1.基本概況
1.1 西寧簡介
西寧是青海省的省會，地處青藏高原河湟谷地南北兩山對峙之間，統屬祁連山系，黃河支流湟水河自西向東貫穿市區。全市總面積7665平方公裏，市區面積350平方公裏，建城區面積75平方公裏。是全省政治、經濟、文化、教育、科教和交通和、通訊中心。全市總人口212.73萬，城鎮化率為59.59％。轄城東、城中、城西、城北四個區，大通、湟中、湟源三個縣。以及正在建設的西寧（國家級）經濟技術開發區和城南新區、海湖新區。
西寧是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教並存。西寧地處黃土高原與青藏高原、農業區與牧業區、漢文化與藏文化的三大結合部，是青藏高原人口唯壹超過百萬的中心城市，移民人口達100萬之多，有漢、回、藏、土、蒙古、撒拉等34個民族，其中少數民族人口54。36萬人，占總人口25．55％。隨著西部大開發和現代交通建設步伐的加快， 以西寧為中心輻射全省的交通網絡已形成，315、109國道貫穿全境，高速公路和壹級公路四通八達，鐵路向四周延伸，總鋪軌裏程1300余公裏。青藏鐵路建成通車使西寧成為青藏高原鐵路中心樞紐。
西寧是國務院確定的內陸開放城市，先後與國內外許多城市和地區建立了經貿協作和文化交流關系。每年在西寧舉辦的“郁僉香節”、“青洽會”，“環青海湖國際公路自行車賽”等節慶活動，進壹步擴大了其在中國的知名度和影響力。2006年地區生產總值達到281．61億元，比上年增長14．5％；完成全社會固定資產投資141．04億元，增長21．98％；地方壹般預算收入14．15億元；增長20、1%；城鎮居民人均可支配收入9334.63元，增長11．16％；農民人均純收入2950．99元，增長13．82％；實現社會消費品零售總額119．51億元，增長14．5％。
西寧在全省有較高的首位度。人口占全省的38．84％，生產總值占全省的43．93％， 固定資產投資占全省的33．61％，地方壹般預算收入占全省的33．5％，社會消費品零售總額占全省的66．35％。“十壹五”時期，我們提出以科學發展觀為統領，以構建和諧社會為目標，做強西寧，服務全省，使西寧成為青藏高原區域內投資環境優良的創業城市、生態良好的宜居城市、改革開放的先行城市、內涵豐富的文化城市、和諧穩定的青藏高原區域性現代化中心城市。
1.2 房地產現狀綜述
2006年西寧市房地產開發完成投資、施工面積、銷售面積等三大主要指標，從統計數據看，應該是階段性調整年。2007年政策因素各項成本增加、新區開發啟動和舊城改造等將拉動房產開發投資新壹輪狀況：
1.2.1 2006年房地產開發投資規模同比下降，房屋用途和結構比例保持相對穩定，房產開發處在階段性調整年，蓄勢待發。
(1) 投資總量同比下降：
2006年西寧市房地產開發投資總額24.8億元，同比下降3.9%，商品房開發總面積375萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅310萬平方米，與去年同期基本持平，占總開發量的82.5%；辦公用房17萬平方米，同比下降39.3%，占總開發量的4.5%；商業營業用房50萬平方米，同比下降15.3%，占總開發量的13%。
(2) 房地產市場銷售快速增長：
西寧市房地產市場銷售快速增長，全年累計商品房成交量(包括預售房屋)在開發總量降低的情況下，卻達到134.59萬平方米，同比增長17.34% 。
(3) 商品房銷售價格上揚，漲幅呈破浪式：
2006年1—9月，房屋銷售價格漲幅比上年同期回落0.1個百分點，新建商品房銷售價格同比上漲2.3%，漲幅回落0.1個百分點。3月份以來，進入房屋銷售旺季，新建商品住宅價格出現反彈,呈先漲後落之勢，尤其3—5月份漲勢明顯,分別上漲6.0%、6.1%、5.6%，6—9月份有所回落,分別上漲3.2%、1.2%、0.7%、1.5%，1—9月累計上漲3.1%，漲幅比上年同期擴大0.4個百分點。在各類住宅中，普通住宅同比上漲3.3%，其中多層住宅平均價格為1933元/平方米,同比上漲4.5%，高層住宅平均價格為2370元/平方米,同比上漲2.1%，漲幅分別擴大1.6和0.6個百分點。非住宅類價格同比漲幅回落。1—9月份同比上漲0.2%，漲幅同比回落1.7個百分點，其中寫字樓價格上漲0.2%,漲幅回落2.5個百分點，商業娛樂用房價格上漲0.2%，漲幅回落0.6個百分點。第四季度價格漲幅又回升狀。西寧市住宅平均銷售價格為每平方米1940元，與上年同期相比上漲213元，漲幅為10.99%。全年完成商品房屋銷售額21.52億元，商品房屋平均價格為每平方米2022元，其中住宅價格為每平方米1940元，分別比上年同期上漲145元和213元。
