5月18日，《北京城市更新專項規劃(十五期間北京城市更新規劃)》(簡稱《規劃》)正式發布，這也是我國第壹個減量發展背景下的城市更新專項規劃。《規劃》提出，以舊居住區改造為重點，整體推進舊居住區分類改造，提升居住品質，促進職住平衡。到2025年，完成654.38+0.6億平方米老舊小區改造。同時，規劃中明確，要重視老齡無障礙改造，加強老齡改造設計管理，突出安裝電梯、公共環境老齡改造、無障礙環境建設等重點工作，協調養老助殘等相關政策，鼓勵“物業服務養老”。
事實上，今年的《政府工作報告》也提到，要推進無障礙環境建設和老齡改造。那麽，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區的“老齡友好型”改造？如何滿足“銀發族”對社區老人的需求？
北京:
推進室內老齡改造探索“五通聯動”
勁松模式、清河樣本、昌平經驗...北京在老舊小區老化改造方面走在全國前列，各區都總結出了“因地制宜”的模式和經驗。
去年5月，北京市率先出臺《老舊小區綜合改造和無障礙環境建設指導意見》，推出老齡改造“菜單”，為老齡改造提供了參考標準。
在北京舊住宅區的老化改造中，特別註重“內外結合”和“社區配套”，以北京市海澱區南二社區為例。這是北京首個老舊小區老化改造試點項目。由海澱區政府出資，從居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境五個方面進行老齡改造。
在室內老齡改造方面，南二社區對社區99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行了老齡改造，包括提供防滑墊、感應小夜燈、連續手柄、浴椅等方便老人生活自理的裝置，以及實現就寢、習慣動作、上廁所、洗澡等數據實時監控的智能設備。如果有什麽異常，老人家屬和醫護人員都可以第壹時間知道。
同時，在社區配套方面，南二社區關註老年人生活需求，完成便利店、理發、家政、洗染、維修、終端物流等八大基礎便民服務功能。自2019改造以來，南二社區“內外兼修”、“軟硬件結合”的實踐，成為北京老舊小區老化改造的樣本和成功案例。
繼海澱南二社區之後，朝陽區勁松社區在朝陽區政府的支持下，引入社會資本推進老舊小區改造更新，形成了“勁松模式”。
“勁松模式”開創了多重意義上的創新，探索出壹條“區級統籌、街道鄉鎮牽頭、社區協調、居民議事、企業運作”的“五方聯動”機制，對老舊社區引入社會資本具有示範意義。不僅如此，勁松社區在引入物業時，率先提出了“先嘗後買”的理念和“先服務、後體驗、後收費”的原則，讓居民在環境和服務的改善中感受到了切身的變化，從而更容易接受物業的自主付費。
河南開封:
探索“紅樓”推廣“3·3”電梯安裝模式
八朝古都開封，通過推進老舊小區的老化改造，也走在了全國前列。與壹二線城市不同，三四線城市普遍面臨人口外流和人口老齡化的問題。在舊居住區改造中，開封積極探索創新適老化模式，為三四線城市適老化改造提供了新思路。
在老舊小區改造方面，對開封城鄉壹體化示範區轄區內的金康苑小區、五壹連片小區進行了升級改造，贏得了群眾的好評。值得壹提的是，27年的金康苑小區被住建部確定為2021年全國12典型改造案例之壹，可供全國借鑒。
對此，開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局總結了兩個社區的成功經驗，形成了壹套自己的舊改標準，即“五通”“六有”。“五連”包括地下連、地面連、文體連、服務連、民心連；“六有”即基本公共服務設施齊全、商業服務設施便捷、市政配套基礎設施完備、公共活動空間充足、物業服務全覆蓋、社區管理機制健全。
據新京報記者了解，在舊住宅區改造之初，開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局牽頭成立了黨建引領城市更新和舊住宅區改造指揮部，由區黨工委書記、管委會主任雙仁掛帥，並建立了周例會、日調度制度，研究創新舊住宅區改造項目新理念。
在吸引輿論方面，金康園社區、武夷連片社區創新推廣了“紅樓”；在輿論引導上，要充分發揮社區中威望高、號召能力強的老年人建立“紅管家”誌願服務隊，帶頭做好矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等工作。，實現“我會照顧好我的家”。
在舊住宅區改造中，安裝電梯成為老年人無障礙通行的必要環節。然而，壹些低樓層的居民反對安裝電梯和額外收費，認為他們“吃了虧”。在武夷片區舊住宅區改造中，正是通過“紅樓”和居民會客廳進行“微觀治理”，尊重民意，發揮民智，創新性地采用了“3·3”電梯安裝模式。
“3·3”電梯的安裝方式分為高、中、低三個檔次。居民可根據居住條件選擇壹次性投入、分期付款、每次刷卡三種支付方式。這種現收現付的模式不僅解決了老人上樓難的問題，也得到了小區居民的大力支持。
