壹、從“舊城改造”到“城市更新”
在更新方式上，不再使用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述，而是采用了更全面、更註重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”，是指在特定的城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊居住區、城中村和舊住宅等)進行綜合改造、功能改變或拆遷重建等三種類型的更新活動。)按照城市規劃和規定的程序。
更新辦法將城市更新的目標確定為進壹步完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、挖掘土地潛力、拓展發展空間、促進社會經濟可持續發展，改變了舊城改造單純是拆遷改造或物質形態改變的觀念，更加註重城市功能提升和舊城活化的內涵。更新方式為不同現狀、不同轉型需求的區域提供了相應的選擇。未來深圳的城市更新將以多種形式有機結合，盡可能以綜合改造為主。
第二，兩個新概念
(壹)城市更新實行年度計劃管理制度。
更新辦法規定“城市更新實行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度”。我市年度城市更新計劃包括城市更新單元規劃計劃和年度實施計劃兩部分。規劃年度城市更新單元規劃和擬實施的拆遷、改建、綜合整治更新項目，加強城市更新的規劃管理，保障城市更新有序進行。
在已完成2010年度計劃申報的基礎上，市更新辦對更新單位的規劃管理模式進行了調整。年度計劃不再以年報的形式，而是以正常申報的形式。
(2)城市重建股
在更新辦法中，首次提出城市更新應當實行城市更新單元規劃制度，規定了城市更新單元的界定原則和城市更新單元規劃的編制程序。城市更新單元應當按照相關技術規範，綜合考慮道路河流、產權邊界等自然因素，劃定相對較大的區域作為城市更新單元，制定城市更新單元規劃。
城市更新不再由項目規劃，而是由更新單位規劃。單元內配套設施的規劃安排可以綜合考慮，尤其是單元內多個更新項目，可以平衡各個項目的利益，保證配套設施的落地，有效避免以往按項目規劃的弊端。按照以往的慣例，舊區改造計劃是按項目進行的。比如某區域有兩個改造項目，需要按規劃安排壹所學校，由於項目之間的利益無法平衡，兩個項目往往都不願意接受學校落地，導致公共設施難以建設，無法達到完善城市功能的目的。
第三，三個突破
更新辦法主要明確了城市更新項目工作程序、地價繳納標準、城市更新規劃管理等內容。在保持原有城中村土地改造地價政策延續的基礎上，統壹了特區內外城中村地價標準，在以下三個方面有了重大突破:
(壹)改造對象從城中村(舊村)到所有符合改造條件的建成區。
根據《城中村改造暫行規定》，“城中村”僅涵蓋規劃國土部門已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區和舊房，我區大量原農村工業建成區和舊城未納入改造範圍；而且從我區城市建設的現狀來看，原有的農村建成區並沒有形成獨立的街區，大部分地區都是舊村舊城，村中有城，城中有村。城市和鄉村的界限根本很難劃分，人為劃分老城區和鄉村，分別改造，不符合城市建設規律。
因此，將符合改造條件的建成區全部納入更新對象，按照城市規劃和城市建設規律進行改造，意義重大。
(二)充分發揮市場在主體轉變中的作用，變事前確定為事後確認
更新辦法出臺前，根據《城中村改造暫行規定》和我區相關文件精神，舊城舊村改造主要由社區集體股份公司引進合作開發商或街道選擇開發商報區政府備案確定。經確認後，改造主體可以進行拆遷協商工作，並在拆遷補償完成後辦理相關行政許可手續。
更新辦法充分發揮市場配置在轉化主體產生中的作用，主要通過“收購”、“協議”等民事權利義務產生，企業或個人完成補償收購後報區政府確認。這壹做法貫徹了廣東省“三舊”改造文件的有關規定。
(C)協議轉讓作為重新澄清的壹種可選方式