1.2.2 2007年西寧市政策、主力消費人群收入增長等因素帶來暗潮湧動。
(1) 國稅總局138號令土地增值稅征收，增加房產開發商成本：
房地產業在西寧基本上是屬於地方鼓勵投資產業，故過去的幾年中，對開發商的土地增值稅要麽免征，要麽緩征。今年138號 令的落地，對西寧的開發商造成不同程度的緊張，甚至有的開發商提出：如果收就撤資。不少開發商資金鏈已經非常緊張，大幅征收可能出現壹些企業倒閉的危險。 壹些房產商現已動作將增加的成本打入房價。在調研走訪中了解到中房銀川公司開發的國際村、建輝房產開發的建輝嘉園、甘肅新廈房產公司開發的五壹佳苑、青海 電信事業房產開發公司的信園小區、五環地產的五環商廈等已經不同程度加價（加價幅度50~100元/平米）。
(2) 城市建設配套費調整：
西寧新的城市配套費正式出臺，配套費取消類別區分，統壹按60元/平米，比原來壹類用地的25元/平米增加壹倍多。禾木地產新開盤（期房）的泰和祥花園住宅均價2700元/平米，辦公樓均價3430元/平米。江蘇偉業開發的香格裏拉二期（多層）也在調整其開盤價。
(3) 主力消費人群收入增長：
西 寧房產的主力消費人群主要集中在事業單位、少數效益高的國有企業、各州縣事業單位退休職工及工商個體戶，其中事業單位和各州縣事業單位人群是西寧“高端” 住宅購買的主力軍，去年西寧事業單位普調工資，其購房期望值增加，不少房產開發商由此產生提價期望，估計在西寧房產銷售旺季（3~6月份）會有大幅提價動作。
(4) 住房結構和消費觀念轉變：
在 西寧住房制度的住宅商品化改革並沒有使企事業單位完全退出了個人住宅投資領域，住房結構商品化程度並不高。去年隨著國家房產政策的不斷加強，城鎮居民住房 消費觀念開始轉變，個人逐漸上升成商品住宅購買主體，西寧房地產開發企業會逐步成為社會商品住宅的供應主體。房地產住宅投資勢必替代企事業單位成為城鎮住 宅投資的主體，隨著住房消費觀念的轉變將釋放出對房屋的潛在需求基數不斷加大，今年將會對西寧商品住宅的價格上漲和量的需求起著催化作用。
1.2.3 經濟支持、政策完善，房地產業發展前景看好。
國家對西部投入的不斷加大，尤其是對青海的資源型產業（石油、鉀肥、有色金屬、水電）投入的加大，推動西寧經濟的持續快速發展，為西寧房地產發展奠定了堅實的經濟基礎。2006年西寧市區居民人均可支配收入增長估計超過15%， 居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給西寧房地產業帶來了巨大的商機。此外，海湖新區拉大城市框架為西寧房地產的發展創造了廣闊的空間，舊城改造 推動了西寧房地產的快速發展，使西寧市房地產業迎來了難得的發展機遇。預計今年施工與新開工面積將持續增加，新開樓盤不斷增加，開發總量不斷擴大。
2.商業調研
老 店“大十字百貨”和新崛起的“西單、王府井百貨”***同構成了西寧最繁華的商業中心。西大街作為核心商圈的主要街道，兩側品牌店眾多，購物人流量高，是西寧 人購物的首選區域。隨著城市規劃的順利進行，整體商業向城西遷移的步伐逐漸加快，相信在不久的將來，勝利路將取代西大街成為西寧購物主流街道之首。
2.1 商業項目分布圖
2.2 項目調研數據匯總
通過對西寧現有商業物業的調研，統計數據由地圖標號匯總為下表：
NO.1
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
匯通鳳凰城 西寧市五四西路 30層商住壹體建築，其中1-5F為商業用房，單層面積4000 m2，6-30層為住宅，今年5-6月交付使用 4-5F為寫字樓
1-3F家居城在談
經營檔次： 中檔
經營現狀：
未開盤
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 否
銷售單價 1F：10000元/ m2
2F：7000元/ m2
3F：5000元/ m2
均價：1-3F：7600元/ m2
備註 4F壹半和5F整層已經出售，作為辦公寫字樓。
6F以上為住宅，起價2040元/m2，逐層遞加35元/ m2，最高為2950元/ m2.
