通知共六部分，分別是保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交房”金融服務、積極配合受困房地產企業風險處置、依法保護住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。
具體政策中，合理展期貸款、保持信托等資管產品融資穩定性、延長貸款集中過渡期等措施受到市場廣泛關註。以下是幾大點的解讀。
看點壹:通知開頭強調要穩定房地產開發貸款。國有、民營等房地產企業壹視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、主業突出、資質良好的房地產企業穩健發展。
據專家分析，該政策實際上批評了三種歧視性的房地產信貸投放做法，即較少支持民營企業，較少支持專註於房地產主業的房地產企業，以及因項目存在風險而忽視對整個房地產企業的支持。
看點二:通知提到，要支持開發貸款、信托貸款等存量融資的合理延伸。自通知下發之日起，未來6個月內到期的，可允許超出原規定1年展期，不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與其壹致。
對此，專家指出，展期是金融機構防範貸款違約、防止不良貸款率的重要舉措。鑒於房地產市場的特殊情況，展期制度在房地產貸款領域的應用將會增多，這是化解風險的必要操作。
“延長期1年，客觀上說明我們還是會大力支持房企確保明年交樓。各類金融機構要理解這個時間點的設定，充分利用政策，積極支持房地產企業的工作，確保樓房交付。”專家表示。
看點三:鼓勵信托等資產管理產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格執行資產管理產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按照市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目並購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
專家分析認為，這是監管層對信托業務的最新表態，未來該領域政策可能出現轉向。在過去幾年中，房地產信托融資受到了相當大的限制。今年上半年的放松主要是針對租房市場，現在進壹步放松，釋放暖意。這壹舉措標誌著房地產金融政策進入新階段，金融機構將從多個渠道和方向支持房地產。
此外，這份通知對信托公司提到了“轉型”的概念，尤其是“房地產企業項目並購業務”，意味著信托公司要少關註增量市場，在存量市場尋找新的投資機會和業務方向。
通知還提到，要保持債券融資基本穩定，支持優質房地產企業發行債券融資，推動專業增信機構為財務整體健康、短期有困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人和持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排，對難以按時兌付的，通過協商合理安排展期和置換，積極化解風險。
看點四:延長房地產貸款集中管理政策過渡期安排。
這壹措施也具有重要意義。專家分析認為，這是壹個重要的轉折，將減少商業銀行的顧慮，為新壹輪的抵押貸款提供充足的空間。
不過，專家也表示，通知主要是為了保持當前房地產市場的健康穩定發展，即穩定杠桿和融資，避免去杠桿加速帶來的系統性風險，而不是再次走老路。房地產行業高杠桿、高周轉的發展模式已經成為過去。
以下為通知全文(重點):
關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知
銀發[2022]254號
為了落實黨中央、國務院的決策部署，我們堅持房子是用來住的。不為投機，全面落實房地產長效機制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下:
第壹，保持房地產融資平穩有序。
(壹)穩定房地產開發貸款。
堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業壹視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、主業突出、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構應合理區分項目子公司和集團控股公司的風險，在確保債權安全和資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目的合理融資需求。支持項目主辦銀行和銀團貸款模式，加強貸款審批、發放和回收全過程管理，切實保障資金安全。
(2)支持個人住房貸款的合理需求。
支持各地根據國家政策實施差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構根據自身經營狀況、客戶風險狀況和信用狀況，合理確定個人住房貸款的具體首付款比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件的新市民首套個人住房貸款標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提高借款還款便利性。
(3)穩定建築企業信貸投放。
鼓勵金融機構在風險可控、業務可持續的基礎上，優化對建築企業的信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建築企業持續穩定的融資。
(4)支持開發貸款、信托貸款等存量融資的合理延伸。
對房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在確保債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業在商業原則基礎上自主協商，通過存量貸款展期、調整還款安排等方式積極支持，促進項目竣工交付。自本通知下發之日起未來6個月內到期的，可允許超出原規定展期#3p4#年，貸款分類不予調整，報送征信系統的貸款分類與其壹致。
(5)保持債券融資基本穩定。
支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增級機構為整體財務健康、短期有困難的房地產企業發債提供信用增級支持。鼓勵債券發行人和持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期支付確有困難的，協商作出延期、更換等合理安排，積極化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
