日本移民在大連買房

相當壹部分省會城市和計劃單列市已經處於人口流失狀態，其樓市已經不值得投資。只有剛需的人，因為實際使用的需要，才能在這些城市買房。對於投資者來說，最好遠離這些城市。因為各地統計局公布的“年度統計公報”中的人口數據是失真和滯後的，所以我還是用小學生人數(或義務教育階段學生人數)的增減來推斷各個城市人口的增減。在全國水平最高、經濟總量最大的48個城市中(名單附後)，10以下城市人口“跑輸大盤”，其樓市不適合投資。當然，沒有納入的48個城市大多是中小城市，其樓市往往更不值得投資。大連第壹名這可能會讓很多人吃驚，但大連確實是2008年以來中國人口流失最嚴重的大城市。2008年全市義務教育在校生52.2萬人，2065年438+04年43.8萬人，下降16%，遠超全國平均水平。在大連投資買房壹定要慎重。第二太原2008年，太原市小學生人數為29.8萬人，到2065，438+03(2065，438+04的數據沒有查到)為25.4萬人，五年間減少了65，438+04.8%(由於計劃生育政策，這五年全國小學生人數平均減少了9.4%)，人口處於明顯流失狀態。第三名貴陽市2008年，貴陽市小學生人數為36.8萬人，2004年2065年438+06.5萬人，六年間減少了65，438+04%(這六年全國小學生人數平均減少了8.5%，2065，438+04年的人數略高於2065，438+03年)。第四名哈爾濱市2008年，哈爾濱市小學生人數為481，000人，201，000人，只有41，000人，6年減少了1.4%，遠超全國平均水平，是人口流失明顯的地區。第五長春2008年長春市小學生人數為44.5萬人，2065年減少到38.4萬人，438+04，減少13.7%，人口流失明顯。第六名蘭州2008年蘭州市小學生人數為23.5萬人，2065，438+03年為20.3萬人(2065，438+04年數據未查到)，五年間小學生人數減少了65，438+03.6%。第七名三亞，2008年小學生人數為71.9萬人，2014年下降到6.3萬人，下降了12.4%。雖然三亞的樓市沒有本地人支持，但是在全國資本湧入三亞炒房的大背景下，三亞的人口明顯流失，說明當地的經濟並沒有好轉。三亞旅遊的高季節性和巨大的供應量，讓該市的樓市背負著沈重的負擔。第八名昆明2008年昆明小學生53.6萬人，2065年438+04年僅剩48.34萬人，降幅9.8%，大於全國水平。這座城市缺乏人口競爭力。第九名西寧2008年西寧市在校學生654.38+06.6萬人，2065.438+04年在校學生654.38+05萬人，下降9.6%。這座城市缺乏人口競爭力。第十名呼和浩特市2008年呼和浩特市小學生18.3萬人，2065年減少到16.87萬人，減少了7.8%，略小於全國平均水平，但城市缺乏人口競爭力。為什麽要用小學生的數量來研究人口的增減？我國壹般每10年進行壹次人口普查，統計局根據抽樣調查估算人口。因為涉及到人均收入、人均GDP等績效指標，統計局公布的人口數字往往不準確。小學學生人數是用“數人頭”統計的，不受政績觀的“汙染”，所以是考察壹個城市人口增減的重要指標。妳研究過哪48個城市？人口增長強勁的城市:廈門、上海、廊坊、東莞、深圳、蘇州、鄭州、北京、長沙、泉州、南京；人口適度增長的城市:唐山、杭州、石家莊、天津、溫州、保定、無錫、惠州、寧波、青島、佛山、福州、武漢、銀川、烏魯木齊；人口增長緩慢的城市:濟南、廣州、拉薩、成都、合肥、南寧、Xi安、洛陽、沈陽、海口、煙臺；人口流失的城市:呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、長春、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽、大連、重慶，雖然整體人口呈流失趨勢，但其體量相當於壹個省，如果從主城區觀察，人口仍在增長。2015樓市面臨幾個基本因素:壹是政策溫和偏暖。事實上，政府新壹輪救樓市組合拳正在推出，包括改變“棚改”打法，不增加新增供應，通過政府購買商品房作為政策性住房或安置房來消化積壓房源，補貼低收入者租房等。此外，紹興等地開始增加退稅，加大對購房者公積金貸款的支持，取消90/70政策，取消外地人購房限制，允許開發商繳納土地出讓金。接下來估計會放寬房地產企業發債、上市、放貸、再融資的限制。第二，資金面面臨寬松。RRR全面下調，利率再次下調是遲早的事，所以M2的增速可能會從2014開始反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市有負面影響，但如果幅度有限，影響也是有限的。因此，未來壹兩年，中國將繼續維持資產泡沫，而不是“擠出泡沫”，這對樓市是利好。第三，資金從股市向樓市的分流暫時告壹段落。雖然從長期來看，中國人的財富配置會從樓市為主，金融資產為輔，轉向以金融資產為主，樓市為輔，但這是壹個長期的過程，需要建立真正的市場經濟體制，把權力關進制度的籠子裏。此外，還有正版IPO註冊制。沒有這些條件，“有用的房子”仍將是最可靠的資產。目前股市遇到了3400點的“政策高峰”，管理層非常警惕金融風險和產業資金回流股市的“賭博”，所以股市最好的時候暫時結束了。第四，市場因素不樂觀。2014是中國樓市的轉折點。壹句話，樓市供大於求，只有“壹線城市”和部分“強二線城市”才能持續吸引新移民，所以房子供不應求；事實上，其他大多數城市都面臨著人口增長緩慢和流失的局面。因此，住房投資需求從全國2000多個城市被推到10個中心城市，加劇了這些中心城市的供需失衡。根據壹項統計，如果中國所有規劃的新區和開發區都建成，將足以容納34億人口。這個統計數據來自國家發改委城市和小城鎮改革發展中心。我曾經寫過壹篇文章《中國正在為34億“城市居民”蓋房子》。如果加上現有的城市住房容量，10年中國城市化的最終目標完成，足以容納全世界的城市人口。從這壹點妳就能明白房子過剩有多嚴重了(這個統計不包括小產權房的瘋狂增長)。所以，中小城市的房地產市場，絕對不是國家通過優惠政策或者繼續“玩資產泡沫”就能拯救的。但是如果把這些政策用到中心城市，這些地方的房子還能繼續漲。2015有哪些有用的房子？如果住在中小城市，最多保留兩三套中心區的普通房，新區和郊區的房子壹般可以處理掉；如果妳住在大城市，在中小城市的老家有房子，那麽從提高投資效率的角度來說，中小城市的房子都可以賣掉。至於中小城市郊區、新區的商業物業，尤其是“現場鋪”最危險，估計想賣也賣不出去。至於三四流景區的旅遊地產、養老地產，也很不靠譜。至於市中心的傳統高價店，最好不要輕易去碰，因為比較危險。至於壹線城市中心區的普通房子，有錢閉著眼睛也能買，未來還有很大的升值空間。壹般來說，在直轄市、省會、計劃單列市等頭銜的二線城市，長期來看和中心區的普通住宅沒有問題。在中國執著於資產泡沫的背景下，這些房子至少可以保值，不會讓妳的房產被長期通貨膨脹侵蝕太多。(以上回答發布於2015-10-08，現行相關購房政策應以實際情況為準。)更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。