的整體格局
EB-5投資移民目前的主要項目是建築。對於建設項目，目前EB-5的基本投資構成是:銀行或政府提供的建設貸款，股東股權投資，加上EB-5貸款。EB-5起到了夾層貸款的作用。對於項目方來說，很難獲得EB-5以外的夾層貸款，另外就是要支付非常高的利息，壹般是每年12-20%。可以說，在美國經濟復蘇的過程中，正是因為有了EB-5投資基金，很多難以獲得夾層貸款的項目得以發展，項目方的成本大大降低。同時，項目方將項目風險轉移到EB-5投資移民資金上，除非項目方提供可靠的抵押。EB-5投資移民也促進了中國人在美國的房地產投資。可以說，如果沒有EB-5投資移民，美國房地產這幾年的高速發展可能不會發生。
但是讓我們從另壹個角度來看。沒有銀行和政府的建設貸款，沒有項目方的前期投入，EB-5投資移民資金也可以找到匹配的組合基金，因為單靠EB-5投資移民資金無法滿足壹個項目的資金需求，所以不可能通過EB-5投資移民拿到綠卡。但是EB-5投資移民提價後，情況就完全不壹樣了。例如，壹個1億美元的項目將創造1100個工作崗位，以50萬美元的價格籌集10個投資者，總投資成本為5500萬美元。仍然創造1100個就業崗位，募集110個投資人，但可以募集9900萬美元，占總成本的99%，基本滿足所有投資需求。
這個比例的變化對於EB-5投資移民來說是革命性的。EB-5項目從此擺脫對其他配套資本的依賴，美國房地產項目的開發只需籌集EB-5本身就可以完成。這個影響會有多大，大家可以充分發揮自己的想象力。壹個好的項目，不再會受到各種融資條件的限制，只要能說服EB-5投資人。眾籌在美國建房也將成為可能。
不過提醒投資者，漲價後要謹防不良項目。淘汰不良項目，靠的是專業素養和業務素養。