□本版撰文信息時報記者Xi惠穎通訊員李誌傑
買壹套房，有壹個家，是壹件美好的事情，但出入、停車、衛生，甚至公共福利，都可能導致業主與物業的“碰撞”。針對物業管理的諸多現實問題，“有事好商量”——廣州CPPCC民生實事咨詢平臺近日舉行咨詢，來自穗港澳的CPPCC委員集思廣益，共同解決物業管理難題。
記者了解到，《廣州市物業管理條例(草案)》將於今年2月65438+首次由市人大審議。為解決長期困擾住宅小區的業委會“成立難、決策難、換屆難”的問題，《條例(草案)》擬創設物業管理委員會制度。針對小區收入不透明的質疑，還將對物業項目收入的管理、公開、審計等方面做出詳細規定。
問題1:
業委會成立難，業主投票不積極。
據統計，廣州市共有3260個專業住宅區物業服務管理項目，其中全市住宅區成立了976個業主組織，占比近三成。成立業委會應當由占總戶數和總面積半數以上的業主選舉產生。但很多小區在成立業委會時，普遍面臨業主積極性不高、投票人數少等問題，導致業委會難以成立。
CPPCC委員劉星建議，由小區所在街道辦事處、居委會負責指導監督業委會的成立，嚴格審查業主委員會候選人的資格，避免利益集團或其代理人的滲透，確保選舉產生的業委會委員能夠代表廣大業主的利益。
全國政協常委、港澳臺僑委員會主任李瑜建議，可以發揮黨建引領作用，落實黨員向社區匯報工作要求，引導和鼓勵社區黨員參與社區業委會建設，在業委會成員中設置壹定比例的黨員，發揮黨員先鋒模範作用，推進基層治理。
解決辦法:立法完善業委會的設立和運作規範。
據廣州市司法局介紹，制定《廣州市物業管理條例》是今年的重點立法項目，市人大將於今年6月5438+2月進行首次審議。立法要解決的關鍵問題之壹是完善業委會的設立和運作規範。其中，為保證業委會委員候選人的公正性，《條例(草案)》從實體和程序兩方面進行了規範。
首先，委員候選人的資質在實體上是明確的，包括責任心強、公信力強、組織能力強，沒有拖欠物業管理費、違規裝修等違法行為。其次，在程序上，業委會委員候選人名單在產生前要經過資格審查，產生後要向全體業主公示。公示期間如有異議，鄉政府將介入。
為遏制住宅小區業主投票時偽造選票、投票舞弊現象的發生，廣州市住房和城鄉建設廳頒布的《業主決策電子投票規則》明確規定，已建立電子投票數據庫的住宅小區，必須以電子投票方式對公共事務進行投票。廣州市住建局數據顯示，1679個住宅小區數據已入庫，87個小區已使用電子投票(投票率超過70%)。下壹步將加快建立住宅小區數據庫。
問題2:
業委會存在混亂和不作為。
業主們不得不罷免最終由業主選舉產生的業委會。今年8月底，廣州某小區就發生了這樣壹件事。業主認為商戶的存在占用了小區原有的會所，侵占了業主的公共空間。業主代表倪先生也表示，這幾年業委會上任以來，小區整體管理越來越差。
為什麽會這樣？有人提出，小區業主很難達成壹致。而且業委會成員多為兼職，工作熱情難以持久。業委會成員大多不熟悉物業管理的業務知識和操作流程，行使職權不規範，容易與業主產生芥蒂。
CPPCC澳門地區委員陶天全建議，加強法律的宣傳普及，提高社會意識。CPPCC委員劉星建議，可以按照屬地管理的原則，在街道黨工委或社區黨委的領導下成立“物業管理委員會”。
解決辦法:建立物業管理委員會制度。
據市住建局介紹，下壹步將在“廣州物業管理”微信微信官方賬號增加物業管理政策法規內容，提高市民對物業管理法律法規的認識。《條例(草案)》還規定，街道可以采取政府購買服務的方式，聘請專業機構和人員對小區業主和業委會成員進行培訓。
