這四項幾乎是每個項目開始時必須要做的事情。非常社會主義。不過這裏也有壹些有趣的事情，和法律有很大的關系，比如成立項目公司。這裏需要註意的是，母公司拍下的土地過戶到其全資項目公司名下，根據中國法律不屬於交易。我再次強調，母公司與其全資子公司之間的土地轉讓不是交易。所以房地產公司可以隨意成立項目子公司，等房子賣了之後再進行物理銷毀，只剩下壹個空殼。這種操作模式沒有法律風險，非常經濟實用，所以現在國內稍微有點規模的房地產公司都這麽做。
況且立項純粹是計劃經濟時代遺留下來的產物，很煩也不知道這東西應該是什麽。項目的立項主要審查項目的投資額和可行性。不知道政府從什麽角度來管理目前市場上的可行性。反正由於市場經濟深度不同，各地對這個事情的管理也不壹樣。有的地方基本不是很管，有的地方管的很嚴。還有工程需要什麽材料，這是誰也說不清楚的事情。立項和其他程序的關系就更隨意了。比如最近國家政策要求先環評，後立項。這是基於加強環境保護，促進可持續發展。但在很多地方，環評的壹大前提是項目的審批。如果不能立項，根本做不了環評。但上有政策，下有對策，壹切由人來做。反正到目前為止，建設項目陸續上馬，不知道大家是怎麽熬過這些莫名其妙的政策的。反正我自己做這些事情的話，基本上都是直接去找這些部門，比如規劃部門，讓他們給我推薦編制可行性研究報告的公司，去找環保局，讓他們給我推薦編制環評報告的公司，然後讓這些公司負責這些手續。準備費用稍微高壹點也沒關系。總之我自己壹看到這些程序就頭疼的厲害。
總體布局審查階段
現階段，各地名稱不同。聽說的比較多的是“修建性詳細規劃審查”。這個階段是審核居住區的總平面圖，即考察壹個居住區內的建築是如何布置的，每個單體建築有多高、多大，每個單體建築之間的間距有多大，日照是否充足，總容積率有多大，是否超過規定的容積率，建築密度有多大，進出居住區的道路如何布置，是否符合消防規範等等。這些東西很專業。
我想舉個例子，比如建築密度。這個東西看起來很簡單吧？是建築基區占整個住宅面積的比例。比如這個小區是1，000平米，地上有3000平米的建築，那麽建築密度是30%。看來這個計算應該是沒有爭議的。但是等等。我3000平米的樓，占地2000平米，是大型的架空平臺，架空地板下有停車位，上面有綠化廣場。現在，爭議來了。我的2000平米是建築地下室嗎？妳們之所以限制我的建築密度，無非是為了保證綠化，保護居民的休閑空間。現在我好像在地上建了個東西，但是我的東西上面是綠色的。我的綠化沒有減少，我的休閑空間也沒有減少，所以這2000平米不能算在建築密度裏。這種空中花園狀架空地板到底要不要算建築密度，反正技術規格不限，有無窮無盡的空間可以鉆。
再比如容積率，總建築面積除以凈用地面積。看起來也很簡單。但實際上，什麽是凈土地面積呢？我們從哪裏開始？是純土地使用權證面積，還是比這個面積大壹點，壹直到周邊道路中線？這個東西根本不清楚，怎麽算都行。凈用地面積壹增加，總建築面積自然就上升。這些都是可以鉆空子的地方。
全面審查管道和排水許可
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之壹，我現在就拿出來，因為這個東西真的很專業。如果做得不好，被這個東西幹掉的公司比比皆是。不要以為保利、和盛這樣的大公司不會在這個問題上犯重大原則性錯誤。其實不管是什麽房地產公司，在這個問題上磕磕絆絆的概率都是壹樣的。這東西就跟遞包裹壹樣，壹輪就死了。
說了半天，什麽是流水線合成？包括住宅給排水管道、強電線路、弱電線路三大項，綜合考慮，按照各種設計規範科學布置，放在同壹張圖紙上。給排水就不用解釋了，就是自來水怎麽引入小區，然後小區的生活汙水雨水怎麽排；強電是家用電，線路從哪裏進，怎麽上樓，怎麽進去；弱電內容有很多，有線電視線、各種通信線、網絡線、內部監控線等等。以上三件事要想科學，都得地下化，從地面滲透到單個建築再連接到千家萬戶。
這些線路壹定要合理安排，不能亂走。作為壹個非專業人士，判斷壹個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩點:1。妳隨便走進壹個居民區，看看樓與樓之間有沒有電線。只要妳有這個，基本上妳就沒有資格在這個社區。2.井蓋是不是基本都是沿著小區道路布置的，而不是到處都是？如果滿地都是井蓋，逃跑幾乎是不可能的。基本上這個小區也是不合格的。
