(壹)業主對權利和義務的理解不對稱。隨著住宅商品化、私有化程度的提高，業主維權意識日益增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但相當壹部分業主並不明確自己的義務。表現為:壹是房屋維修責任意識不強，“產權歸自己，維修自理”的觀念沒有樹立起來；二是不服從管理，無序裝修施工屢禁不止，自律意識淡漠；第三，不交或者不按時交物業管理費，尤其是老小區。不交費有各種各樣的原因。開發商遺留的房屋質量、鄰裏糾紛、裁員等問題不用多說，都是不交費的理由。如此惡性循環，直到物業企業服務質量下降，幹脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的案例就是元陽村業主與新宇物業的糾紛，年初鬧得沸沸揚揚，最終雙方都輸了。據了解，目前我市共有七八家物業管理企業，因收費難、物業管理工作難以為繼而無奈退出，涉及13個小區、50多萬平方米房屋。第四，業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理無動於衷。業主大會很難召開，作用也不夠。業主委員會沒有實行真正的自治管理，業主與物業管理企業之間的矛盾和問題因缺乏溝通而無法解決，給住宅區的物業管理和發展帶來隱患。
(二)企業對管理服務的定位不準確。我市物業管理企業從業人員文化水平和素質普遍較低，難以樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主與物業管理企業的矛盾。主要表現在以下幾個方面:壹是部分物業管理企業員工缺乏顧客至上意識，服務態度不端正，服務語言不文明，服務行為不規範，無法滿足業主的正當要求，更談不上主動幫助業主解決問題。特別是物業企業造成的問題不能及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度。第二，壹些物業管理公司缺乏專業人員。日常維護是物業管理的壹項重要工作。如果維修不及時、不到位，業主會對物業管理企業的服務質量產生懷疑甚至矛盾。三是壹些物業管理公司，從自身經濟利益出發，利用出租車車棚、地下室等。以營利為目的，造成汙染等各種直接侵害業主利益的負面影響。
(3)老小區基礎條件不配套。我市物業管理住宅區分為三類:壹是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區占全市物業管理住宅區總面積的40%；二是半封閉式管理的住宅區，占全市物業管理住宅區的21；三是配套設施齊全、全封閉管理的住宅區占全市物業管理住宅區總面積的39.5%。其中，老舊小區面積大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，區域內硬件環境、公共設施、治安秩序、生活對象弱勢群體、管理運營等各種矛盾突出。具體表現為:壹是可用於社區管理和服務的物業管理用房、車庫配套設施數量少，無法建立市場化的管理運行機制。二是治安設施缺乏，多為開放式“不設防”住宅小區，無法封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支路、房屋門前道路不同程度損壞，小區公共建築配套用房、房屋屋頂、樓道墻體陳舊、損壞嚴重。第四，地下管網不暢，經常出現下雨天堵水或積水的問題。五是居住區綠化布局不合理，常年不配套，地被植物逐年減少。六是收費費率低，每戶每月4-10元，只能收50元。物業公司基本只維持小區的管理。
(D)開發商遺留的問題沒有得到妥善解決。開發商遺留問題突出，相關部門未按規定進行檢查，嚴重影響了物業管理。壹是新建住宅小區交付條件不明確，對交付缺乏有效監管。壹些項目交付時，綠化、封閉、道路等配套設施不完善，業主沒有得到承諾的收益，導致物業服務收費矛盾，制約了物業管理的順利開展。二是壹些公共設施的權屬不明確，如車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等，容易引發糾紛。壹些開發商將所謂的配套公共設施“使用權”占為己有，侵害了業主的利益，留下了隱患，增加了後期管理的難度。第三是住房質量。新小區投入使用壹段時間後，房屋質量問題接連暴露，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場的競爭機制尚未建立。壹些物業管理企業為了擴大管理能力，向開發商妥協，降低驗收標準接管物業，也為以後的管理埋下隱患。