“社區缺乏老人和孩子娛樂休閑的場所，公共區域的私搭亂建、小菜園也隨處可見。”這是何達家庭醫院居民的投訴。改造前，何達家屬院原來的小廣場花園是壹片廢棄的雜草，還有居民私自搭建的小棚子、雞窩、菜地。改造後的小花園實現了“變身”，不僅花團錦簇，還有老人健身休閑區，中間還有亭子，既美觀又實用。
河南開封市何達家屬樓改造。受訪者供圖
據開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局物業處處長馮光輝介紹，在“紅樓”裏，家住四樓的居民張阿姨提出了“每天下樓買菜上樓都很難”的現實，這是在五壹小區老小區改造中。針對張阿姨“上樓難”的問題，社區安裝了臨時折疊躺椅，座位旁有溫馨提示和緊急聯系電話，可以讓張阿姨“上壹層樓，休息壹下”。
據介紹，經過幾年的老舊小區升級改造，開封市城鄉壹體化示範區混亂破舊的老舊小區煥然壹新，提升了群眾的幸福感和獲得感，贏得了當地居民的好評。
浙江杭州:
運用市場化機制推進“以房養老”模式
杭州作為長三角的核心城市，在老舊小區改造中探索出了“居民為主體、政府引導、社會參與”的模式，“把專業工作交給專業隊伍”成為杭州老舊小區改造的理念。
杭州市上城區蔡河街道引進杜松服務作為“金牌管家”，負責轄區內36個老舊小區的改造。不僅引入了壹套可復制的社區居家養老理念，還打造了著名的“社區養老壹條街”。
上城區四季青街道錢景社區三新路方靜東段曾經有壹條著名的“社區商業街”。但由於非機動車亂停亂放，沿街周邊環境差，社區活動場地小，當地社區決定對其進行改造。通過引入杜松服務的全資子公司賀銳人壽，用了近壹年的時間成功地將“社區商業街”改造成了“快樂退休街”。
“老年幸福街”全長100余米，總面積約1200平方米。這條路煥然壹新，有食堂、超市、理發店、活動室等。，充分滿足老年人的居住需求。
杭州市上城區蔡河街道引進賀銳人壽，率先探索“以房養老”模式。在物業服務方面，設置了社區養老的服務“菜單”，包括逸仙花園、逸康花園、逸致花園、易慧花園、逸學園、怡園、胡藝花園、怡和花園、4S服務站等十大功能區塊，形成了生活照料、文化娛樂的集合。
滿足社區養老需求已成為舊居住區改造的重點任務。杭州通過運用市場化機制，積極引入社會資本，激發了提升社區服務的可持續動力，讓越來越多的老年人在社區享受到更加專業、多元化的養老服務。
杭州上城區引入賀銳生活升級後的方靜社區。受訪者供圖
專家建議:
推進老齡改造多元化融資，鼓勵社會資本參與。
推進舊住宅區的老化改造刻不容緩。第七次全國人口普查結果顯示，2020年，我國60歲及以上人口為2.64億，占比18.70%。“十五”期間，中國將從輕度老齡化走向中度老齡化。
今年兩會期間，政協委員、中國社會科學院世界社會保障研究中心主任鄭秉文就“加快老舊小區老齡化改造”的議題提出建議，加大資金籌集力度，推進多元化的老齡化改造資金籌集。地方政府應加大老齡適應性改造的投入，齊心協力積極營造老齡適應性改造的政策環境。
上海交通大學中國城市治理研究院陳傑教授表示，舊住宅區的老化改造應遵循三個原則。首要原則是尊重意願，將“自下而上”和“自上而下”有機結合，有效互動。不要主觀設計，傾聽基層的聲音，社區有需求就行動。遵循法治精神，尊重產權和社區自治，絕不應該靠體育來推動。
陳傑指出，在尊重民意的基礎上，循序漸進，在條件成熟的時候，做好壹兩個典型案例，形成示範效應，提煉可復制、可復制的經驗，小範圍試點，樹立品牌，大範圍推廣，獲得更多的社會投入，從而形成良性循環。另外，社會參與是基礎。政府適應老齡化不能是獨角戲，而是要集中社會力量，運用市場機制，充分調動社會各方面的積極性，形成各方合力。
北京向異生命健康科技有限公司創始人兼CEO吳曉榮告訴記者:“社區居家養老屬於‘剛需，無市場’，沒有第三方專業運營機構來運營。比如老小區適合老化改造的時候，引入的物業公司能否繼續提供專業的社區養老服務，如何統壹管理碎片化的養老服務商。”
對此，陳傑也深有體會。他說:“基於前期對幾個試點項目的調研，‘物業養老’的推廣主要受阻於六個來源:場地缺乏自主權、擅自經營、業主認可度低、服務能力弱、運營模式不清晰、政府支持力度不夠。其中有三個矛盾，即物業服務企業非專業化服務水平的供需與養老服務專業化要求的矛盾，物業服務企業盈利性要求與養老服務公益性和普惠性要求的屬性矛盾，以及現行社區治理框架和物業服務模式下物業服務企業與業主的利益矛盾。”
對此，陳傑建議，物業服務企業可以在內部孵化專業養老團隊，或者引入第三方專業化養老機構，解決專業化不足的矛盾。對於利潤的矛盾，物業企業可以在滿足約定的服務質量考核的前提下，承擔低利潤、無利潤甚至虧損的公益性、普惠性居家社區養老服務，同時還被給予開展增值型居家社區養老服務的優先優惠，放開相關價格管制，滿足部分有購買力的老年人對高層次、高質量居家社區養老服務的需求，從而形成交叉補貼。
“目前老舊小區的老齡化改造重點在小區外，但缺乏針對老年人的室內改造，比如取消高差、防滑、無障礙扶手、舊家具等設計，甚至智能硬件設施。有些裝修需要室外和室內同時考慮。比如老小區衛生間樓層有高低差，老人進出不方便。最好能從制度上解決問題，對老小區衛生間的主立管進行改造，從而減少高度差，降低老人摔倒的風險。”吳曉榮說。