為什麽我這麽強調這個流水線合成？如果設計不好會怎麽樣？首先，供水排水壹整天都會出問題。我見過太多小區壹下雨就變成池塘的事情；然後，對於年輕的我來說，就是網絡整天出故障，小區網商根本沒得選，因為只有壹個管道被埋了，其他網商也進不來提供優質服務。現在這個房子裏，不是這裏的線壞了就是那裏的線壞了，整天都在修。然後，夏天不要開空調。壹打開就會斷電，就會跳閘。家裏的電器要輪流用，不要壹起開。千萬不要邊看電視邊開電腦，否則妳會在黑暗中度過壹夜。這些都是管道綜合做得不好的跡象。妳說，這樣的小區，能住嗎？
既然管道綜合這麽重要，為什麽我們在設計的時候不只是想想，好好研究壹下呢？事實上，我不能。為什麽？因為所有的電線，妳都要從外面引入，妳要和外面有接口。但是接口在哪裏呢？我現在告訴妳，無論開發人員提前做了多少準備工作和調查，都不能保證預留的接口不會改變。最常見的就是市政汙水管道突然改建，換地方。即使不換地方，也會橫向擡高幾厘米。由於傾斜不足，這個小區的排水系統將要完工。這種事情太常見了。大家壹定經常看到市政管道施工，挖馬路，今天在這裏做，明天又在做。反正我被這個東西嚇到了。這種情況下，賠錢是不可能的。然後，壹開始高壓線的接入口說好了，是從某變電站接入的。當建設完成，正式接入時，突然發現變電站已經搬走，或者容量已經超出，妳無法再接入。妳必須從其他地方連接它。這時候妳只能亂花錢，亂領導。算算汲取了多少電。在生活中引起任何麻煩，我想那是肯定的
先說這個排水許可。這個東西是市政部門發的，專門給小區排水的。現在都是雨汙分流就是雨水和生活汙水要分兩個管。這個東西走向的管道，講的是管徑和流量，以及連接市政管道的位置。那麽這個東西反過來影響管道的綜合設計，其實是壹回事。
單體審查、建設工程規劃許可證
規劃部門對單體設計的審核也很嚴格，但總的來說比總圖容易通過。
單體設計是什麽？是在總平面規劃的基礎上，實施單體建築的設計方案。單體方案的主要內容是什麽？我個人是這樣總結的:關鍵是落實每個空間的大小。這個階段有些事情也很麻煩，最煩的就是停車位。目前國內各大城市對停車位的管理非常嚴格。壹般要求每戶有車位，商業用房壹般為100平方米。壹般配置要求基本壹致，城市也差不多。車位不夠，基本上妳別想過單審核。
當然，總圖審核的時候，車位也是要審核的，但在那個階段，主要是經驗值。按照壹個車位35平米到45平米的經驗值，評估地下室面積。壹般來說，規劃部門不會太在意車位夠不夠，也不會在圖紙上認真統計。但是單體階段不壹樣，我就開始數了。這個時候什麽招數都會用上。比如所謂的兒童停車位，妳根本不能停車，可以在車的角落放個車位，等等。但有時候，無論怎麽說，都是不夠的，所以有壹種方法可以解釋，這裏有壹個立體的機械停車位。我相信很多人都見過立體機械停車位，使用起來非常困難。壹次進進出出半個小時是很正常的。然而，無數開發者只是停留在文字上。只要他們通過單體審核，這種機械式停車設備未來是否真的建成，都可以靈活處理。
為什麽開發商這麽不願意建更大的地下室？因為建地下室是虧損的。很少有人買。10 20萬買個巴掌大的車位，開發商還在賠錢？事實是，停壹輛車真的只需要不到10平方米的空間。但是，如果妳想停這輛車，妳需要另外30平方米的車道。所以根據經驗值，每個車位要分攤的面積基本在35到45平方米。規劃部門都這麽精通。這輛車不能垂直起降。這是客觀規律。
當然，這是我的壹般經驗。在壹些城市，停車位還是可以賺錢的。比如廣州、深圳、上海的壹些黃金地段的樓盤，據說要買40萬的車位。但這並不代表普遍規律。
設計公司審查完單體設計，細化施工圖後，可以申請建設工程規劃許可證。這個過程技術含量較低。不值得說。
消防與人防專題綜述
這兩個東西殺人，但是我們可以直接得出結論:嚴格來說，沒有壹個小區的消防和人防設計是達標的；沒有壹個小區的消防和人防設備是合格的。說白了，所有專業報申請消防是最難的，但如果簡單的話，也可以很簡單。至於人防建設申請，就更讓人費解了。當然，很多地方都沒有這樣的內容。
