第壹條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本省行政區域內業主通過選聘物業服務企業實施的物業管理活動。
第三條物業管理應當實行業主自主管理與專業服務相結合的管理制度，遵循公開、公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第四條省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理。
市(以下簡稱市)、縣(含縣級市、區，下同)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
規劃、物價、工商、財政、公安、民政、環保等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業管理工作。
第五條街道辦事處和鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持和指導業主委員會的日常工作。
第六條鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規範行業經營行為，促進行業健康發展，公布物業服務收費價格報價，促進物業服務企業提高服務質量和服務水平。
第二章業主、業主大會和業主委員會
第七條房屋的所有權人為所有人。
業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。
第八條物業管理區域由物業所在地縣級房地產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業設施、建設規模、社區建設等因素確定。物業管理區域的劃分應當征求居民委員會的意見。
分期建設或者由兩個以上建設單位開發建設的區域，使用配套設施設備的，壹般應當劃分為壹個物業管理區域。但如果這個區域已經自然形成了多個相對獨立、封閉的小區，則可以劃分為不同的物業管理區域。
第九條業主大會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主通過業主大會決策和管理全體業主的利益，業主大會和業主委員會行使職權。
同壹物業管理區域內的業主應當依法成立業主大會，選舉產生業主委員會。
第十條業主準備成立業主大會的，應當向物業所在地的縣級房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面意見。
縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業主書面意見之日起30日內，指導成立業主大會籌備組。籌備組負責業主大會的籌備工作。
第十壹條業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在縣級房地產行政主管部門或者物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下，召開首次業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。
第十二條物業管理區域內業主人數較多的，可以推選壹名業主代表參加以幢、單元、樓層為單位的業主大會會議。選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。如需投票表決，業主同意、反對、棄權的具體票數應由業主代表在業主大會上簽字。
業主可以委托代理人出席業主大會會議，代理人應當持有業主書面授權委托書，並根據委托內容進行表決。如果幾個人* * *擁有壹個物業，* * *有人可以推選其中壹人參加業主大會。
業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力。
第十三條業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。經物業管理區域內20%以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
住宅小區召開業主大會前，業主委員會應當通知相關居民委員會。居民委員會可以派代表參加。
業主委員會未按要求組織召開業主大會會議的，由物業所在地的縣房地產行政主管部門責令業主委員會限期組織召開；逾期未召集的，由縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召集。
第十四條業主委員會是業主大會的執行機構，依法維護業主的合法權益，實施業主大會決定的物業管理事項。
業主委員會應當履行下列職責:
(壹)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(三)監督、協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約，繳納物業服務費；
(四)協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾和糾紛；
(五)業主大會賦予的其他職責。
前款所稱物業使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的非業主。
第十五條業主委員會由5人以上、15人以下的單數委員組成，具體人數根據物業管理區域的實際情況確定。業主委員會成員的任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會應當自選舉之日起3日內召開首次業主委員會會議，選舉產生1名業主委員會主任和1至2名副主任，並在物業管理區域內予以公告。
業主委員會成員及其配偶、近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職。
有條件的業主大會應當選舉業主委員會候補委員。候補委員應當列席業主委員會會議，無表決權。個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，按照所得票數依次更換候補委員，並在物業管理區域內公示。
第十六條1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開壹次。
召開業主委員會會議時，應有半數以上委員出席。業主委員會的決定應當經全體委員的過半數通過。
業主委員會的決定應當自作出決定之日起3日內公布。
第十七條業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔。資金籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公布，接受業主的監督和咨詢。
第十八條業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內的業主，其資格自行終止。
業主委員會委員、候補委員有下列情形之壹的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格:
(壹)向業主大會或者業主委員會書面提出辭職；
(二)因病等原因喪失履行職責能力的；
(三)未履行業主義務的；
(四)無正當理由連續三次不出席業主委員會會議的；
(五)其他不適宜繼續擔任業主委員會委員或者候補委員的情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將有關財務憑證、檔案等文件、印章等屬於全體業主的財物交還業主委員會。