(說明：1-3F家居城在談)
NO.2
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
義烏商貿城 西寧市花園北街與東關大街交口 4層商業建築，總建築面積約16000m2 1F：男女皮鞋 2F： 家用小電器、百貨、文具
3F：廉價服飾 4F：窗簾、床上用品
1F：220元/ m2*月
2F：300元/ m2*月
3F：150-180元/ m2*月
4F：80-100元/ m2*月
經營檔次： 中低檔
經營現狀：
好
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價
備註 該物業08年合同到期，聽義東商貿城業主說，政府規劃可能做酒店。商場內經營戶予以否認，08年後可續租。1F：7m2內鋪，交商場押金5000元，轉讓費50000元，過戶手續費1500元，轉讓後經營繳納商場租金每季度4700元，200元稅費。
NO.3
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
義東商貿城 西寧市花園南街與東關大街交口 4層商業建築，總建築面積約14000m2 1F：
2F：
3F：
4F：
經營檔次： 中低檔
經營現狀：
良好
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價
備註 合同期20年，前五年保持1-4F每層160元/月的管理費（前3年免稅金），5-10年後每年最高遞增額度不超過20元/月，10年後待定。轉讓費6000-7000元壹個鋪位，平均壹個鋪位7-8m2。
NO.4
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
匯通購物廣場 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住壹體，總建築面積12.6萬㎡，-1F－4F單層面積4000㎡ -1F－3F：北京華聯超市
4F：餐飲、娛樂
經營檔次： 中高檔
經營現狀：
良好
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價 -1F： 持有
1F：12000/㎡
2F：6000/㎡
3F：4000/㎡
4F：3880/㎡
備註 開發商提供10年每年10％稅前固定回報，其中第壹年壹次性返還，以後逐年返還
NO.5
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
力盟尚都 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住壹體，-1F－3F為商業用房，單層面積均為3000 m2 -1F－1F：蘇寧電器
2-3F：服飾、家居
經營檔次： 中高檔
經營現狀：
試營業
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價 1F沿街店面售價：25000元/ m2
內鋪：13000元/ m2
備註 6000m2被蘇寧拿走（10年租期），合同規定其商場周邊不能有類似家電產品大型經營場所。開發商采用帶租約銷售，3000 m2自己持有，剩余可賣。
NO.6
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
萬通購物廣場 西寧市五四大街緊鄰交通巷 商住壹體，-2F－4F商業用房，地面4層建築面積5萬m2 大型購物中心
經營檔次：
經營現狀：
關閉
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價 1F：20000/㎡
2F：10000/㎡
3F：8000/㎡
4F：6000/㎡
備註 05年開盤，開發商提供12年的返租回報，返租12年提供頭3年壹次性返還稅前9.8％，以後3-6年10%，7－10年提供固定11％返還，11－12年提供固定12％返還，按季度返還。由於開發商對商業運營不甚了解，至2006年底虧損1億元。
NO.7
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