先說消防。消防部門是武警，不是政府機關。這個大家應該都知道。中國的消防審查，很多時候都很扯淡，很官僚。另外，我們開發商真的很離譜。如果要符合消防規定，這個投入太大了。另外，我們的消費者並沒有意識到這壹點。因為很多消防要求對使用危害很大，比如在電梯間和樓梯間之間設置1防火門，業主進出很不方便。基本上來說，嚴格按照規範做足防火設計是絕對不行的。在這方面，審查越來越嚴格。壹般來說，開發商都是受消防施工企業委托申請施工的。為什麽？因為這些企業長期與消防部門打交道，與消防部門的關系源遠流長，經常會出面把事情辦好。不過，我在這裏說句公道話:基本上沒有人敢篡改涉及生命安全的消防安全條例。如12層以上應設置專用消防電梯，17層以上應設置剪刀樓梯。這些強制性規範已經是鐵律了。就我個人而言，我從來沒有見過壹個開發商能繞過這些強制性規範。即使他能繞過他們，也會獲得巨大的回報，比如減少壹套樓梯。那是好事，但基本沒人敢做。
人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。地下室用於人防的部分也可以做車位，但這部分要劃出來，不能發產權證。這部分車位只有使用權。人防車位使用權爭議很大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為懂物權法的。所有用於民防的東西都歸國家所有。國家為了鼓勵人們搞人防工程，允許妳臨時使用。但這種產權，無論如何，不可能屬於所有人。
因為人防車位只是臨時的，不能出售，開發商肯定會想辦法減少人防面積。
節能審查和施工圖審查
取得建設工程規劃許可證後，設計公司將再次細化施工圖，完成結構施工圖、水電施工圖等所有施工圖和結構計算。，完成節能設計，做壹個節能計算，這樣就可以開始這兩個審核了。
節能復習是壹個怎麽復習的問題。如今，我國越來越強調可持續發展，建築節能的地位也越來越高。這麽說吧:360度大落地窗、全開放式陽臺、不封閉中庭這種東西，從節能角度來說肯定是不達標的。有了這些東西，夏天空調都快瘋了。但是人們喜歡這個新事物。這裏南北差異非常明顯:壹般北方在節能審查中都能達標，老百姓在觀念上也能接受這壹點，因為北方存在供暖問題，節能不達標的房子冬天就得花采暖費。但是南方人不喜歡這種東西。我喜歡這個。這不關妳的事。
施工圖審查和施工圖審查現在表面上是市場化的，讓開發商找有資質的施工圖審查單位進行審查。施工圖審查單位也必須對審查結果負責。但是國內的復習技術很落後，嗯，連設計施工技術都很落後，所以這個復習真的是見仁見智，沒辦法復習。施工圖審查是收費項目，很貴，所以壹直是名義上的市場化，事實上的壟斷。不用說大家都知道。
汙泥排放許可證、噪聲排放許可證和夜間連續施工許可證。
泥巴和噪音，這裏特別提到這兩個東西，是因為它們是最讓人不安的東西。我知道在很多城市，這兩樣東西幾乎沒人在意:泥巴和噪音。但是現在，越來越多的城市開始加強對這兩樣東西的管理。
運輸建築泥漿的車輛只能在規定的時間在規定的道路上行駛。
噪聲排放許可證是指只能在規定的時間內以規範的、噪音較小的方式進行施工。這是由環保部門負責的。現在很多城市已經禁止使用錘打樁。
在壹些二三線城市，環保局對噪聲排放和夜間連續施工程序壹般不會嚴格管理。
質量監督和安全監督
質量監督站和安全監督站是建設部的下屬機構。在拿到施工許可證之前，必須去兩個站審批。
在實際操作中，每當涉及到檢測，都會由質監所負責處理；不用檢測，用肉眼找毛病，是安監的職責。因為質監是搞檢測的，比如樁載檢測，水泥檢測，這些東西都是收費項目，所以質監在管理上沒有那麽嚴格。為什麽？因為質監大多是靠這些收費項目來養活自己的。安全監管基本不收費，但他們也能想出很多收費服務，比如安全生產培訓，工人佩戴安全智能卡上班等。
現在在壹些城市，質檢的功能已經開始市場化，有資質的檢測單位就可以做檢測了。比如廣州，壹樁檢測的費用只有周邊城市的1。
施工招標與施工監理
首先，根據我國現行的招投標法，民營房地產公司(無國有經濟成分)不需要進行建設工程招標，可以直接發包。但在壹些大城市，比如廣州，無論什麽企業建設，都必須進行招投標。在大多數城市，只要私企能提供私企證明，也就是去工商局打壹份股東結構書，就可以免除施工招投標手續。