(五)熱點、難點問題影響物業管理的正常運行。1.供水供電設施交接不到位。壹些開發建設單位沒有將小區內的供水、供電設施交給專業部門，而是交給下屬公司即下屬物業企業進行管理，留下了隱患:壹是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；第二，出了問題後，他們用專業部門推諉責任；三是開發企業壹旦改制，先天不足的物業企業無法承擔相關責任。主要原因是小區建設時內部管道管徑較小，部分區域地勢較高。近年來，我市東南部開發了許多居民區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只能在小區新建加壓泵房徹底解決，但所需資金難以落實。3.違章建築、違章裝修和油煙噪音汙染是困擾物業管理的三大難題。要依法制止這些問題，物業公司既有畏難情緒，又苦於處罰不力，無法盡到責任，只好放任自流。4.無法保證公共照明設施的正常使用。壹是老舊小區公共照明設施電費和維護標準低，且難以調整，嚴重影響正常使用；二是部分物業企業人員責任心不強，對積極維護小區照明設施無動於衷。只有市民投訴，電話局指派後，才能被動維護。
(六)現行的財產法律法規難以操作。1，現行法規和監管體系不暢。比如房產部門負責房屋管理，但房屋性質的改變由建管處和裝修處監管，責任主體不明確。2.行政監管力度不夠。如明珠西園地下室出租給人居住，租戶接水接氣，存在安全隱患，居民反映強烈。但港華煤氣公司和首都自來水公司認為，只要用戶申請並符合安裝條件，就可以辦理使用手續。但是，作為主管部門，房產部門不能插手。3、現行關於房屋維修資金使用的規定，脫離了本市情況，難以操作。4、業主大會的規定過於復雜，且缺乏行政指導和幫助。
二、解決物業管理問題的幾點建議:
1，加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》的基礎上，進壹步出臺更加完善、可操作的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，使廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業公司做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自身合法權益；進壹步規範物業企業工作行為，完善招投標制度建設，引入競爭機制，引進優秀物業管理企業，改變企業經營質量差、服務不規範、專業性不強、透明度不夠的落後局面。
2.提高業主意識，加快業主委員會制度的規範化。有關部門要引導業主推選能夠真正代表業主利益、熱心公益事業、有壹定知識水平的人主持和參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業管理公司簽訂物業管理委托服務合同，認真考慮條款，確定服務項目和服務費用，定期召開業主大會，監督資金使用，接受業主投訴。對於熱點難點問題，物業管理企業在進入小區時應與業主簽訂公約，對違法建設、垃圾處理、噪聲油煙擾民、飼養寵物、亂停車等問題約法三章，維護小區穩定。
3.嚴把小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留的問題正在成為新建小區物業管理的難點。住宅區竣工驗收時，有關部門應嚴格控制房屋質量、配套設施、水電；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免壹些物業管理企業因盲目擴大管理體量而倉促接手，為今後的正常經營和自身發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理的規劃和投入，努力完善車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業應與社區密切合作，加強對弱勢居民的幫助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。成都市房地產資源局提出了區域物業管理重大事件報告制度和應急預案，明確了房地產行政主管部門和物業管理企業在處理此類事件中的責任，還設立了全市統壹的重大突發事件報告專用電話，24小時接收物業管理重大事件報告。各區縣房地產行政主管部門和物業管理企業也設立了重大事件舉報專用電話，有專人值班。實行重大事件報告制度，建立應急預案制度，納入對區縣房產局、物業管理企業和小區管理人員的工作考核，對不按規定報送通報、發布突發事件信息、不服從管理部門統壹應急指揮和處置、不及時處置突發事件的單位和直接責任人，將依法查處。我部有關部門要積極創造條件，借鑒成都等全國物業管理先進城市的經驗和做法，積極探索多元化的物業管理方式，不斷改進和完善物業管理，努力為人民創造和諧的社會環境。