國際兒童城 西寧市五四大街與微波巷交口 商住壹體，1-4F為商業用房，單層面積1800 m2 規劃與兒童相關的全部用品 1F沿街商鋪380元/ m2*月，內鋪200元/ m2*月，2F租金160元/ m2*月。
經營檔次： 中檔
經營現狀：
未經營
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 不詳
銷售單價
備註 其業態規劃在西寧唯其壹家。
NO.8
商業項目名 坐落地塊 建築資料 商業業態與分布 租金分布
建國（國際）酒店 建國路與七壹路交口處 建築設計為地下2層，地上20層，總建築面積30244 m2 產權式酒店
經營檔次： 4星級酒店
經營現狀：
試營業
項目其他信息 是否鋪位分隔銷售 是
銷售單價 3860元/ m2
備註 西寧唯壹壹家產權式酒店，9年穩定回報，年回報率11.1%；並且每年15天免費人住權益，四十年無限升值保障。投資者壹年之後可以自由退出，同時獲得本金和收益；每年15天免費入住，匯通集團按期給付租金，現購現返壹年租金；九年後收回所有成本和利潤後，匯通集團可原價回購。由於政府幹涉，該項目出售1/2後停止銷售。
2.3 沿街商鋪調研數據匯總
街道名稱 經營業態 面積、租金描述 轉讓費
西大街南側
女子服飾 面積：100m2 租金：30萬/年 轉讓費：8萬
男士西服 面積：70 m2 租金：24.8萬/年 轉讓費：7萬
牛仔專賣 面積：60 m2 租金：20萬/年 轉讓費：6萬
西大街北側
女子服飾 面積：30 m2 租金：1萬/月 轉讓費：7萬
女子服飾 面積：30 m2 租金：1.4萬/月 轉讓費：7萬
小百貨 面積：15 m2 租金：6-7萬/年 無轉讓費
街道名稱 經營業態 面積、租金描述 轉讓費
勝利路南側 煙酒百貨 面積：70 m2 租金：90元/ m2*月 不轉讓
蟲草專賣 面積：75 m2 租金：80元/ m2*月 不轉讓
煙酒百貨 面積：20m2 租金：58元/ m2*月 不轉讓
勝利路北側 服飾 租金：70-80元/ m2*月 不轉讓
名煙名酒 面積：210 m2 租金：17.8萬/年 不轉讓
小百貨 租金：70元/ m2*月 不轉讓
2.4 小型專業服飾市場
民主街市場：
人流量高，以低檔服飾零售為主。靠近市場中間位置壹般的鋪位，面積120 m2，租金大致3.5萬/年；靠近市場進出口位置較好的鋪位，面積6 m2 ，租金大致2.5萬/年。
商業巷市場：
作為勝利路與五四路直通的巷弄式服飾街，人流量很高，經營服裝類檔次教低，環境較差。相對位置較好的進出口，面積在10-15 m2，租金4.5-5萬/年；中間位置的店鋪135 m2，租金20萬/年。
3.地產調研
3.1 住宅市場
3.1.1 套型結構
2006年，西寧商品房市場套型面積以90-144平方米為主，占市場總供求的65-70%，價格基本保持在1900元/平方米左右，90平方米以下尤其是60平方米以下住宅，市場需求量較小，同時市場供給中60平方米以下大多數為高層公寓式住宅，因此較其他套型，均價相對較高。(表3-1)
套型 面 積（萬平方米） 套 數（套） 成交
均價
（元）
批準
預售 占比
（%） 實 際
銷 售 占比
（%） 批 準預 售 占比
（%） 實 際銷 售 占比
（%）
≤60㎡ 3.62 2 1.99 1 557 4 439 3 2079
60-80㎡ 7.48 5 3.60 2 997 7 486 4 1871
80-90㎡ 15.44 10 11.83 8 1754 13 1365 10 2085
90-100㎡ 16.33 11 19.92 13 1700 13 2095 15 1898
100-120㎡ 38.73 26 44.22 28 3548 26 4018 30 1798
120-144㎡ 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937
144-180㎡ 21.50 14 21.81 14 1394 11 1405 10 2054
＞180㎡ 7.25 5 8.21 5 355 3 330 2 2515
合 計 151.72 100 155.64 100 13435 100 13517 100 1902
表3-1：2006年住宅套型與成交均價統計表
3.1.2 價位結構