必須進行施工招標時，施工企業必須將自己的專業技術人員在施工管理部門備案，壹般包括施工員、質量員、安全員。施工招標的材料之壹是專業技術人員。根據項目的大小，對人員數量有不同的要求。總之壹定要按照投標記錄的要求去做。
監理招標的程序和施工招標差不多，就不多說了。
監理方申請施工是監理方免於招標或投標程序後的事情。制定監理方案和監理細則，提交施工部門審核，通過後發送監理審核意見。合格才是下壹步，施工許可。
建築商執照
施工許可證需要的材料基本上是以上所有手續的匯總，缺壹不可。但在實際操作中，幾乎不可能完成上述所有程序，然後申請施工許可證。壹般不可能壹步壹步完成所有手續再去辦理施工許可手續。這樣的話，絕對沒有1年出不去。
除了壹些管理相對規範嚴格的大城市，很多城市很多工作都可以不拿施工許可證就做，比如土方，壹般都是先動。即使在這些管理相對規範的大城市，也有漏洞可鉆。比如基坑支護可以單獨發施工許可證，然後地下室部分再發地上部分的施工許可證。這將壹個項目分成許多部分來頒發證書。總之通過各種修改，提前施工。
放線和檢查
圖紙繪制完成後，現場定位圖紙上的建築是壹項技術活。需要測量和確定坐標。這份工作叫付出。放線壹般由規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構來做，但壹些發達城市也將這項工作半市場化，正式放線的前提是取得施工許可證。發布後，測繪院會出具發布書。
在提前施工，違法建設的情況下，就要做這個測繪院的工作。讓他們提前還清。
放線後，施工單位會根據這個角點進行施工，然後做線檢查。乍壹看，這棟樓確實是按圖紙建的，而且沒有超出邊線。測繪院出具了驗線書。這個線路檢查工作和以後的驗收關系很大，壹定要慎重。
預售許可證
現在預售的管理已經比較嚴格了。在房地產已經成為壹個行業的城市，預售許可證要求網上辦理，並全程公示。
預售許可證最重要的條件是:高層建築結構完成三分之二，低層建築結構封頂。這個條件和銀行辦理按揭貸款的條件不壹樣:不管多少層，都可以封頂才放款。所以現在高層往往完成三分之二的結構，拿到預售許可證後，開發商推盤並不積極。因為這個時候錢不是很好收，只能收20%到30%，但是各種交易的稅費都要按照當年全額計算。
現在預售許可證必須公示。交易價格壹定要明確，單價壹定要明確。在交易現場，也禁止搞任何5000元/平方米的“起拍”，這是騙人的東西。政府沒有(或沒有權力)控制房地產的交易價格。開發商在辦理預售手續時完全可以不理會申報的價格。就申報這個價格吧。與銷售時價格與申報時價格的差異無關，不存在法律或行政責任。
預售許可證還有壹個值得壹提的地方就是預測圖。房管部門下屬的房屋測量部門根據開發商提供的圖紙，提前計算出壹個面積。這叫做預測繪畫。完成後，實地測量為實際測量。眾所周知，面積糾紛往往是日後客戶與開發商的主要矛盾。這個矛盾是怎麽產生的？最重要的是這個預測和實測的面積差。造成這種差異的原因有很多，比如施工不規範導致的面積誤差，或者之前圖紙計算中公共部位的統計有誤差，都是有可能的。但是要說是開發商故意造成的，我個人沒見過。開發商也沒有這個能力或者故意造假。
現在為了避免這種糾紛，開發商已經開始花很多精力在房屋測量機構的工作上。
規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交付使用。
規劃驗收主要是檢查規劃指標是否超標。封頂之後，竣工之前，可以做這個驗收。這個驗收的前提是做線檢，基本能通過，規劃驗收的時候不會有太大的麻煩。基本流程如下:規劃局的同誌坐在車裏看壹看。哦，它被蓋住了。然後拿起檢查書看壹看。哦，沒問題。數數樓層。哦，是這層樓，所以回去做妳該做的。
消防、人防、管道驗收都是這些專業施工單位做的，也只有他們能做。開發人員自己做這些檢查，肯定會失敗。特別是消防和永久用電。
現在質量驗收很簡單。竣工後，施工單位、開發商、監理單位出整體驗收報告，然後移交質監站備案。就是這樣。
已經完成了質量驗收和專業驗收，規劃驗收也已經完成，也就是最後要去建設局進行竣工驗收和備案。
竣工驗收記錄的完成是法定的正式移交條件。沒有這份竣工驗收記錄表，業主可以拒絕收房。