(6)保持信托等資產管理產品的融資穩定性。
鼓勵信托等資產管理產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格執行資產管理產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按照市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，為房地產企業項目並購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。根據法律法規。
二、積極做好“安全大廈”金融服務工作。
(七)支持開發性政策性銀行提供“樓宇交付擔保”專項貸款。
支持國家開發銀行、農業發展銀行按照相關政策安排和要求，高效有序地向經審查並依法合規備案的借款人發放“保教樓”專項貸款，用於封閉運行和專項資金支持已出售逾期住宅項目加快建設和交付使用。
(八)鼓勵金融機構提供配套融資支持。
在專項貸款支持項目明確債權債務安排、專項貸款和新的配套融資司法擔保後，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款主要融資商業銀行或其牽頭銀團按照市場化、法治化原則，為專項貸款支持項目提供新的配套融資支持，促進未交付個人住房貸款風險的化解。
對於剩余貨物，銷售回單可同時涵蓋專項貸款和新增配套融資項目，剩余貨物不能同時涵蓋專項貸款和新增配套融資項目，但新增配套融資和專項貸款的配套機制已明確安排，還款來源已落實。鼓勵金融機構在商業自願的前提下，積極提供新增配套融資支持。
新增配套融資的借款人應與專項貸款支持項目的實施者壹致，項目資產負債應由當地政府組織有資質的機構進行審計評估確認，並已制定“壹建壹策”實施方案。商業銀行可在房地產開發貸款下新設“專項貸款配套融資”子科目進行統計和管理。配套融資原則上不超過相應專項貸款的期限，最長不超過3年。項目銷售收入應轉入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新的配套融資的商業銀行管理。明確按照“後進先出”的原則，項目剩余價值的銷售回款應優先償還新增配套融資和專項貸款。
對商業銀行按照本通知要求在本通知下發之日起六個月內向專項貸款支持項目提供的配套融資，在貸款期限內不降低風險分類；新老債務核銷後的借款人按合格借款人管理。新發行的配套融資不好，相關機構和人員盡到了責任的，可以免除。
第三，積極配合受困房地產企業的風險處置。
(九)做好房地產項目並購的金融支持。
鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目M&A貸款業務，重點支持優質房地產企業兼並收購陷入困境的房地產企業項目。鼓勵金融資產管理公司和地方資產管理公司(以下簡稱資產管理公司)發揮自身在不良資產處置和風險管理方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等進行協商。* * * *推動資產加速處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行和金融資產管理公司發行房地產項目M&A主題金融債券。
(十)積極探索市場化支持方式。
對於壹些已經進入司法重整的項目，金融機構可以按照自主決策、自擔風險、自負盈虧的原則，幫助推動項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重組投資人等方式參與項目處置。支持符合條件的金融機構通過設立基金等方式，依法合規穩步探索化解受困房地產企業風險，支持項目竣工交付。
四、依法保護住房金融消費者的合法權益。
(十壹)鼓勵依法自主協商延期償還本息。
對因疫情住院或隔離的個人，或因疫情停業、失業失去生活來源的個人，以及因購房合同變更或撤銷的個人住房貸款，金融機構可根據市場化、法治化原則，與購房人自主協商，進行展期等調整。有關各方必須遵守規則，遵守合同，依法履行承諾。在此過程中，金融機構應做好客戶服務，加強溝通，依法保護金融消費者的合法權益，並根據相關規定對資產進行分類。對惡意逃廢金融債務的行為，依法依規處理，維護良好的市場秩序。
(十二)切實保護延期貸款的個人債權。
個人住房貸款還款安排有調整的，金融機構應當按照新的還款安排提交信用記錄；經人民法院判決、裁定確定應當調整的，金融機構應當根據人民法院生效判決、裁定對信用記錄進行調整，對已經提交的進行調整。金融機構應妥善處理相關信貸異議，依法保護信息主體權益。
動詞 （verb的縮寫）分階段調整部分理財政策
(十三)延長房地產貸款集中管理政策的過渡性安排。
對因疫情等客觀原因不能如期達到房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會或人民銀行分支機構、中國銀行業監督管理委員會派出機構將根據房地產貸款集中度管理的有關規定，根據實際情況，通過客觀評估，合理延長其過渡期。
(14)分階段優化房地產項目M&A融資政策。
相關金融機構要用好人民銀行、銀監會出臺的適用於各大商業銀行和全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推進房地產風險市場化。
六、加大對住房租賃的金融支持。
(十五)優化住房租賃信貸服務。
引導金融機構重點加大對具有獨立法人經營、業務邊界清晰、房地產專業投資和管理能力的自持產權式住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體購買、改建用於住房租賃的房地產項目提供金融支持。商業銀行對持有《保障性租賃房項目確認書》的保障性租賃房項目發放的貸款，不納入房地產貸款集中管理。商業地產轉化為保障性租賃房，在取得保障性租賃房確權後，銀行的貸款期限和利率適用保障性租賃房貸款的相關政策。
(十六)拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。
支持住房租賃企業發行信用債、擔保債等直接融資產品，專項用於租賃住房建設和運營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃的金融債券，籌集資金增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會
2022年165438+10月11