65438年10月5日，住建部、中央政法委等10部門聯合發布《關於加強和改進住宅物業管理的通知》(以下簡稱《通知》)，涉及基層社會治理、完善業主委員會、提升物業管理服務水平、推進生活性服務業、規範維修資金、加強監督管理等六個方面。
受此消息影響，地產股在沈寂半年多後迎來集體爆發。截至65438+10月6日收盤，* *有21 A+H地產股漲幅超過10%。殷誠生活服務領漲，收盤漲幅39.53%。中海物業、世茂服務、建發物業、保利物業、新城悅服務、永盛生活服務等地產股漲幅均超過20%。《通知》為何引發地產股全線普漲？政策利好會給物業管理行業帶來哪些變化？
明確責任物業管理費收繳率或將提高。
物業管理壹直是壹個高成本低收益的領域。尤其是近年來，隨著人口紅利的逐漸下降，人力成本持續上升，物業公司的利潤空間被進壹步壓縮。
與之相對應的是，直接關系到物業管理公司生存的物業費收繳率通常無法保證達到100%，物業管理公司仍然普遍面臨收費難的問題，甚至在壹定程度上成為制約行業發展的瓶頸。
為了解決物業費收繳難的困境，與業主建立有效的聯系非常重要。物業管理行業的壹大痛點是業主委員會普及率低。以前的物業管理主要是靠公司的“輸出”來達到“服務”的效果，而在與業主的“互動”方面並不是很熱。
《通知》指出“完善業主委員會治理結構”，強調街道管理責任，鼓勵街道介入和指導轄區物業管理工作。預計通過組織，業委會(或臨時替代物業管理委員會)的比例會有明顯提高。這可能會調動業主的積極性，建立居民、業委會、物業管理公司之間的協調運行機制，有助於企業了解業主的訴求，突破業主與物業管理公司“雇傭關系”的障礙，促進物業管理公司“單邊出口”向與業主“互動”轉變，有助於提高收繳率。
而且《通知》還致力於明確業主委員會的定位和運作模式。其職責之壹是督促拖欠物業費的業主，同時探索將惡意拖欠物業費行為納入個人信用記錄，這也將對物業管理公司的催收率和基礎物業服務效率的提高產生積極影響。
在物業企業市場化定價方面，《通知》指出，要完善物業服務價格形成機制，提高物業管理服務水平，倡導按費收費方式。而且各部門都有分工:住建部門要公布物業服務清單，明確物業服務的內容和標準；物業行業協會應當監控並定期公布物業服務成本信息和定價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。
郭盛證券研究報告指出，過去，市場擔心勞動力成本上升和物業費停滯會影響物業公司的利潤。房地產公司利潤率的侵蝕也影響了資本市場上的房地產估值。此次發布的《通知》從政策導向上開啟物業費市場化調節通道。中信證券研究報告也表示，《通知》將物業行業納入基層治理，將擡升單壹盈利曲線。
受益增值服務，擴大馬太效應將持續
物業企業的收入主要有兩大板塊，壹是基礎物業服務，二是增值服務。但根據中指院的數據，中國百強物業企業仍以基礎物業管理服務為主，80%以上的收入來自傳統的基礎物業管理收入，只有20%左右的收入來自增值服務。
事實上，由於目前住宅物業的競爭壓力，依靠常規的營業收入往往難以盈利，需要在增值服務上下功夫。易居研究院根據上市房企年報發現，大部分上市房企的物業管理服務毛利率在11%至30%左右，而增值服務毛利率普遍達到30%至60%的區間。
《通知》的提出，明確延伸了物資企業增值服務的業務範圍。壹方面，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。另壹方面，也表示“物業服務企業可以申請相應的優惠扶持政策，開展養老、家政等生活服務業務。”
引導企業向多領域延伸的目的顯而易見。上海易居房地產研究院院長嚴躍進表示，養老助老是基於實體企業對社區熟悉的優勢，有助於方便、低成本地提供服務，真正服務於社區的每壹個人。社區消費涉及大消費概念，物業企業主動承接此類業務，有助於真正拓寬業務內容，實現社區服務增值。至於房屋經紀及後續類似租賃業務的發展，將對盤活存量市場產生較大影響。
此外，值得註意的是，住建部發布的相關文件多次提到發展線上線下生活服務，支持物業公司探索養老服務。例如，2020年，住建部等六部委發布的《關於推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》中就提到“推動和支持物業服務企業積極探索‘物業服務+養老服務’模式”。《通知》可以看作是對之前文件精神的系統梳理和進壹步強調和深化，再次指出了當前物業管理行業的發展潛力。
未來，增值業務將成為各物業企業積極探索的新增長點。社區增值服務更高的物業管理公司會更有優勢，行業的馬太效應會持續下去。比如鄭融服務、綠城服務、鑫苑服務、世茂服務、永盛人壽、保利物業、建業新生活、殷誠生活等社區增值服務毛利占比都很高，占比都在25%以上。其中，具有壹定規模、業主滿意度較高的物業管理公司以及與養老產業相關的房地產公司也將率先受益。
總之，《通知》的核心內容主要涉及兩部分:提高業主移動性和鼓勵增值服務。前者提高了單盤盈利模式的可能性，後者有望加速物業管理公司對增值服務的探索，提升盈利能力，進壹步發揮其平臺和流量入口的作用，符合物業管理行業“以傳統物業管理業務打基礎，以增值服務錦上添花”的現狀，為物業管理行業提供了廣闊的想象空間。