20萬全款買房即可落戶?衡水學區房市場幾經起伏

衡水不是華北平原河北GDP排名最靠前的城市，但從知名度來說，其他城市很難“匹敵”。這個大都市有衡水老白幹酒的生產基地。據相關文字記載，這種酒盛於漢代，盛於唐代。明代正式命名，醞釀1900多年。是新中國第壹家白酒生產企業。2002年，衡水老白幹在上交所上市，成為河北省釀酒行業唯壹上市公司，總市值約338億元。然而，高考“兵工廠”衡水，依然是讓衡水更為人所知的名字，甚至是壹個標簽。在高考大省河北，衡水以清華北大的高升學率創造了壹個神奇而又充滿爭議的“高考神話”。在全國範圍內，衡水中學和衡水二中進入清華北大的人數也與清華的二級名校相當。領導壹個強市，壹個超級高中，成了衡水最惹眼的刺。即使其嚴格的教學模式和軍事化的治理已經數次成為全國爭議的焦點，但仍然阻擋不了想碰運氣的家長們。去衡水讀書，成了學生高考突圍的“救生艇”。似乎只要踏上這片土地，他們的生活就會更加精彩。領導的巨大吸引力給衡水中學增添了光環，也催生了壹些行業類學區房的成長。目前在國內很多大都市，因為多校片、教師輪崗等政策的實施，學區房的神話正在消逝。但在衡水，為了孩子上學，選擇優質學區，還是很多人的“剛需”。河北各地的父母悄悄來到這裏，在這個人口不足500萬的四線城市買了壹張諾亞方舟的船票。買房上學是“壹條龍”[h/]在各個房產信息網站上，衡水的二手房都很有特點。要想吸引更多的眼球，賣個高價，必須帶上“馬上落戶”、“某中學周邊”、“全程陪妳”、“全程替妳”等字樣，意思是房產在其他地方的好中學周邊。如果買房落戶，離衡水的優質領導資源又近了壹步。但是衡水的初高中多，派系林立，落戶和學籍上的政策也是龐大多變的。外地人往往很迷茫，這就催生了壹些公開的或者灰色的中介業務。張凱(化名)在衡水做這行已經很多年了。總的來說就是為父母落戶、買房、上學提供“壹站式”咨詢服務。在此之前，他也做過高價倒賣學籍的生意。Keri的壹名記者以購房者的身份找到張凱。據他說，今年春節後咨詢衡水上學的人很多，光他壹個人就已經幫十個人買房落戶了。張凱所說的並不完全誇張。在他的父母中，有來自河北省張家口、保定、邢臺、滄州等城市的父母，他們時刻關註著適合衡水的房源。“基礎上，來咨詢買房落戶的都是外地人。今年衡水部分民辦中學又開始招生了。很多家長都是瞄準幾所名校初中，想買周邊的學區房。這些學校的教學質量不錯，同時又是走走停停，沒有陪讀的制度。有些國外的父母甚至在孩子還在上小學的時候就開始買房了。”張凱坦率地說怎麽跑這麽早？這得益於衡水特殊的落戶政策和中考考生分類政策。在衡水，中考考生分為A、B、C、d四類，A類學生是指在桃城區戶籍滿五年，初中在同壹所學校就讀滿三年的考生。他們可以在中考期間報考市區所有高中，可以占用衡水中學、衡水二中、13中、14中的公費指標。如果成功考上衡中的公費生，不僅意味著更低的學費，還能進入擁有優質領導資源的“總部”。B類學生在中考前將戶籍和學籍遷入桃城區，但不能滿足桃城區五年戶籍。中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中的公辦生指標，但可以報考市區所有高中。C類學生和D類學生沒有桃城戶口。前者可以報部門中學的普惠生和自費生，後者只能自主招生，學費壹般比較貴。“衡水這麽大的中心。以前很多外地人在臨近中考的時候遷戶口，俗稱‘中考移民’，導致外考競爭越來越激烈。目前在戶籍和學籍方面政策有點緊。家長看到改革有點慌，但是沒有措施，政策以後怎麽變，會不會繼續收緊，都不好說。另壹位熟悉該領域和解政策的人士表示這意味著如果孩子成為A班學生，將有更大的機會進入衡水中學、衡水二中等傳統強校就讀公辦生。因此，壹些外地家長從孩子小學三四年級開始在衡水落戶，以滿足“五年戶籍”的政策要求“除了靠親戚，在衡水落戶主要有兩種方式。