委員們提到的“成立物業管理委員會”，在《條例(草案)》中也有所體現。該組織由鄉鎮政府牽頭，居委會、派出所、施工單位、物業服務企業、業主代表廣泛參與。主要負責籌備業主大會成立、業委會換屆和具體情況下組織業主投票，從體制機制上解決業主組織“成立難、決策難、換屆難”三大難題。
問題3:
物業服務質量“壹言難盡”？
如何衡量壹個物業企業提供的服務質量？現實生活中，業主要求物業管理公司提供優質服務，但很多小區物業管理公司只能提供壹般的保潔、保安、設備維護等服務。還有壹些物業管理公司管理不到位，工作效率低，服務質量差，公共利益分配不清不合理，業主意見很大，產生很多矛盾。
全國政協委員陸建議，政府應該為房地產公司建立信用評級。對於做得好的物業公司，要提高信用等級，對於管理不好的物業公司，要降低等級甚至取消經營資格。
壹千個業主有壹千個評價。什麽樣的評價機制才是合理的？CPPCC香港委員會委員徐美雲表示，香港的物業公司會聘請第三方公司做神秘嘉賓，對自己管理的物業進行評級。政府各職能部門、非政府組織、商業機構等。每年都會對物業服務的各項內容進行評比和獎勵，市民、專業機構、政府部門等。會打分，讓物業管理提升行業競爭力。
解決辦法:物業服務企業信用檔案已經建立。
記者了解到，廣州市住房和城鄉建設局已於2018發布《廣州市物業服務企業信用管理暫行辦法》及配套文件《廣州市物業服務企業信用信息分類表》。通過各級政府和職能部門信息共享平臺，采集企業8種守信行為和82種失信行為信息，建立物業服務企業信用檔案，實施失信聯合懲戒和守信聯合激勵措施，進壹步規範企業市場行為，提高行業自律水平。
關於第三方評估，該局表示，在《廣州市物業管理條例》立法中，鼓勵業主、建設單位、物業服務企業委托第三方評估機構對承接查驗、服務標準、服務收費等與物業管理相關的其他事項進行評估，營造公平、公正、公開的市場環境。
問題4:
社區公共收入不透明。
停車場收入，電梯和樓梯間的廣告收入應該歸誰？很多業主不知道。事實上，廣州有很多小區的公攤收益所有權並未落實，業主所有的物業和公攤收益被挪用占用的情況屢見不鮮。
物權法規定以上屬於業主所有，但現實生活中如何登記？
廣州市規劃和自然資源局表示，業主擁有的部分設施分為兩種:計入分攤面積的和不計入分攤面積的。未計入共用面積的設施，開發企業在辦理初始登記時，應當將建築區劃內屬於業主的所有設施申請登記為業主所有。只登記，不發證。
解決辦法:通過設立單獨賬戶，推進物業項目公共收入全覆蓋。
市住建局強調，國家、省、市有關物業管理的法律法規規定，物業的公共收益歸全體業主所有。然而，由於運營成本，尤其是人力資源成本的增加，廣州的許多物業服務企業面臨著經營困難。壹些企業為了彌補費用的不足，用公共收入來彌補差額。
為解決這壹問題，該局將會同各區住建部門開展物業項目公共* * *收入單獨建賬專項工作，通過向物業企業發出監管通知書、約談、將違規及處罰情況記入企業信用檔案等方式，督促物業服務企業設立住宅物業公共* * *收入專項賬戶， 並定期向全體業主公開，重點解決物業企業侵占小區物業公共* * *收入問題，保護業主合法權益。
在制定《廣州市物業管理條例》時，應理順物業服務費的籌集機制，對物業項目公共收入的管理、公開、審計等作出詳細規定。下壹步，將繼續推進物業項目公共收入單獨建賬全覆蓋，加大檢查力度，確保工作落實。