根據《市政府關於城中村改造的暫行規定》，我市在舊城改造項目啟動之初采取協議出讓方式。但由於國家規定經營性用地必須通過招標、拍賣、掛牌的方式在公開市場上出讓，所以舊土地如何出讓並不明確。2008年底，市國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目統壹出讓土地使用權。隨後，我區南山光大木材廠、回龍鋪舊村、寶安寶城26區、福田金龍新村地塊分別於2008年底、2009年上半年掛牌出讓。考慮到城市更新項目用地的特殊性和土地使用權出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了《關於三舊省改造的意見》，明確土地出讓形式可采取簽訂補充協議或補充出讓合同的方式，協議出讓可明確續期方式。
此外，根據《更新辦法》相關規定，政府主導的城市更新改造項目土地使用權應當采取招拍掛方式出讓。
四、主要程序
(壹)城市更新單元規劃方案:區政府對轄區內的更新項目進行篩選，根據城市規劃和業主意願制定年度計劃，提交規劃國土委，由市政府審批；單個主題區域也可以直接向規劃和土地委員會申報。
(二)土地和房屋所有權登記。這壹程序主要處理更新單位範圍內的土地和房屋。具有合法登記和更新單元、權屬清晰的土地和房屋直接辦理後續手續。
根據全省“三舊”改造意見，為完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續，意見規定了簡易和特殊處理辦法。但歷史用地手續的完善必須在2012之前完成，2012之後不再實行這種簡單的處理方式。
(三)城市更新單元規劃的編制和審批由區政府組織申報單位編制單元規劃草案，單元規劃符合法定規劃的由區管理局報市規劃國土委審批，突破法定規劃的由市規劃國土委審批。
(四)企業和個人同意在更新單位購買房產，並在收購完成後，向區、市改革辦申請確認改造主體。
(五)改造單位辦理項目用地規劃行政許可，簽訂土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協議，繳納出讓金。
(六)更新項目開發建設情況。
五、繳納保費的標準
更新辦法第三十六條至第三十九條規定，拆遷改造項目按照原土地權屬和用途分為四類，按照相應標準繳納土地價款。
(壹)更新項目村內用地，實行特區內外統壹地價政策，即新建建築容積率2.5及以下，不再補交地價；建築容積率在2.5至4.5之間的部分，按公布的基準地價標準的20%補繳地價；建築容積率超過4.5的，按照公布的基準地價標準繳納地價。
本地價標準所稱城中村，是指我市城市化進程中，原農村集體經濟組織村民和接收單位按照有關規定保留使用的非農業建設用地地理範圍內的建成區。
(2)對1993年7月前已形成的舊房村進行拆除重建的，按目前面積1.5倍的建築面積不支付地價款，超出部分按公布的基準地價標準支付地價款。
(3)原工業區內項目拆遷轉為工業用途或市政府鼓勵發展產業的，原合法建築面積內部分不支付地價款；增加的建築面積應按公布的基準地價標準的50%繳納地價。
改建為住宅、辦公、商業等經營性用途的，按照原合法建築面積內部分的改造後功能計算應繳納的地價，扣除原用地剩余的公告後基準地價標準計算地價；對增加建築面積的部分，根據改造後的功能和土地使用權的使用年限，按照市場評估地價標準計算應繳納的地價。但《市政府關於寶安龍崗區舊城舊村改造項目的意見》已有規定的(主要參照市政府2006年257號、258號文件規定的政策和項目)，應繳納的地價按基準地價計算。
(4)其他情況下的土地，按照其改造後的功能，按照公布的基準地價標準計算應繳納的地價，扣除原合法建築面積剩余土地用途按照公布的基準地價標準計算的地價。
此外，更新辦法規定，城市更新單元規劃和土地出讓合同中涉及的公共設施拆遷，政府不予補償。結合我區城市建設實際，區政府於2010發布了《關於推進龍崗區城市更新拆遷改造項目的若幹措施》(深龍府[2010]第010號)，即按照市政府令第2005號標準，161，公共設施用地上的拆遷得到適當補償。