第三章前期物業管理
第十九條業主和業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當選聘物業服務企業實施前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，並在30日內報物業所在地的縣級房地產行政主管部門備案。
前期物業服務合同應當包括以下主要內容:
(壹)合同雙方的基本情況；
(二)物業的基本情況；
(三)物業服務和服務標準；
(四)物業服務費的標準和收取方式；
(五)建設單位、業主和物業服務企業的權利和義務；
(六)物業的驗收情況；
(七)違約責任；
(8)爭議處理方式。
物業服務標準應當參照國家有關物業管理服務等級標準執行。
第二十條前期物業服務應當包括以下主要內容:
(壹)物業* * *部位和* * *設施設備的日常維護和管理；
(二)物業管理區域內的治安、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；
(3)物業裝修管理；
(4)物業檔案管理。
業主有權拒絕接受前期物業服務合同中未約定的有償物業服務。
第二十壹條住宅物業的建設單位，應當通過招標方式選擇具有相應資質的物業服務企業；投標人少於三家或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣級房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
前款規定的住宅規模標準由市人民政府規定。
第二十二條建設單位應當按照國家有關規定組織物業竣工驗收。建設行政主管部門和其他有關行政主管部門應當對工程質量和配套設施的完備性進行監督。
物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現物業信息和配套設施不齊全，物業使用的部位和設施存在質量和功能問題的，應當向物業所在地的縣級房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門報告，並書面告知建設單位。施工單位接到書面報告後，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。
建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內向當地縣級房地產行政主管部門備案。
第二十三條建設單位應當按照不低於建設項目總建築面積3‰的建築面積配置物業管理用房，物業管理用房最低建築面積標準由省建設行政主管部門規定。
建設單位提供的物業管理用房應當是地上可獨立使用的房屋，具備水、電、暖等基本功能。業主委員會辦公用房從物業管理用房中調出。
規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當審查物業管理用房的位置和面積。房地產行政主管部門在核發預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核實並註明物業管理用房。
物業管理用房的所有權依法屬於全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
第二十四條建設單位應當按照國家規定的保修範圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業應當將保修範圍和保修期限內的房屋質量問題及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場查看情況，並予以保證。施工單位無法通知建設單位或者施工單位不按照工程質量保修條款進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位進行保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門舉報，建設行政主管部門應當依法監督。
超出保修期或者保修期外的物業維修養護，由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。
第四章物業管理服務
第二十五條物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書。物業服務企業應當在其資質等級範圍內承接物業服務業務。
從事物業管理的人員應當按照《物業管理從業人員資格考試實施辦法》、《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定取得職業資格證書。
第二十六條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。
物業服務合同應當約定下列主要內容:
(壹)物業服務項目、內容和服務標準；
(二)物業服務費的標準、收取方式和收費方法；
(三)雙方的權利和義務；
(四)違約責任；
(五)合同期限；
(6)合同爭議及爭議解決方式。
物業服務壹般包括:維修* * *使用部位和設施、維護公共秩序、保潔服務、綠化維護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。
第二十七條物業服務合同當事人應當參照省有關行政主管部門制定的物業服務合同示範文本，簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起05日內，將物業服務合同副本報當地縣級房地產行政主管部門備案。
第二十八條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，管理物業及其環境和秩序，並提供相應的服務。
第二十九條物業服務企業應當將物業管理區域內與物業服務有關的重大事項及時告知全體業主，及時處理業主對物業服務的投訴，接受業主、業主大會、業主委員會對物業服務合同履行情況的監督。
第三十條物業管理區域內* * *部位、* *設施設備存在安全隱患的，物業服務企業應當設立警示標誌，制定和采取具體防範措施，並向業主委員會和相關行政管理部門報告。
第三十壹條物業服務企業應當接受有關部門的安全防範指導，建立安全防範管理制度和措施，提高物業服務企業及其從業人員的安全防範意識和能力，協助做好物業管理區域內的安全防範工作。物業管理區域內發生治安案件或者各類安全事故時，應當采取相應措施，並及時報告公安或者相關行政管理部門協助救援和調查。物業服務企業應當配合居民委員會做好社區管理工作。
第三十二條物業服務企業應當妥善保管物業的相關資料，確保房屋及設施設備檔案完整。
第三十三條物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。當事人壹方依法或者根據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方和物業所在地的縣房地產行政主管部門。
物業服務合同期滿前兩個月，業主委員會應當召開業主大會會議，討論決定物業服務企業的選聘事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不再繼續聘用的，應當依法重新聘用新的物業服務企業。
第三十四條物業服務合同期滿未續簽，依法或者根據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出物業管理區域。退出物業管理區域前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業管理所需材料、預收的物業服務費及其收支賬目和物業管理用房。