從2006年批準預售商品房的情況看，市場供給價位以2000-3000元/平方米為主，而市場實際成交中以1500-2500元/平方米為主。其中2000-2500元/平方米價位段，供求總量相對平衡，而1000-2000元/平方米價位段供應總量明顯小於成交總量，2500元/平方米以上價位段供應總量明顯大於成交總量，1000元/平方米以下價位段，在供求總量中均占有較小的比重。(表3-2)
<1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 ≥3000
批準預售面積 2.32 33.13 30.23 42.37 42.62
實際銷售面積 4.28 39.54 47.94 41.86 20.23 1.19
批準預售套數 208 3230 2724 3600 3673
實際銷售套數 14 335 3622 4239 3577 107
表3-2：2006年住宅銷售價格與套數統計表
3.1.3 區域結構
從2006年的成交量來看，以城西區的成交量較大，占全市成交量的33%；城東區和城北區成交量基本相當，占比分別是17%和18%；城中區和經濟技術開發區成交量基本相當，占比均為12%；城南新區成交量最少，僅占8%。各區成交均價，城東區1868元/平方米與全市均價必將接近，城南新區1334元/平方米，為全市最低；城西區2193元/平方米，為全市最高，城中區2114元/平方米位居第二，由於這兩個區主要以高層建築為主，而且這兩個區基礎設施及環境配套等方面較其他各城區好，因此需求較為旺盛，房價相對較高。城北區和經濟技術開發區均價分別為1609元/平方米和1489元/平方米，均低於全市均價。(表3-3)
城 區 面 積 占 比 套 數 占 比
城東區 26.06 17 2110 18
城西區 52.10 33 4306 32
城南新區 12.94 8 964 7
城北區 27.55 18 2565 19
城中區 18.10 12 1616 12
經濟技術開發區 18.91 12 1656 12
表3-3：2006年住宅區域與套數統計表
3.1.4 投資者類型
根據市場調研數據和樓盤走訪，在西寧投資者中，可以分為以下幾類：
壹類是高收入的公務人員，這類人文化程度較高，理性的成分稍多些，比重5%；第二類是本地及州縣離退休人員，手中有些各類收入、存款，這類人投資受廣告宣傳影響較大。比重15%；第三類是壹些資源型（有色金屬礦產、土特產、建築商等）產業小業主，這類人既註意投資收益、由非常關註返租的運營商，以期利益保障，比重20%；第四類是某類商業流通業主，比重50~60%，其投資主要用於自己經營的商業用房，基本上選擇利於自己經營業態的商業鋪面（街面店）自用。這類人占商業樓盤的絕大多數，外地投資客也都是這類投資者。
3.2 寫字樓市場
名稱 地段 租（售）價格
王府井商場 核心商圈主要地段 租賃：30元/月 物業費：1.7元/ m2*月 出售：3000元/ m2
五四大街附近 主要商業街 租賃：45元/月
勝利路附近 項目周邊 租賃：27-28元/月
隨著需求量的增加和外地企業的落戶等因素影響，西寧市寫字樓租賃商場日漸活躍，同比上漲1.7％。相比住宅市場的壹路旺銷，以往西寧寫字樓的空置率增加，導致租賃價格上漲乏力，現在仍處在消化和調整期，但由於需求量的增加，只要開發定位準確，避免同質化產品上市，並提高軟硬件配套和服務，西寧的寫字樓市場還是可以保持升溫行情。
4.在售項目
4.1 住宅物業
區域 樓盤名稱 在售面積(m2) 銷售均價(元/ m2)
城西 勝利路綜合樓
萬通安置小區
祥隆商務花園
美麗花園 2774.02
2367.46
1256.56
2698.22 1117
3809
1194
2116
城中 濱河園
泰康花苑
廣和苑
金翠苑小區 132.21
1084.12
1227.72
4018.54 1601
1143
1305
1367
城東 時代花園
國際村
八壹商住樓
北園小區
瑞景園小區 490.21
316.91
2437.59
176.48
373.82 1399
1804
1325
1299
1229
城北 康寧小區 3758.15 1651
4.2 商業物業
西寧暫無在建純商業用途物業，以商住壹體為主。
參考下載：/down/html/?60.html