壹個是租房，壹個是買房。每年都需要向房東支付租金。父母和有兩套以上房子的房東帶著相關證件去房管局辦理，然後去派出所辦理居住證。後續民警也會上門抽查，180天後領取居住證，設法落戶。手續繁瑣，周期長。”張凱說道。所以，選擇總價較低的房子，壹步到位買房，成為了很多父母的選擇。這個時候，領導素質高的優質初中區是家長學區的首選。“衡水的幾所民辦初中實力都很強，但是學費也高，招生範圍不紮實，而且傾向好的公***區域買房落戶方便，後期賣房產也方便。”張凱認為。國外樓市有起有落有需求就有供給。在衡水，開發商、結算中介、房產中介等各方形成了精準的優勢鏈條。開發商專門推出適合落戶的小戶型房子，各種中介致力於帶父母買新房或者成交二手房賺取傭金。“優質精裝修的二手學區房供不應求，壹些小戶型的房子幾個人同時想要，最後甚至擡高價格。"在外地從事代理業務的李林(化名)說，總體來看，大部分二手房房齡較大，過戶費用較高。所以那些總價低、戶型小的新房，就成了壹些父母安家的首選。外地開發商推的樓盤中，有37~45平米的壹室壹廳壹衛小戶型，總價28萬，號稱壹周內可入駐三中學區；另外推出了壹套30~36平米的壹室壹廳壹衛的小戶型，總價18.8萬，說是壹周可以結清全款，都是公寓。值得註意的是，如果有相關的申請文件，國外的公寓是可以設法落戶和上學的，而有的公寓打著落戶的旗號，最後讓購房者事與願違。“壹般來說，過年後的兩個月，剛需買婚房的人比較多，但今年買學區房的比例也很大。壹些房產學區房的客戶比傳統剛需群體更多。李林說，過完年，售樓處就熱了。除了上述買學區房的因素，還受到了疫情後回鄉政策和樓市的影響。很多在北京工作的人回國買房。壹位外地的地產商也表示，衡水落戶和學籍政策改變後，家長要想讓孩子上公立高中，就要在小學開學時買房落戶，對外地市場有壹定影響。在其所在的樓盤，衡水周邊各縣的購房者約占壹半，另有20%至30%是因為領導購房，其余為創新客、返鄉等。今年衡水新房市場略顯躁動，部分樓盤均價上漲數百元。安居客數據還顯示，3月份衡水新房市場均價環比上漲0.09%，二手房環比微跌0.19%。在很多外人看來，這並不代表衡水樓市火爆，時間軸拉長。目前的衡水市場仍處於高溫周期。根據房天下的控訴，這十幾年來，衡水的房價發生了翻天覆地的變化。2010年均價只有3230元/平方米。2016年房價開始上漲，2017年到了岑嶺，壹個肆無忌憚增長的城市。這個四線大都市很多樓盤售價過萬。很多人受市場情緒影響，苦苦哀求貸款買房，甚至期望其他地方的房價能攀升到兩萬元。之所以提前這麽放肆，壹方面是因為受房地產市場影響，河北很多城市房價普遍上漲；另壹方面，當時在京津冀壹體化、雄安新區等規劃下，衡水被視為“雄安之門”。河北非常重視衡水的戰略位置和交通創造，外地房地產市場也因為政策利好呈現出壹波“炒房團”的熱潮。然而這種趨勢並沒有持續多久。2018年衡水房價開始回落，2022年均價約8087元/平方米。“現在市中心的房子均價9000、10000，但周邊大部分樓盤才6000、7000，比岑嶺的價格低很多。在整個河北，衡水的物價也是低的。“上述房企的表現在很多外地人眼裏，衡水雖然有著顯赫的領導標簽，但來落戶買房的人還是少數，最終還是要權衡人口、產業、經濟發展等城市的基本方面。但對於2022年GDP達1800.5億元、河北省排名第九的衡水來說，要想讓產業更強大，還有很長的路要走。“除了衡水老白幹和衡水的領導，這個城市還有更強的經濟支柱嗎？衡水建了那麽多樓，會賣給誰？”李林感慨道與此同時，大都市的活力取決於人才。衡水中學雖然培養了大量清華北大的高材生，但如何留住人才，增加就業吸引力，也是壹個極其重要的課題。數據顯示，衡水市總人口自2000年以來壹直穩定在410萬至450萬左右，沒有出現大幅增長。2020年人口壹度少於2010年。