物業服務合同終止時，業主委員會和原物業服務企業應當成立移交小組，辦理債權債務和物業管理資料移交等相關事宜。原物業服務企業不得以債權債務未了結為由拒絕移交或者退出。
第三十五條物業管理實行有償服務。物業服務收費應當按照合理、公開和費用與服務水平相適應的原則確定。
住宅物業服務收費，實行政府指導價；非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第三十六條物業服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域內與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標準由業主和物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業服務收費實行市場調節價的，由業主和物業服務企業自主協商確定收費標準。
第三十七條價格主管部門、房地產行政主管部門制定政府指導價時，應當開展價格和成本調查，聽取業主、物業服務企業和有關方面的意見。
政府指導價的價格水平應當根據本行政區域經濟發展情況和規定的定價權限和程序適時調整。
價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目和收費標準進行監督。
第三十八條物業服務企業應當按照價格主管部門的規定明碼標價，並在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費方式、收費依據和收費標準以及其他有關事項。
第三十九條業主與物業服務企業可以采用合同制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
承包責任制是指業主向物業服務企業交納固定的物業服務費，利潤或虧損由物業服務企業享有或承擔的方式。
約滿酬金制是指預先按照約定的比例或者數額向物業服務企業支付約滿酬金，剩余部分用於物業服務合同約定的費用，余額或者不足部分由業主享有或者承擔的物業服務收費方式。
第四十條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納。
違反物業服務合同，業主未按時交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十壹條業主出租物業的，應當在物業租賃合同中對物業服務費的支付作出約定，並在合同簽訂後10日內將物業承租人、租賃期限、物業服務費支付等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。
產權轉讓時，業主應當結算並繳納物業服務費，或者產權交易雙方可以對物業服務費的結算和繳納作出明確約定。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，由物業使用人結算並繳納物業服務費，業主承擔連帶責任。
第四十二條業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾糾紛的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會舉報，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
縣級以上房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查處理，並將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬於其他行政管理部門職責的，房地產行政管理部門應當及時移交有關行政管理部門處理，並告知投訴人。
第五章物業的使用和維護
第四十三條在物業管理區域內不得有下列行為:
(壹)擅自拆除房屋承重結構的；
(二)侵占、損壞公共* * *場地、* *配件、* *設施設備；
(三)擅自改變物業規劃用途的；
(四)違反規定飼養家禽、寵物的；
(五)違反規定擺攤、占道經營的；
(六)違反規定傾倒垃圾、汙水和拋撒雜物；
(七)違章搭建、塗寫、刻畫，或者違反規定在建築物、構築物上懸掛、張貼宣傳品；
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質，排放有毒有害物質或者超過規定標準的噪聲；
(九)違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；
(十)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之壹的，物業服務企業應當及時勸阻、制止並督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門接到報告後，應當停止違法行為或者依法處理。
第四十四條車輛在物業管理區域* * *場地或者占用業主* * *道路停放、收費、管理和使用等事項，由業主大會決定。
物業管理區域內停放車輛不得占用消防通道，影響其他車輛和行人的正常通行。
第四十五條住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金的交存、使用和監督管理按照國家有關規定執行。
第六章法律責任
第四十六條違反本條例規定，業主委員會委員終止委員資格後，未按期移交有關財務憑證、檔案及其他文件、印章等屬於全體業主所有的財物的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正；造成財產毀損、滅失的，相關責任人應當依法承擔賠償責任。
第四十七條物業服務企業違反本條例規定，超越資質等級承接物業服務業務的，由縣級以上房地產行政主管部門沒收違法所得，並處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十八條違反本條例規定，建設單位未履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由建設行政主管部門責令改正；逾期不改正的，通知建設單位，建設單位應當對保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
第四十九條房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門在對物業管理活動進行監督管理過程中，有下列情形之壹，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的；
(二)不依法履行監督管理職責的；
(三)發現違法行為不予查處的；
(四)有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。
第五十條違反本條例規定的其他行為，國務院《物業管理條例》和其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第七章附則
第五十壹條本條例自2009年2月6日起施行。2000年6月27日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過的《遼寧省城市住宅區物業管理條例》同時廢止。
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